wtorek, 31 grudnia 2013

Nieruchomości 2014 – co dalej? Co się będzie działo w latach 2014-2017



Minął rok w którym można było kupić nieruchomość na 100% kredytu. Tak jak pisałem w poście ze stycznia 2013 roku, to była okazja do kupna mieszkania dla tych którzy nie mieli wkładu własnego a chcieli nieruchomość posiadać na własność. 

Najbliższe lata będą według mnie cechowały się dalszym bardzo dynamicznym spadkiem cen nieruchomości w związku z wprowadzeniem rekomendacji zakazującej zakupu nieruchomości w 100% na kredyt, ale zakupy takich nieruchomości przez te lata będą bowiem dostępne tylko dla wybrańców posiadających odpowiednią gotówkę.

Od przyszłego roku będzie trzeba posiadać wkład własny 5% i ta kwota będzie zwiększana co roku o 5% aby w roku 2017 osiągnąć poziom 20% wkładu własnego.  To są fakty, rekomendacja o której pisałem w poście ze stycznia zmaterializowała się i została wprowadzona, trochę w łagodniejszej formie niż pierwotnie zakładano ale jednak się zmaterializowała.  Wprowadzenie jest w takiej postaci w jakiej będziemy ją mogli oglądać przez najbliższe lata spowoduje stopniowe wykruszanie się potencjalnych kupujących. To może oznaczać tylko jedno, dalszy spadek cen nieruchomości …

Zobrazuję to na przykładzie aby naprawdę zrozumieć istotę tego problemu. Mieszkanie w Warszawie 50m2 które ktoś na Kabatach wycenia sobie na około 500tyś, kupujący który będzie chciał je kupić będzie musiał posiadać 20% od ceny nieruchomości + opłaty związane z zakupem a przypuśćmy że to rynek wtórny to koszt około 20tyś. W sumie w gotówce (a nie może to być kwota pochodząca z kredytu – banki mogą weryfikować to poprzez BIK) taki klient będzie musiał posiadać około 120tyś. To było mieszkanie dwupokojowe którego docelowym klientem jest młoda osoba/para która chce kupić swoje pierwsze mieszkanie w wieku około 27-28 lat (średnia wieku zakupu pierwszego mieszkania) a więc w ciągu około 4 lat po studiach będzie musiała zgromadzić kwotę 120tyś złotych. Nie mówię że się nie da, ale jaki będzie to odsetek osób?

Jeszcze zabawniej będzie na rynku domów (tam cenę bardzo zawyża cena działki zwłaszcza w miejskich lokalizacjach), weźmy pod uwagę dom jednorodzinny około 200-300 metrów które wyceniane są  na około 1.5 miliona. I wcale to nie są rezydencje w centrum miasta na przykład w okolicy Pól Mokotowskich bo takie nieruchomości rządzą się swoimi prawami. Te domy za 1.5 miliona to domy dla zwykłych śmiertelników, niektóre trochę nowsze  wykonane w dobrym standardzie ale duża ich część to domy niekoniecznie w dobrej lokalizacji lub nawet dość leciwe. Tam kupujący będzie musiał posiadać około 350 tysięcy wkładu własnego.  Już widzę te tłumy ludzi z taką kwotą w gotówce….

Jednym słowem, jeśli KNF nie złagodzi tej rekomendacji a póki co nie ma takich przesłanek to rok 2017 może być tym rokiem w którym będzie można zanotować totalną zapaść na rynku nieruchomości a ci którzy będą posiadali gotówkę to będą mogli udać się na bardzo promocyjne zakupy. Ten rok może być też rokiem bessy na giełdzie zgodnie z moim innym postem gdzie w roku 2015 byśmy rozpoczęli bessę na giełdzie która zwykle trwa 2 lata a więc może ten rok 2017 zgrać się idealnie z pesymizmem na rynkach.

Co zrobią w takiej sytuacji banki?

Przecież można oczekiwać że stracą pewien segment rynku który w latach 2005-2012 cieszył się bardzo dużą popularnością. Otóż banki sobie poradzą, już od pewnego czasu widać że banki przestawiają się na zupełnie inny rodzaj działalności związany z kredytami gotówkowymi, może przestawią się też na finansowanie działalności gospodarczej co wpłynie pozytywnie na wzrost gospodarczy. Przed nami lata w których możliwe że trzeba będzie finansować wydobycie gazu łupkowego w jego początkowej fazie, energetyka potrzebuje też dużych pieniędzy na naprawę przestarzałej infrastruktury. Więc możliwe że kredyty mieszkaniowe choć w swojej istocie bardzo bezpieczne z punktu widzenia banku, to jednak nie będą już miały takiego znaczenia. Zresztą przed rokiem 2000 nie było takiego powszechnego ruszenia na kredyty mieszkaniowe jak to miało miejsce w latach 2006-2008.
Do tego dochodzi kwestia demografii o której pisałem w poprzednim poście, tam przez najbliższe 15 lat cały czas będzie ona negatywnie oddziaływać .

Powody do wzrostów jednak jakieś są….

Dla przeciwwagi napiszę że jednak są powody dla których tempo zniżek może być wyhamowane bo chyba jednak nie jest w stanie powstrzymać tendencji spadkowej. Polska wychodzimy z kryzysu, najgorsze lata już za nami, w USA bezrobocie jest jak sprzed kryzysu a giełdy na swoich historycznych szczytach zarówno w USA jak i Europie Zachodniej.
W 2016 roku ziemię w Polsce będą mogli bez ograniczeń kupować osoby z zagranicy, to może wywołać zwiększony popyt na nieruchomości, ale głównie gospodarstwa rolne…. Może rykoszetem dostaną w jakiś sposób nieruchomości w postaci mieszkań czy domów ale przyjdzie czas i sami zobaczymy.

1 komentarz:

  1. Inwestycji będzie tylko więcej - skoro Jartom był w stanie zejść z wycenami swoich hal do takiego poziomu, to logiczne, że na rynku może być ciekawie. A jak wiele będzie tych przejeć, to przekonamy się dopiero za jakiś czas.

    OdpowiedzUsuń