środa, 6 stycznia 2016

Ograniczenia w handlu ziemią rolną od 1 maja 2016r

Od 1 maja 2016 roku zmienią się znacząco zasady nabywania gruntów rolnych w Polsce które obowiązywały dotychczas. Wszystko za sprawą uchwalonej ustawy z 5 sierpnia 2015roku która w zamiarze miała ograniczyć kupno ziemi cudzoziemcom ktorzy od 1 maja 2016 roku mogliby nabywać grunty w Polsce bo dotychczas obowiązywał okres ochronny po wejściu Polski do Unii Europejskiej.

W blogu ograniczę się do wątku gospodarczego i prawnego tej ustawy a pominę wątek polityczny z nią związany gdyż na swoim blogu nie zamierzam poruszać tematów politycznych mimo że są one dość ważne w tej kwestii.

Ostatni dzwonek do kupna ziemi rolnej dla większości Polaków 

Ustawa z dnia 5 sierpnia miała obowiazywać od 1 stycznia 2016 roku ale termin jej wejścia w życie został przesunięty na 1 maja 2016 roku. Do tego czasu obowiązują obecne przepisy które są dużo bardziej liberalne.
Możliwe że do czasu wprowadzenia ustawy 1 maja obecny parlament uchwali jeszcze inna wersję ustawy ale na chwile obecna można sie raczej spodziewać raczej kolejnych utrudnień niż ułatwień w handlu ziemią. Chodzi o ograniczenie możliwości kupna tylko przez rolników indywidualnych.

Co to oznacza dla typowego Kowalskiego? Jeśli ktoś obecnie myśli o kupnie ziemi rolnej poza miastem to jest to ostatni dzwonek aby tego dokonać gdyż po 1 maja większość Polaków straci taką możliwość. Stracą tę możliwość nawet obecni rolnicy i ich dzieci. Przy kupnie ziemi rolnej nie wystarczy posiadać pieniądze, w przypadku zakupów ziemi rolnej potrzebny jest jeszcze CZAS, którego jest coraz mniej. Przy zakupach działek o określonej powierzchni ANR musi wydać opinię czy korzysta z prawa pierwokupu - ma na to jeden miesiąc. A więc w praktyce 1 kwietnia 2016 roku minie termin kupna większych działek rolnych.

Ziemia rolna to miejsce gdzie produkuje sie żywność więc w przypadku jakiegoś całkiem realnego konfliktu zbrojnego czy też innych ograniczeń w dostępie do żywności, możliwość posiadania ziemi rolnej daje możliwość zadbania o własne interesy samemu. Po 1 maja zostanie złamane konstytucyjne prawo własności i dziedziczenia ale o tym szczegółowo w dalszej części.

Ograniczenia po 1 maja 2016 roku

W tej ustawie jest bardzo dużo ograniczeń co do nowego sposobu nabywania gruntów - takich, że na jakiś czas może zostać zahamowany handel ziemią jak rownież budownictwo mieszkaniowe. Na obecna chwilę w ustawie jest furtka która pozwala podmiotom zagranicznym nabywanie ziemi poprzez spółki prawa handlowego a więc obecna wersja ustawy niekoniecznie zabroni jej kupno podmiotom zagranicznym co było podobno głównym celem tej ustawy.....

1. Posiadanie wykształcenia rolniczego 

Po wejściu w życie ustawy ziemię będzie mógł kupić wyłącznie rolnik, obecnie takiego ograniczenia w zasadzie nie było.

2. Obowiązek zameldowania przez 5 lat w gminie tej lub sąsiedniej przed zakupem ziemi


To chyba największe ograniczenie (ale nie jedyne) które zablokuje handel ziemią.
Aby stać się właścicielem ziemi, będzie trzeba być zameldowanym w tej gminie co najmniej 5 lat. Stoi to trochę w sprzeczności z końcem obowiązku meldunkowego który zaczyna obowiązywać od 2016 roku .....

3. Niemożność rozdrabniania gospodarstw 

To drugie najważniejsze według mnie ograniczenie które spowoduje że nie będzie można dowolnie rozdrabniać gospodarstw i sprzedaż części gruntu często może okazać się niemożliwa. Wtedy będzie możliwe sprzedać tylko wszystko co rolnik posiada albo nic. Z tego powodu rolnicy którzy z różnych powodów chcieliby się pozbyć części majątku będą zmuszeni do sprzedaży całości i w ten sposób przestaną być rolnikami. Wielkości poniżej jakich gospodarstwo rolne nie może spaść zostaną podane później w drodze rozporządzenia, przy czym nie wiadomo obecnie jakie to będą wielkości....

4. Sąsiedzi, dzierżawcy i ANR bedą mieli prawo pierwokupu z możliwością kwestionowania ceny sprzedaży

Dotychczas jedynym organem który pośredniczył w sprzedaży gruntów rolnych była Agencja Nieruchomości Rolnej która sama często poprzez swoje działania dawała do zrozumienia że zajmuje się spekulacją ziemią rolną.
Teraz dodatkowo jak rolnik będzie chciał sprzedać grunt, to notariusz będzie musiał ustalić kto jest sąsiadem tej działki rolnej i kto ewentualnie był dzierżawcą. Oni to będą mieli prawo pierwokupu oraz co najważniejsze będą mogli zakwestionować cenę sprzedaży.

Można sobie wyobrazić, że złośliwy sąsiad będzie mógł umiemożliwić sprzedaż ziemi. Bo zgłosi się że chce kupić od rolnika (mimo że faktycznie wcale nie będzie chciał kupić) i zakwestionuje cenę na jaką się umówił sprzedawca z kupcem, więc zablokuje sprzedaż ziemi na kilka miesięcy potrzebnych na ustalenie właściwej ceny rynkowej co często może wiązać się z tym że kupujący jednak zrezygnuje z kupna....


5. Czas transakcji przedłużony na potrzeby sprawdzenia sąsiadów przez notariusza.

W przypadku problemów z ustaleniem właściciela sąsiadujących działek  może być problem ze sprzedażą takiej ziemi bo ustawa nie określa tego jak postępować w przypadku problemów z ustaleniem właściciela lub gdy nie jest jasne kto jest właścicielem bo na przykład trwa spór o prawo własności do sąsiadujących gruntów.


Przykłady absurdów jakie sie pojawia po wejściu ustawy w życie


Dziedziczenie dla dzieci mieszkających w mieście

Całkiem możliwa sytuacja w której dzieci rolnika  wyjeżdżają z domu do miasta w celu edukacji albo za granicę w celu zdobycia środków do życia. Możliwe ze nawet wyjeżdżają poza miejsce zamieszkania w celu edukacji rolniczej przykładowo na SGGW i mieszkają w tym czasie w akademiku. Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami i ustawą istniał obowiązek meldunkowy do 31.12.2015 roku a więc dziecko rolnika było przez czas studiów zameldowane poza miejscem gdzie jest gospodarstwo rolnika. Jeśli dziecko wróci ze studiów aby prowadzić gospodarstwo to nie będzie mogło przejąć gospodarstwa (nawet gdyby rolnik zmarł) bo nie spełnia tego punktu ustawy aby mieszkało w gminie przez 5 lat. Brzmi absurdalnie?


Pozbycie sie części majątku 

Zakładamy że rolnik posiadający około 10 hektarów ma piotrzebę sprzedania części swojej ziemi innemu rolnikowi z powodu kłopotów ze zdrowiem i finansowych. Chce odsprzedać 2 hektary, zakładamy że kupujący jest uprawniony z mocy ustawy do kupna. Jednakże zmniejszenie gospodarstwa do 8 hektarów spowodowałoby że jest ono za małe zgodnie z przepisami i że jedyne co rolnik może zrobić w takiej sytuacji to sprzedaż całości. Wielkości są podane przykładowo bo obecnie nie są znane minimalne wielkości gospodarstw które mogą być różne w różnych województwach.
Przy sprzedaży całości musi pozbyć się oprócz ziemi: budynków, sprzętu rolniczego i miejsca pracy bo wtedy rolnik który przez całe życie był rolnikiem z dziada pradziada musi nagle zająć się czymś innym poza rolnictwem.

Stanie się rolnikiem po studiach

Młode osoby które chciałyby stać się rolnikami a dotychczas ich rodzice nie byli rolnikami i nie mieszkali na wsi nie będą mogli się nimi stać. Nawet jak skończą szkołę rolniczą to nie będą mogły utworzyć nowego gospodartswa rolnego i skorzystać z wielu programów z UE na utworzenie i modernizacje gospodarstw. Jedyna możliwość dla nich to dzierżawa gruntów przez 5 lat w gminie w której mogliby zakupić ziemię i zameldowanie się tam (ciekawe jakim sposobem) i dopiero po 5 latach kupno ziemi w tej gminie. A co jeśli akurat za 5 lat nikt nie będzie chciał sprzedać w tej gminie, tylko 2 gminy dalej....


Sąsiedzi i państwo poprzez ANR będzie miało możliwość zaniżania cen ziemi 

Ponieważ zmniejszy się liczba potencjalnych kupujących (bo nie będą uprawnieni do kupna) to zarówno sąsiedzi jak i państwo poprzez ANR będą mogły zaniżać cenę kupna nawet jak się pojawi potencjalny kupujący. Będą mieli możliwość podważania ceny kupującego tyle razy że wszyscy potencjalni kupujący znikną z horyzontu.



Renacjonalizacja gruntów rolnych

Biorąc pod uwagę że ANR będzie uprawniona do prawa pierwokupu jak również to że ceny mogą być zaniżane i że potencjalni dziedzice nie będą uprawnieni do przejęcia gospodarstw to może to prowadzić do sytuacji w której państwo zacznie przejmować docelowo większość gruntów w Polsce i nie będzie prawa właśności w postaci osób indywidualnych.


Dzierżawa i prawo zabudowy

Już w listopadzie 2015 roku ANR dała jasno do zrozumienia że zamierza przestawić się na dzierżawę a nie na sprzedaż gruntów blokując wszystkie obecnie toczące się przetargi na ziemię z zasobów państwowych. W sytuacji którą opisałem wcześniej państwo może stać się de facto właścicielem wszystkich gruntów rolnych a jedyną formą będzie dzierżawa. W obecnych przepisach nie da się jednak budować na dzierżawionej ziemi bo wtedy właścicielem budynków staje się właściciel a nie dzierżawca.
Jednakże od jakiegoś czasu prowadzone są prace nad wprowadzeniem tzw. prawa zabudowy. Po jego wprowadzeniu można byłoby dzierżawić wieloletnie (zlikwidowane by było prawo użytkowania wieczystego i zastąpione prawem zabudowy). Wtedy taki dzierżawca mółgby zabudować działkę dzierżawioną, prawo zabudowy byłoby dziedziczone i wpisane w księgach wieczystych.
Wydaje się że taki jest cel że państwo będzie właścicielem ziemi a nie osoby prywatne.

Pozbawienie rolnika ziemi

Zakłdamy że rolnik musi odsprzedać część gruntów pod budowę dróg i autostrad (w wyniku innej ustawy) co powoduje zmniejszenie jego gospodarstwa do takiej wielkości że musi sprzedać całość swojego gospodarstwa bo inaczej jego gospodarstwo stałoby się zbyt małe. W takiej sytuacji potrzeba wykupu części gruntu spowoduje że zlikwiduje się całe gospodarstwo i pozbawi rolnika miejsca pracy.


Podsumowanie

Obecna wersja ustawy która zacznie obowiązywać od 1 maja 2016 roku spowoduje że duża część osób która marzy o swojej działce na wsi będzie takiego prawa pozbawiona prawdopodobnie na zawsze. Jest wiele punktów w tej ustawie która jest niezgodna z konstytucją ale wbrew temu co o tej ustawie będą pisać media jest to ustawa którą poparły wszystkie kluby parlamentarne (tutaj odsyłam do sprawozdań z posiedzeń sejmu oraz protokołów z głosowań).