Post dotyczący rynku nieruchomości cieszy się nadal dużą
popularnością odnotowując około tysiąca odsłon miesięcznie. Nie dziwne, bo
temat ten naprawdę w ostatnich latach dostarcza nam emocji. Poza tym mieszkać
gdzieś trzeba a w życiu sytuacja zmienia się że można być kilkukrotnie zarówno
sprzedającym jak i kupującym i warto dokonywać tych transakcji w dobrym
momencie.
Co prawda rynek ziemi zarówno tej rolnej, budowlanej czy
inwestycyjnej też może pośrednio dotyczyć tych którzy interesują się rynkiem
nieruchomości to jednak skala powszechności tego tematu jest naprawdę dużo
mniejsza a też świadomość i wiedza większości osób jest na tyle nikła że bardzo
dużo osób w Polsce nie ma pojęcia co się dzieje i działo z ziemią w ostatnich
latach podczas których można było i nadal można zarobić duże pieniądze (takie
prawdziwe a nie wirtualne porównując to przykładowo do wycen mieszkań z 2008
roku). I wszystko wskazuje na to że na
tym rynku też mamy do czynienia ze spekulacyjnym wzrostem cen ziemi, powstaniem
bańki a następnie kiedyś jej pęknięciem. Tyle że według mnie do szczytu tej
bańki jeszcze naprawdę daleko (przynajmniej kilka lat).
Spójrzmy zatem na ceny ziemi rolnej publikowanych przez GUS
oraz Agencję Nieruchomości Rolnych http://www.anr.gov.pl/web/guest/welcome/-/journal_content/56/358/1248342
. Do dalszych rozważań będę się posługiwał cenami według GUS które są wyższe ze
względu na bardziej komercyjny i rynkowy charakter gdyż sprzedaż ziemi Skarbu
Państwa może mieć czasami niejako charakter promocji.
Rysunek1
Zmiana cen ziemi rolnej w
ostatnich 20 latach
Cena ziemi rolnej rośnie nieprzerwanie od 1992 roku, a nawet
wcześniej bo po przemianach na gospodarkę wolnorynkową mieliśmy
hiperinflację i w zasadzie wszystko rosło. Czy ktoś z czytających ten post może
się pochwalić że na tym zarobił?
Rysunek2
Zmiana cen ziemi rolnej w procentach r/r po uwzględnieniu inflacji.
Jak się spojrzy na ten wykres to widać że jest to ewidentnie
rynek byka, czyli rynek który odnotowuje wzrosty. Przez ostatnie 20 lat
mieliśmy tylko dwa takie krótkie okresy w których ziemia realnie staniała i co
ciekawe nie był to jakiś mocny spadek bo 10% r/r. Porównując to do rynku mieszkań, rynku
giełdowego czy Forex, to inwestycja w ziemię póki co była chyba jedną z
bezpieczniejszych inwestycji.
Co ciekawe to wzrosty cen ziemi rolnej nie wyhamowały w
momencie pęknięcia cen na rynku nieruchomości i rosną nadal… Ktoś może sobie
zadać pytanie „o co chodzi kaman”? I jak we wszystkim, wiedza, dostęp do
informacji w odpowiednim czasie pozwalają niektórym zarabiać bo pieniądze lubią
ciszę. Wszelkie informacje jednak są ogólnie dostępne a ja tu postaram się wszystko
zebrać razem i spróbować odpowiedzieć na pytanie czy jeszcze da się na tym
rynku zarobić i w jaki sposób.
Czemu do cholery to
rośnie
Bo jest za tanie? To byłoby zbyt proste. Pewne rzeczy mogą
nadal rosnąć dużo powyżej cen które już można uznać za absurdalne. Takim przykładem jest chociażby
amerykański rynek akcji który opisywałem w innym poście. I jak widać póki co
idealnie się sprawdzają punkty zwrotne niemalże co do punktu.
Wzrost cen działek budowlanych w latach 2003-2008 czyli
takich które w planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod
budownictwo był podyktowany bańką na rynku nieruchomości, ceny mieszkań i domów
rosły, to ceny działek też. Teraz można zauważyć spadek cen działek budowlanych
a przynajmniej stabilizację ich cen. Podobna sytuacja występuje dla działek
rolnych z warunkami zabudowy, które w swoich spekulacyjnych zamiarach miały
bardzo zawyżone ceny w 2008 roku i teraz odnotowują spadek. Gdzieniegdzie można
już spotkać bardzo okazyjne ceny…
Przyjrzyjmy się zatem czynnikom które powodowały i nadal
powodują wzrost cen ziemi rolnej
a)
Następuje migracja ludzi z miast na wieś, domy
na wsi stają się coraz bardziej popularne niż to było kiedyś. Wiąże się to z
tym im dawniej mieszkanie w mieście było bardziej komfortowe niż życie na wsi
ale wraz z rozwojem cywilizacji wszystko się zmienia. Teraz na wsi są bardziej
dostępne media począwszy od wodociągów, kanalizacji, telefonu, dostępu do
Internetu, sklepy, możliwość dojazdu komunikacją podmiejską czy wreszcie dojazd
bardziej komfortowymi samochodami. Życie
w mieście już nie jest trendy, teraz trendy jest posiadanie domu na wsi, gdzieś
w zieleni i w ciszy
b)
Wejście Polski do UE, wyrównywanie się cen ziemi
Przystępując do Unii Europejskiej
wkroczyliśmy na dużo większy rynek w którym przede wszystkim obowiązuje wspólna
polityka rolna z jej dobrymi oraz złymi stronami. Rolnicy mogą produkować produkty i łatwiej je
eksportować, zatem zwiększyła się opłacalność produkcji.
Do porównania cen ziemi w Polsce i innych
krajach UE posłużę się poniższym opracowaniem.
Pomijając Maltę w całym tym opracowaniu
widać że mimo wszystko odstajemy nadal od średniej unijnej, a co najważniejsze
odstajemy od naszego zachodniego sąsiada. Oczywiście pierwsze co się nasuwa to
fakt że tam są wyższe zarobki, poziom życia itp. Ale ceny produktów w sklepach
które są pochodną cen ziemi, czy też ceny mieszkań w stosunku do zarobków też
nie są takie wysokie a ziemia jest w cenie.
c)
Dopłaty bezpośrednie - ten element to czynnik de regulujący prawa
rynkowe popytu i podaży. Nie będę tu podawał swojego zdania na temat
funkcjonowania i sensowności pewnych regulacji w UE, zatem skupmy się na
faktach bez jej oceny.
Dopłaty bezpośrednie w bardzo
znaczący sposób wpłynęły oraz nadal wpływają na ceny gruntów rolnych. Dla tych
którzy nie wiedzą o co chodzi, od razu wyjaśnię iż UE dopłaca rolnikom do
różnej produkcji rolnej między w ramach tak zwanych płatności obszarowych, dla
których najważniejsze to JPO oraz ONW (dla terenów o niekorzystnych warunkach
użytkowania)
Aby taką płatność otrzymać to
trzeba być zarejestrowanym rolnikiem, posiadać ziemię, złożyć wnioski o dopłaty
i utrzymywać ziemię w dobrej kulturze rolnej. A cóż to oznacza? Trzeba oczywiście
przestrzegać wielu unijnych przepisów w tym zakresie dotyczącym na przykład
nawożenia. Ale w opcji minimalnej wystarczy raz do roku skosić trawę i tyle.
Ile zatem można otrzymać z takiej
Uni? Otóż w roku 2004 było to 210,53 PLN/hektar i co roku kwoty te były
zwiększane (są też zależne od kursu euro względem złotówki) i w roku 2012
wyniosły one 732,06 PLN/hektar. Od razu uprzedzę że wielkości tych dopłat już
nie będą się tak zwiększały w nieskończoność gdyż początkowo płatności były
dużo mniejsze niż w innych krajach UE, obecnie jesteśmy już prawie w unijnym
limicie.
Posiadając ziemię trzeba jednak
ponosić pewne koszty którymi jest
przykładowo podatek rolny, jest on jednak stosunkowo niewysoki i wynosił w 2012
roku 185,45 PLN/ha. Z podatku rolnego zwolnione są jednak nieużytki i grunty
klasy V i powyżej. Dodatkowo kupując ziemię jest się zwolnionym z płacenia
podatku rolnego przez 5 lat od kupienia ziemi, przy czym przez pierwsze 3 lata
zwolnienie 100% a potem przez dwa lata ulga. Aby jednak z takowego zwolnienia
skorzystać to trzeba w ciągu miesiąca od kupna ziemi zgłosić się do gminy z
prośbą o takowe zwolnienie przysługujące nowemu nabywcy.
Jak już sprawa podatku rolnego
jest bynajmniej przez 5 lat załatwiona to przyjrzyjmy się kwestii koszenia
traw. Zakładamy że nabywcą jest spekulant z miasta który nawet nie wie jak
wygląda ciągnik czy kosiarka …
Trzeba więc wynająć rolnika
który tę trawę skosi, często można pójść na układ że zapłaci się rolnikowi za
paliwo a w zamian on będzie mógł sobie wziąć trawę. Można się wtedy zamknąć w
kwocie około 100PLN/ha.
Stawki KRUS związane z
prowadzeniem gospodarstwa można znaleźć poniżej:
Przy odpowiedniej wielkości
ziemi koszty związane z KRUS są pomijalne, jeśli dodatkowo jest się płatnikiem
ZUS to o kosztach związanych z KRUS można zapomnieć.
Ile zatem można zarobić „na
czysto” posiadając ziemię rolną? Około 600PLN/ha + ONW w zakresie 179-320 PLN/ha
jeśli jest to teren na którym obowiązuje ONW.
Jeśli weźmiemy przykładowo
jakieś tańsze tereny chociażby w warmińsko-mazurskim, na którym obowiązuje ONW to możemy uzyskać jakieś 4% zwrotu inwestycji
poprzez płatności bezpośrednie od zainwestowanego obecnie kapitału po obecnych
cenach ziemi. Dodam że są to nieopodatkowane w żaden sposób pieniądze, bo
wszelkie dotacje unijne nie mogą być opodatkowane. Porównując to do zysku z
lokat czy też wynajmu mieszkań, to naprawdę warto się nad tym tematem co
najmniej zastanowić.
d)
2016 rok
- będzie to bardzo ważna data dla cen gruntów w Polsce. Przystępując do
Unii Europejskiej zagwarantowaliśmy sobie ochronę gruntów rolnych i leśnych. Do
tego roku obcokrajowcy kupując ziemię w Polsce muszą uzyskać zgodę MSWiA. Od roku
2016 będą oni mogli kupować bez ograniczeń.
Wejście Polski do UE i zachowanie
się przykładowo cen mieszkań pokazuje że zagraniczny kapitał spekulacyjny
potrafi w Polsce szukać okazji inwestycyjnych.
Obecnie są jeszcze do sprzedania grunty
skarbu Państwa przez ANR, czyli nasze takie
narodowe dobro ….
Z Zasoby te jednak są sprzedawane i duża ich część przechodzi w
ręce obecnych ich dzierżawców. Wszystko wskazuje na to iż przed rokiem 2016
wszystka ziemia z zasobów ANR może pójść w ręce krajowych „inwestorów”. A ziemi
nie przybywa i nie da się jej wybudować więcej jak chociażby mieszkań.
Ziemia może produkować produkty które będą
sprzedawane na rynek europejski, wytwarzane tu tańszym kosztem niż w krajach
zachodnich. Mimo tego że należy spodziewać się wyludnienia społeczeństwa
polskiego w najbliższych dziesięcioleciach zgodnie z danymi demograficznymi to ziemia
rolna co podkreślam w najbliższych latach może się kierować zupełnie innymi
przesłankami niż rynek mieszkaniowy.
Możemy mieć do czynienia z bardzo dużym
zbliżeniem się do siebie cen ziemi rolnej i tej budowlanej, bo poza jakimiś bezsensownymi
przepisami i regulacjami jaka tak naprawdę jest między nimi różnica?
e)
Gaz łupkowy i energia ze źródeł odnawialnych - właściciele gruntów na których będzie
wydobywany gaz łupkowy to przyszli milionerzy, Polska musi też posiadać więcej
energii ze złóż odnawialnych, widać coraz więcej wiatraków w Polsce. Będąc
właścicielem gruntów też można na tym zarobić.
f)
Turystyka – napiszę trochę zagadkowo aby
sprawdzić waszą czujność. Byli tacy którzy pisali że będziemy kiedyś taką
Hiszpanią, ale tak pozytywnie jeśli chodzi o klimat a nie obecne bezrobocie.
Może się to kiedyś wydarzy a może nie, zobaczymy.
Opłacalność produkcji
rolnej – czy to w ogóle ma znaczenie
Wydawać by się mogło że to jest to czynnik podstawowy i
fundamentalny wpływający na cenę ziemi rolnej, ale biorąc pod uwagę czynniki wymienione
wcześniej to niestety opłacalność produkcji obecnie nie ma takiego znaczenia w
kształtowaniu się cen ziemi rolnej. Rynek nieruchomości rolnych wkroczył na
inne obszary związane ze spekulacją a tam nie liczą się tylko fundamenty, o
szczycie bańki będziemy mogli mówić wtedy gdy już wszystkie media będą się
zachwycały tym że inwestycja w grunty rolne jest najlepszą inwestycją i że
ziemia może tylko rosnąć w nieskończoność. Póki co hossa trwa.