Nieruchomości 2014 – co dalej? Co się będzie działo w latach 2014-2017

Minął rok w którym można było kupić nieruchomość na 100% kredytu. Tak jak pisałem w poście ze stycznia 2013 roku, to była okazja do kupna mieszkania dla tych którzy nie mieli wkładu własnego a chcieli nieruchomość posiadać na własność. 

Najbliższe lata będą według mnie cechowały się dalszym bardzo dynamicznym spadkiem cen nieruchomości w związku z wprowadzeniem rekomendacji zakazującej zakupu nieruchomości w 100% na kredyt, ale zakupy takich nieruchomości przez te lata będą bowiem dostępne tylko dla wybrańców posiadających odpowiednią gotówkę.

Od przyszłego roku będzie trzeba posiadać wkład własny 5% i ta kwota będzie zwiększana co roku o 5% aby w roku 2017 osiągnąć poziom 20% wkładu własnego.  To są fakty, rekomendacja o której pisałem w poście ze stycznia zmaterializowała się i została wprowadzona, trochę w łagodniejszej formie niż pierwotnie zakładano ale jednak się zmaterializowała.  Wprowadzenie jest w takiej postaci w jakiej będziemy ją mogli oglądać przez najbliższe lata spowoduje stopniowe wykruszanie się potencjalnych kupujących. To może oznaczać tylko jedno, dalszy spadek cen nieruchomości …

Zobrazuję to na przykładzie aby naprawdę zrozumieć istotę tego problemu. Mieszkanie w Warszawie 50m2 które ktoś na Kabatach wycenia sobie na około 500tyś, kupujący który będzie chciał je kupić będzie musiał posiadać 20% od ceny nieruchomości + opłaty związane z zakupem a przypuśćmy że to rynek wtórny to koszt około 20tyś. W sumie w gotówce (a nie może to być kwota pochodząca z kredytu – banki mogą weryfikować to poprzez BIK) taki klient będzie musiał posiadać około 120tyś. To było mieszkanie dwupokojowe którego docelowym klientem jest młoda osoba/para która chce kupić swoje pierwsze mieszkanie w wieku około 27-28 lat (średnia wieku zakupu pierwszego mieszkania) a więc w ciągu około 4 lat po studiach będzie musiała zgromadzić kwotę 120tyś złotych. Nie mówię że się nie da, ale jaki będzie to odsetek osób?

Jeszcze zabawniej będzie na rynku domów (tam cenę bardzo zawyża cena działki zwłaszcza w miejskich lokalizacjach), weźmy pod uwagę dom jednorodzinny około 200-300 metrów które wyceniane są  na około 1.5 miliona. I wcale to nie są rezydencje w centrum miasta na przykład w okolicy Pól Mokotowskich bo takie nieruchomości rządzą się swoimi prawami. Te domy za 1.5 miliona to domy dla zwykłych śmiertelników, niektóre trochę nowsze  wykonane w dobrym standardzie ale duża ich część to domy niekoniecznie w dobrej lokalizacji lub nawet dość leciwe. Tam kupujący będzie musiał posiadać około 350 tysięcy wkładu własnego.  Już widzę te tłumy ludzi z taką kwotą w gotówce….

Jednym słowem, jeśli KNF nie złagodzi tej rekomendacji a póki co nie ma takich przesłanek to rok 2017 może być tym rokiem w którym będzie można zanotować totalną zapaść na rynku nieruchomości a ci którzy będą posiadali gotówkę to będą mogli udać się na bardzo promocyjne zakupy. Ten rok może być też rokiem bessy na giełdzie zgodnie z moim innym postem gdzie w roku 2015 byśmy rozpoczęli bessę na giełdzie która zwykle trwa 2 lata a więc może ten rok 2017 zgrać się idealnie z pesymizmem na rynkach.

Co zrobią w takiej sytuacji banki?

Przecież można oczekiwać że stracą pewien segment rynku który w latach 2005-2012 cieszył się bardzo dużą popularnością. Otóż banki sobie poradzą, już od pewnego czasu widać że banki przestawiają się na zupełnie inny rodzaj działalności związany z kredytami gotówkowymi, może przestawią się też na finansowanie działalności gospodarczej co wpłynie pozytywnie na wzrost gospodarczy. Przed nami lata w których możliwe że trzeba będzie finansować wydobycie gazu łupkowego w jego początkowej fazie, energetyka potrzebuje też dużych pieniędzy na naprawę przestarzałej infrastruktury. Więc możliwe że kredyty mieszkaniowe choć w swojej istocie bardzo bezpieczne z punktu widzenia banku, to jednak nie będą już miały takiego znaczenia. Zresztą przed rokiem 2000 nie było takiego powszechnego ruszenia na kredyty mieszkaniowe jak to miało miejsce w latach 2006-2008.

Do tego dochodzi kwestia demografii o której pisałem w poprzednim poście, tam przez najbliższe 15 lat cały czas będzie ona negatywnie oddziaływać .

Powody do wzrostów jednak jakieś są….

Dla przeciwwagi napiszę że jednak są powody dla których tempo zniżek może być wyhamowane bo chyba jednak nie jest w stanie powstrzymać tendencji spadkowej. Polska wychodzimy z kryzysu, najgorsze lata już za nami, w USA bezrobocie jest jak sprzed kryzysu a giełdy na swoich historycznych szczytach zarówno w USA jak i Europie Zachodniej.

W 2016 roku ziemię w Polsce będą mogli bez ograniczeń kupować osoby z zagranicy, to może wywołać zwiększony popyt na nieruchomości, ale głównie gospodarstwa rolne…. Może rykoszetem dostaną w jakiś sposób nieruchomości w postaci mieszkań czy domów ale przyjdzie czas i sami zobaczymy.

Czy złoto i srebro straciło swój blask?

Powiązanie z kursem dolara amerykańskiego

Cena złota i srebra ma swoje powiązanie z ceną dolara amerykańskiego a więc spójrzmy i przypomnijmy wcześniej już opisywaną przeze mnie teorię w której eurusd skończył pięciofalową strukturę i teraz robi korektę całych tych wzrostów. A więc podczas tej korekty możemy dojść do linii trendu wzrostowego na poziomie około 1.15 za EURUSD lub jeszcze bardziej pesymistyczny scenariusz dla euro to że lecimy na 61.8% zniesienia Fibo czyli okolice 0.95. Nie do pomyślenia na tę chwilę ale kto wie…

Wynika z tego że dolar jeszcze będzie rósł więc złoto i srebro będzie nadal spadało. Oczywiście przy robieniu szczytów na indeksach amerykańskich i europejskich możemy mieć jeszcze jakieś podbicie na euro ale naprawdę już nie na długo. Zresztą dzisiejsza sesja i sprowadzenie eurusd do poziomu 1.35 naprawdę już o czymś świadczy.

Po spadku eur indeks oraz eurusd  i końcem bessy która dopiero się zacznie i skończy gdzieś w roku 2016 możemy mieć do czynienia z kolejną falą wzrostową wyższego rzędu na pary eurusd, tym razem bardziej dynamicznie i do niespotykanych dotąd poziomów. To oznacza TOTALNY UPADEK dolara amerykańskiego w przyszłości. To będzie się nawet zgadzać z tym co przewidywało wielu proroków.

Czym to może być spowodowane? Niczego się przecież nie spodziewamy, ale:

- dług USA zbliżył się do niespotykanych poziomów, kiedyś to może pęknąć. Bańka na obligacjach amerykańskich naprawdę ma się ku końcowi. Świat kiedyś się zorientuje ze nie ma sensu sponsorować więcej czyjegoś dobrobytu swoim kosztem i ze dług USA nie jest nic warty.

- Amerykanie przez ostatnie lata przyzwyczaili się do zerowych stóp procentowych, zwiększenie stóp procentowych może mieć katastrofalne skutki dla ludności, banków oraz dla rządu…

- kolejne wojny które prowadzi USA tylko zwiększają dług którego już nie jest tak łatwo podnosić, załóżmy że tym razem USA przesadziło i że się to dla nich źle skończy. Biorąc pod uwagę że niektóre stany już bankrutowały to możemy mieć do czynienia z sytuacją o której nikt obecnie nie myśli, czyli rozpad USA. Wszyscy powiedzą że to niemożliwe, kiedyś tak też mówiło się o Związku Radzieckim i co? …

- Ostatnie przykłady na uzgodnienie budżetu oraz podniesienie długu USA pokazują że już nie jest tak łatwo porozumieć się między dwoma (tylko!) partiami. I wszystko wskazuje na to że kiedyś takiego porozumienia już się nie osiągnie. Oczywiście prezydent będzie mógł to zrobić w formie dekretu ale to oznacza że to państwo z demokracją już niedługo nie będzie miało nic wspólnego.

Co przed nami i jak to wygląda czasowo?

Przede wszystkim czeka nas dokończenie tej mega hossy na indeksach amerykańskich i europejskich  a potem mocna korekta w latach 2014-16 (najprawdopodobniej może to być od połowy 2014 roku do końca 2015 lub początku 2016 roku). Podczas tej bessy indeksy amerykańskie powinny być sprowadzone do poziomu około 1350 puntów na sp500. Wtedy to też zakładam że euro bardzo by potaniało do dolara amerykańskiego, do poziomów które wcześniej określiłem.

Jak to ma się do złota i srebra?

Specjalnie opisałem sytuację na dolarze i indeksach, bo one rzutują na to co się teraz dzieje na surowcach i co się jeszcze może dziać.

Złoto i srebro miały swoje pięć minut co oczywiście było związane ze spekulacyjnymi wzrostami ale też bezprecedensowym drukowaniem zarówno dolarów, euro czy jenów. W takiej sytuacji coś co ma prawdziwą wartość musi rosnąć…

Jeszcze gdy dolar będzie się umacniał to możemy mieć mocny i dalszy spadek zarówno złota jak i srebra a potem wzrosty do nowych niewyobrażalnych dotąd poziomów związanych upadkiem dolara.

Wykres miesięczny. 61.8% zniesienia Fibo wypada na poziomie około 750 dolarów na uncję i jest to też poziom wsparcia na linii trendu wzrostowego.

Czy dojdzie do spadku złota aż do poziomu 750 dolarów za uncję? Zobaczymy, trzeba obserwować zachowanie się złota na poziomie około 1100 dolarów który wynika z wykresu tygodniowego. W mojej opinii szanse na te 750 są naprawdę duże….

Wykres tygodniowy złota

Dla srebra na wykresie tygodniowym być albo nie być dla srebra to około 16 dolarów za uncję

Dla srebra na wykresie miesięcznym silne wsparcie jest na poziomie 7-8 dolarów za uncję

W związku z powyższym chyba nikogo nie dziwi zachowanie się ostatnio kursu KGHM w stosunku do tego jakie wzrosty są na giełdzie na GPW. ..

Kupowanie obecnie złota czy srebra nie ma sensu, chyba że celem zdywersyfikowania ryzyka aby nie posiadać wszystkiego w gotówce itp.

Czasy na kolejne wzrosty kruszców jeszcze przyjdą a momentem wejścia w nie będzie czas jak już wszystkie media okrzykną że kruszce są nic nie warte bo można je zastąpić jakimiś nowymi sztucznymi kompozytami itp.

Zbliżająca się korekta na indeksach amerykańskich i europejskich

W nawiązaniu do mojego posta z maja 2013 roku o rynku giełdowym http://poprzeciwnejstronierynku.blogspot.com/2013/05/mega-hossa-na-giedach-czy-warto-kupowac.html
dokonuję aktualizacji tego co się wydarzyło. Jak widzimy rynek amerykański idzie póki co idealnie zgodnie z planem i to jest rynek bazowy na którym się wzoruję.
Dla GPW mamy też wzrosty ale ruchy na naszym parkiecie są naprawdę chaotyczne, widać na tak mało płynnym rynku gdzie rządzi jeden rozgrywający nie jest tak łatwo...

UWAGA! Na rynku amerykańskim zbliżamy się do końca całej fali wzrostowej która powinna się zakończyć na 1806 punktów na esf, zobaczcie jak poprzednie fale wzorcowo szły zgodnie z planem.


1 Podfala   1261-1469 04.06.2012-14.09.2012 (było 1474)
2 Podfala   1469-1340 14.09.2012-16.11.2012
3 Podfala   1340-1689 16.11.2012-22.05.2013 (było 1685)
4 Podfala   1689-1556 22.05.2013-24.06.2013 (było 1552)
5 Podfala   1556-1806 – aktualnie robimy

W środę będziemy mieli komunikat ze strony FOMC, należy oczekiwać że Bernanke na odchodne zapewne podciągnie indeksy pomogając swoim "kolegom".
Tyle lat wiernie pomagał więc na odchodne będzie zapewne jakaś wisienka na torcie. W tym tygodniu należy się szykować zatem na uformowanie szczytu i wtedy też należy się pozbyć długich pozycji na indeksach i też krótkich pozycji na dolarze.
Bo szykuje się ponad 10% przecena na indeksach amerykańskich i europejskich do 1575 na esf, 3025 punktów na Nasdaq i 8200 na DAX.
Potem oczywiście będą dalsze wzrosty ale przecena może być krótka i silna.

Powód zawsze się jakiś znajdzie....

Moje typy na szczyty na indeksach:

Nasdaq 3480-3500
DAX 9400-9600
sp500 (es.f) 1806

We will see....

Inwestycja w ziemię – jedna z lepszych długoterminowych metod na pomnażanie kapitału z ostatnich 20 lat

Post dotyczący rynku nieruchomości cieszy się nadal dużą popularnością odnotowując około tysiąca odsłon miesięcznie. Nie dziwne, bo temat ten naprawdę w ostatnich latach dostarcza nam emocji. Poza tym mieszkać gdzieś trzeba a w życiu sytuacja zmienia się że można być kilkukrotnie zarówno sprzedającym jak i kupującym i warto dokonywać tych transakcji w dobrym momencie.

Co prawda rynek ziemi zarówno tej rolnej, budowlanej czy inwestycyjnej też może pośrednio dotyczyć tych którzy interesują się rynkiem nieruchomości to jednak skala powszechności tego tematu jest naprawdę dużo mniejsza a też świadomość i wiedza większości osób jest na tyle nikła że bardzo dużo osób w Polsce nie ma pojęcia co się dzieje i działo z ziemią w ostatnich latach podczas których można było i nadal można zarobić duże pieniądze (takie prawdziwe a nie wirtualne porównując to przykładowo do wycen mieszkań z 2008 roku).  I wszystko wskazuje na to że na tym rynku też mamy do czynienia ze spekulacyjnym wzrostem cen ziemi, powstaniem bańki a następnie kiedyś jej pęknięciem. Tyle że według mnie do szczytu tej bańki jeszcze naprawdę daleko (przynajmniej kilka lat).

Spójrzmy zatem na ceny ziemi rolnej publikowanych przez GUS oraz Agencję Nieruchomości Rolnych http://www.anr.gov.pl/web/guest/welcome/-/journal_content/56/358/1248342 . Do dalszych rozważań będę się posługiwał cenami według GUS które są wyższe ze względu na bardziej komercyjny i rynkowy charakter gdyż sprzedaż ziemi Skarbu Państwa może mieć czasami niejako charakter promocji.

Rysunek1

Zmiana cen ziemi rolnej  w ostatnich 20 latach

Cena ziemi rolnej rośnie nieprzerwanie od 1992 roku,  a nawet  wcześniej bo po przemianach na gospodarkę wolnorynkową mieliśmy hiperinflację i w zasadzie wszystko rosło. Czy ktoś z czytających ten post może się pochwalić że na tym zarobił? 

Rysunek2

Zmiana cen ziemi rolnej w procentach r/r po uwzględnieniu inflacji.

Jak się spojrzy na ten wykres to widać że jest to ewidentnie rynek byka, czyli rynek który odnotowuje wzrosty. Przez ostatnie 20 lat mieliśmy tylko dwa takie krótkie okresy w których ziemia realnie staniała i co ciekawe nie był to jakiś mocny spadek bo 10% r/r.  Porównując to do rynku mieszkań, rynku giełdowego czy Forex, to inwestycja w ziemię póki co była chyba jedną z bezpieczniejszych inwestycji.

Co ciekawe to wzrosty cen ziemi rolnej nie wyhamowały w momencie pęknięcia cen na rynku nieruchomości i rosną nadal… Ktoś może sobie zadać pytanie „o co chodzi kaman”? I jak we wszystkim, wiedza, dostęp do informacji w odpowiednim czasie pozwalają niektórym zarabiać bo pieniądze lubią ciszę. Wszelkie informacje jednak są ogólnie dostępne a ja tu postaram się wszystko zebrać razem i spróbować odpowiedzieć na pytanie czy jeszcze da się na tym rynku zarobić i w jaki sposób.

Czemu do cholery to rośnie

Bo jest za tanie? To byłoby zbyt proste. Pewne rzeczy mogą nadal rosnąć  dużo powyżej cen które  już można uznać  za absurdalne. Takim przykładem jest chociażby amerykański rynek akcji który opisywałem w innym poście. I jak widać póki co idealnie się sprawdzają punkty zwrotne niemalże co do punktu.

Wzrost cen działek budowlanych w latach 2003-2008 czyli takich które w planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod budownictwo był podyktowany bańką na rynku nieruchomości, ceny mieszkań i domów rosły, to ceny działek też. Teraz można zauważyć spadek cen działek budowlanych a przynajmniej stabilizację ich cen. Podobna sytuacja występuje dla działek rolnych z warunkami zabudowy, które w swoich spekulacyjnych zamiarach miały bardzo zawyżone ceny w 2008 roku i teraz odnotowują spadek. Gdzieniegdzie można już spotkać bardzo okazyjne ceny…

Przyjrzyjmy się zatem czynnikom które powodowały i nadal powodują wzrost cen ziemi rolnej

a)      Następuje migracja ludzi z miast na wieś, domy na wsi stają się coraz bardziej popularne niż to było kiedyś. Wiąże się to z tym im dawniej mieszkanie w mieście było bardziej komfortowe niż życie na wsi ale wraz z rozwojem cywilizacji wszystko się zmienia. Teraz na wsi są bardziej dostępne media począwszy od wodociągów, kanalizacji, telefonu, dostępu do Internetu, sklepy, możliwość dojazdu komunikacją podmiejską czy wreszcie dojazd bardziej komfortowymi samochodami.  Życie w mieście już nie jest trendy, teraz trendy jest posiadanie domu na wsi, gdzieś w zieleni i w ciszy

b)     Wejście Polski do UE, wyrównywanie się cen ziemi

Przystępując do Unii Europejskiej wkroczyliśmy na dużo większy rynek w którym przede wszystkim obowiązuje wspólna polityka rolna z jej dobrymi oraz złymi stronami.  Rolnicy mogą produkować produkty i łatwiej je eksportować, zatem zwiększyła się opłacalność produkcji.

Do porównania cen ziemi w Polsce i innych krajach UE posłużę się poniższym opracowaniem.

Pomijając Maltę w całym tym opracowaniu widać że mimo wszystko odstajemy nadal od średniej unijnej, a co najważniejsze odstajemy od naszego zachodniego sąsiada. Oczywiście pierwsze co się nasuwa to fakt że tam są wyższe zarobki, poziom życia itp. Ale ceny produktów w sklepach które są pochodną cen ziemi, czy też ceny mieszkań w stosunku do zarobków też nie są takie wysokie a ziemia jest w cenie.

http://forsal.pl/grafika/694485,129827,grunty_rolne_polska_ziemia_szybko_drozeje_ale_wciaz_jest_3_razy_tansza_niz_w_ue.html

c)    Dopłaty bezpośrednie  - ten element to czynnik de regulujący prawa rynkowe popytu i podaży. Nie będę tu podawał swojego zdania na temat funkcjonowania i sensowności pewnych regulacji w UE, zatem skupmy się na faktach bez jej oceny.

Dopłaty bezpośrednie w bardzo znaczący sposób wpłynęły oraz nadal wpływają na ceny gruntów rolnych. Dla tych którzy nie wiedzą o co chodzi, od razu wyjaśnię iż UE dopłaca rolnikom do różnej produkcji rolnej między w ramach tak zwanych płatności obszarowych, dla których najważniejsze to JPO oraz ONW (dla terenów o niekorzystnych warunkach użytkowania)

Aby taką płatność otrzymać to trzeba być zarejestrowanym rolnikiem, posiadać ziemię, złożyć wnioski o dopłaty i utrzymywać ziemię w dobrej kulturze rolnej. A cóż to oznacza? Trzeba oczywiście przestrzegać wielu unijnych przepisów w tym zakresie dotyczącym na przykład nawożenia. Ale w opcji minimalnej wystarczy raz do roku skosić trawę i tyle.

Ile zatem można otrzymać z takiej Uni? Otóż w roku 2004 było to 210,53 PLN/hektar i co roku kwoty te były zwiększane (są też zależne od kursu euro względem złotówki) i w roku 2012 wyniosły one 732,06 PLN/hektar. Od razu uprzedzę że wielkości tych dopłat już nie będą się tak zwiększały w nieskończoność gdyż początkowo płatności były dużo mniejsze niż w innych krajach UE, obecnie jesteśmy już prawie w unijnym limicie.

Posiadając ziemię trzeba jednak ponosić pewne koszty którymi  jest przykładowo podatek rolny, jest on jednak stosunkowo niewysoki i wynosił w 2012 roku 185,45 PLN/ha. Z podatku rolnego zwolnione są jednak nieużytki i grunty klasy V i powyżej. Dodatkowo kupując ziemię jest się zwolnionym z płacenia podatku rolnego przez 5 lat od kupienia ziemi, przy czym przez pierwsze 3 lata zwolnienie 100% a potem przez dwa lata ulga. Aby jednak z takowego zwolnienia skorzystać to trzeba w ciągu miesiąca od kupna ziemi zgłosić się do gminy z prośbą o takowe zwolnienie przysługujące nowemu nabywcy.

Jak już sprawa podatku rolnego jest bynajmniej przez 5 lat załatwiona to przyjrzyjmy się kwestii koszenia traw. Zakładamy że nabywcą jest spekulant z miasta który nawet nie wie jak wygląda ciągnik czy kosiarka …

Trzeba więc wynająć rolnika który tę trawę skosi, często można pójść na układ że zapłaci się rolnikowi za paliwo a w zamian on będzie mógł sobie wziąć trawę. Można się wtedy zamknąć w kwocie około 100PLN/ha.

Stawki KRUS związane z prowadzeniem gospodarstwa można znaleźć poniżej:

http://www.krus.gov.pl/krus/krus-w-liczbach/wymiar-kwartalnych-skladek-na-ubezpieczenie-spoleczne-rolnikow/

Przy odpowiedniej wielkości ziemi koszty związane z KRUS są pomijalne, jeśli dodatkowo jest się płatnikiem ZUS to o kosztach związanych z KRUS można zapomnieć.

Ile zatem można zarobić „na czysto” posiadając ziemię rolną? Około 600PLN/ha + ONW w zakresie 179-320 PLN/ha jeśli jest to teren na którym obowiązuje ONW.

Jeśli weźmiemy przykładowo jakieś tańsze tereny chociażby w warmińsko-mazurskim, na którym obowiązuje ONW  to możemy uzyskać jakieś 4% zwrotu inwestycji poprzez płatności bezpośrednie od zainwestowanego obecnie kapitału po obecnych cenach ziemi. Dodam że są to nieopodatkowane w żaden sposób pieniądze, bo wszelkie dotacje unijne nie mogą być opodatkowane. Porównując to do zysku z lokat czy też wynajmu mieszkań, to naprawdę warto się nad tym tematem co najmniej zastanowić. 

d)    2016 rok  - będzie to bardzo ważna data dla cen gruntów w Polsce. Przystępując do Unii Europejskiej zagwarantowaliśmy sobie ochronę gruntów rolnych i leśnych. Do tego roku obcokrajowcy kupując ziemię w Polsce muszą uzyskać zgodę MSWiA. Od roku 2016 będą oni mogli kupować bez ograniczeń. 

Wejście Polski do UE i zachowanie się przykładowo cen mieszkań pokazuje że zagraniczny kapitał spekulacyjny potrafi w Polsce szukać okazji inwestycyjnych.  Obecnie są jeszcze do sprzedania  grunty skarbu Państwa  przez ANR, czyli nasze takie narodowe dobro …. 

Z Zasoby te jednak są sprzedawane i duża ich część przechodzi w ręce obecnych ich dzierżawców. Wszystko wskazuje na to iż przed rokiem 2016 wszystka ziemia z zasobów ANR może pójść w ręce krajowych „inwestorów”. A ziemi nie przybywa i nie da się jej wybudować więcej jak chociażby mieszkań.

Ziemia może produkować produkty które będą sprzedawane na rynek europejski, wytwarzane tu tańszym kosztem niż w krajach zachodnich. Mimo tego że należy spodziewać się wyludnienia społeczeństwa polskiego w najbliższych dziesięcioleciach zgodnie z danymi demograficznymi to ziemia rolna co podkreślam w najbliższych latach może się kierować zupełnie innymi przesłankami niż rynek mieszkaniowy.

Możemy mieć do czynienia z bardzo dużym zbliżeniem się do siebie cen ziemi rolnej i tej budowlanej, bo poza jakimiś bezsensownymi przepisami i regulacjami jaka tak naprawdę jest między nimi różnica?

e)     Gaz łupkowy i energia ze źródeł odnawialnych -  właściciele gruntów na których będzie wydobywany gaz łupkowy to przyszli milionerzy, Polska musi też posiadać więcej energii ze złóż odnawialnych, widać coraz więcej wiatraków w Polsce. Będąc właścicielem gruntów też można na tym zarobić.

f)    Turystyka – napiszę trochę zagadkowo aby sprawdzić waszą czujność. Byli tacy którzy pisali że będziemy kiedyś taką Hiszpanią, ale tak pozytywnie jeśli chodzi o klimat a nie obecne bezrobocie. Może się to kiedyś wydarzy a może nie, zobaczymy.

Opłacalność produkcji rolnej – czy to w ogóle ma znaczenie

Wydawać by się mogło że to jest to czynnik podstawowy i fundamentalny wpływający na cenę ziemi rolnej, ale biorąc pod uwagę czynniki wymienione wcześniej to niestety opłacalność produkcji obecnie nie ma takiego znaczenia w kształtowaniu się cen ziemi rolnej. Rynek nieruchomości rolnych wkroczył na inne obszary związane ze spekulacją a tam nie liczą się tylko fundamenty, o szczycie bańki będziemy mogli mówić wtedy gdy już wszystkie media będą się zachwycały tym że inwestycja w grunty rolne jest najlepszą inwestycją i że ziemia może tylko rosnąć w nieskończoność. Póki co hossa trwa.

Mega hossa na giełdach - czy warto kupować akcje?

Wreszcie udało się napisać obiecywany dawno temu post odnośnie sytuacji giełdowej w Polsce i na świecie. Moje posty pojawiają się dosyć rzadko dlatego że to wymaga trochę czasu którego ostatnio mam dosyć mało.  I tym razem będzie krótko ale za to konkretnie.

Sytuację giełdową na GPW trzeba rozpatrywać przede wszystkim w nawiązaniu do głównych giełd światowych a przede wszystkim giełdy amerykańskiej bo to ona głównie nadaje ton temu co się dzieje na innych rynkach. Sytuacja na naszym rodzimym parkiecie zależy też od tego co się dzieje na głównych europejskich rynkach, głównie jest to niemiecki DAX ale też francuski CAC czy brytyjski FTSE.  Postaram się opisać to co się dotychczas wydarzyło i to co się może wydarzyć głównie w oparciu o analizę techniczną ale też w nawiązaniu do czynników fundamentalnych.

Amerykański rynek będę rozpatrywał na podstawie szerokiego rynku i indeksu sp500, przy czym większość wykresów oraz proponowanych poziomów będę rozpatrywał z poziomu kontraktów na ten indeks, czyli es.f. I tutaj można by sobie zadać pytanie kto jest psem a kto jest ogonem i według mnie to indeks podąża za kontraktami a pewne poziomy pojawiają się wyłącznie na kontraktach głównie na sesji europejskiej.

Rysunek1 -  Indeks sp500 w  ostatnich 25 latach.

Jeżeli spojrzymy na wykres indeksu sp500 i tym co się ostatnio wydarzyło to można zauważyć że szczyty ostatnich hoss oraz dołków utworzyły dzwon z którego w ostatnich tygodniach nastąpiło wybicie. O ile szczyty poprzednich hoss wypadało co 7 lat, odpowiednio w 2000, 2007 roku to można by oczekiwać że szczyt tej hossy wypadnie w roku 2014, tyle że tym razem ten budowany przez ostatnie lata dzwon nie zatrzymał obecnej hossy rozpoczętej w lutym 2009 roku. I według mnie należy oczekiwać że czasowo potrwa to trochę dłużej. Na pewno łatwiej jest jednak przewidzieć poziomy jakie mogą zostać osiągnięte.

Można zadać sobie pytanie, co takiego dzieje się na rynku amerykańskim że obserwujemy tam takie zwyżki które niekoniecznie przekładają się na taką samą euforię na innych rynkach jak na przykład GPW. GPW jest dosyć specyficzne i opisze je później, ale jeśli spojrzy się chociażby na niemiecki DAX to widzimy tam również taką samą euforię którą widzimy na amerykańskich indeksach.

Dlaczego zatem indeksy amerykańskie czy europejskie nie zatrzymały się  na poziomach zbliżonych do szczytów ostatnich hoss? Otóż w tym kryzysie którym mamy uruchomiono na masową skalę drukowanie pustego pieniądza i to powoduje że indeksy mogą wzrosnąć do poziomów  dotąd nienotowanych oraz naprawdę wydających się jako absurdalne. Należy zwrócić też uwagę na to że maleją sukcesywnie obroty na których się to odbywa a więc wzrosty nie są już tak wiarygodne ale też łatwiej jest ruszyć rynkiem po ścianie strachu w górę. Dlatego też tę hossę będę nazywał mega hossą jakiej dotychczas nie było.

Należy też dodać że amerykanie korzystają z tego że wydobywa się tam gaz łupkowy i być może obecne wzrosty dyskontują coś co się dopiero wydarzy, np. bankructwo USA bądź też inne nieprzewidywane zdarzenia…

Proponowane poziomy jakie ta hossa może osiągnąć dla es.f są według mnie następujące:

1 Fala   665-1372 - luty 2009 - 2.5.2011

2 Fala   1372-936 (było 1067)2.5.2011 - 09.08.2011

3 Fala   936-2119 - tu jesteśmy, robimy tę falę od 1067

4 Fala   2119-1667 – do zrobienia

5 Fala   1667-2514 – do zrobienia

Rozpiska fali 3 (1067-2007). Poziom 2007 a nie 2119 na podstawie przebiegu podfali 1

1 Podfala   1067-1426 09.08.2011-27.03.2012

2 Podfala   1426-1204 27.03.2012 - 04.06.2012 (było 1261)

3 Podfala   1204-1806 - tu jesteśmy

4 Podfala   1806-1576 – do zrobienia

5 Podfala   1576-2007 – do zrobienia

Rozpiska podfali 3 w 3 (1261-1806)

1 Podfala   1261-1469 04.06.2012-14.09.2012 (było 1474)

2 Podfala   1469-1340 14.09.2012-16.11.2012

3 Podfala   1340-1689 16.11.2012-22.05.2013 (było 1685)

4 Podfala   1689-1556 – do zrobienia

5 Podfala   1556-1806 – do zrobienia

Zauważmy że w powyższym planie sp500 powinien dwukrotnie jeszcze odbić się od poziomu około 1550-1570 punktów czyli punktu wybicia z tej formacji budowanej przez ostatnie lata. Powinien to być jasny sygnał do dalszych wzrostów.

Na podstawie tego co napisałem powyżej oczekuję że indeksy amerykańskie osiągną absurdalne poziomy które na tę chwilę wydają się niewyobrażalne.  Obecnie FED planuje zakończenie QE3 ale pytanie czy to zrobi i czy nie pojawi się potrzeba wprowadzenia w przyszłości nowych programów drukowania pieniądza. 

Wyobraźmy sobie hipotetyczną sytuację jakie środki powziąłby FED gdyby przykładowo:

- był atak terrorystyczny w USA, np. duża bomba

- było trzęsienie ziemi

- wystąpiła jakaś katastrofa kosmiczna

W przypadku wystąpienia jakiegoś większego kataklizmu powstałaby natychmiastowa potrzeba uruchomienia środków finansowych a najprostszym przykładem jest utworzenie pustego pieniądza zwłaszcza że w ten sposób USA pozbywa się długów które zaciągała przez ostatnie kilkadziesiąt lat żyjąc w luksusie na koszt pracujących narodów innych krajów…

GPW a indeksy amerykańskie

Rysunek2-  Indeks WIG20

Patrząc na nasze indeksy można póki co tylko sobie pomarzyć o tym co robi taki sp500 czy DAX. Ale przyjrzyjmy się dokładniej temu co się tam dzieje. Od lutego 2009 roku WIG20 piął się w górę do maja 2011 roku w rytm tego co robiły amerykańskie i europejskie giełdy, potem nastąpiła korekta dokładnie tak jak tam, i od tego czasu kolejny szczyt wypada już dużo niżej w styczniu 2013 roku niż poprzedni szczyt.

W tym czasie jednak spółki z WIG20 wypłaciły duże dywidendy i jak spojrzymy na specjalnie stworzony ostatnio indeks WIG20TR, to okazuje się że szczyt po uwzględnieniu dywidend wypadł w podobnym miejscu.

Rysunek2-  Indeks WIG20TR uwzględniający wypłacone dywidendy

Dla GPW można też zaobserwować że giełda ta obecnie jest opóźniona w stosunku do giełd amerykańskich o jakiś rok czasu obecnie, a więc można oczekiwać że czeka nas tam bardzo dynamiczna zwyżka w najbliższym czasie podobnie jak to miało miejsce na rynku amerykańskim. Należy jednak być ostrożnym gdyż nasz rząd zamierza zrobić jakąś reformę z OFE której szczegóły poznamy niedługo i to może być powód do spadku z którego dopiero nastąpiłoby mocne odbicie.

Gdyby pokusić się na rozpisanie fal dla FW20 to wyglądałoby to jak poniżej:

1 Fala    1237-2938 - 2009.02-2011.05

2 Fala    2938-1993 - 2011.05-2012.05

3 Fala    1993-3749 - tu jesteśmy

4 Fala    3749-3078 - do zrobienia 

5 Fala    3078-4432 - do zrobienia

Rozpiska fali 3

1 Podfala 1993-2664 2012.05-2013.01

2 Podfala 2664-2237 2013.01-2013.04

3 Podfala 2237-3373 - tu jesteśmy

4 Podfala 3373-2939 - do zrobienia

5 Podfala 2939-3749 - do zrobienia

Patrząc na powyższe jest nadzieja na to że dogonimy inne europejskie i światowe giełdy. Może pomoże nam w tym uregulowanie sprawy gazu łupkowego oraz jasne określenie sprawy co dalej z OFE? Zobaczymy, w każdym razie jak na każdym rynku wzmożona czujność wskazana.