wtorek, 23 lipca 2013

Inwestycja w ziemię – jedna z lepszych długoterminowych metod na pomnażanie kapitału z ostatnich 20 lat



Post dotyczący rynku nieruchomości cieszy się nadal dużą popularnością odnotowując około tysiąca odsłon miesięcznie. Nie dziwne, bo temat ten naprawdę w ostatnich latach dostarcza nam emocji. Poza tym mieszkać gdzieś trzeba a w życiu sytuacja zmienia się że można być kilkukrotnie zarówno sprzedającym jak i kupującym i warto dokonywać tych transakcji w dobrym momencie.

Co prawda rynek ziemi zarówno tej rolnej, budowlanej czy inwestycyjnej też może pośrednio dotyczyć tych którzy interesują się rynkiem nieruchomości to jednak skala powszechności tego tematu jest naprawdę dużo mniejsza a też świadomość i wiedza większości osób jest na tyle nikła że bardzo dużo osób w Polsce nie ma pojęcia co się dzieje i działo z ziemią w ostatnich latach podczas których można było i nadal można zarobić duże pieniądze (takie prawdziwe a nie wirtualne porównując to przykładowo do wycen mieszkań z 2008 roku).  I wszystko wskazuje na to że na tym rynku też mamy do czynienia ze spekulacyjnym wzrostem cen ziemi, powstaniem bańki a następnie kiedyś jej pęknięciem. Tyle że według mnie do szczytu tej bańki jeszcze naprawdę daleko (przynajmniej kilka lat).

Spójrzmy zatem na ceny ziemi rolnej publikowanych przez GUS oraz Agencję Nieruchomości Rolnych http://www.anr.gov.pl/web/guest/welcome/-/journal_content/56/358/1248342 . Do dalszych rozważań będę się posługiwał cenami według GUS które są wyższe ze względu na bardziej komercyjny i rynkowy charakter gdyż sprzedaż ziemi Skarbu Państwa może mieć czasami niejako charakter promocji.



Rysunek1
Zmiana cen ziemi rolnej  w ostatnich 20 latach

Cena ziemi rolnej rośnie nieprzerwanie od 1992 roku,  a nawet  wcześniej bo po przemianach na gospodarkę wolnorynkową mieliśmy hiperinflację i w zasadzie wszystko rosło. Czy ktoś z czytających ten post może się pochwalić że na tym zarobił? 




Rysunek2
Zmiana cen ziemi rolnej w procentach r/r po uwzględnieniu inflacji.

Jak się spojrzy na ten wykres to widać że jest to ewidentnie rynek byka, czyli rynek który odnotowuje wzrosty. Przez ostatnie 20 lat mieliśmy tylko dwa takie krótkie okresy w których ziemia realnie staniała i co ciekawe nie był to jakiś mocny spadek bo 10% r/r.  Porównując to do rynku mieszkań, rynku giełdowego czy Forex, to inwestycja w ziemię póki co była chyba jedną z bezpieczniejszych inwestycji.

Co ciekawe to wzrosty cen ziemi rolnej nie wyhamowały w momencie pęknięcia cen na rynku nieruchomości i rosną nadal… Ktoś może sobie zadać pytanie „o co chodzi kaman”? I jak we wszystkim, wiedza, dostęp do informacji w odpowiednim czasie pozwalają niektórym zarabiać bo pieniądze lubią ciszę. Wszelkie informacje jednak są ogólnie dostępne a ja tu postaram się wszystko zebrać razem i spróbować odpowiedzieć na pytanie czy jeszcze da się na tym rynku zarobić i w jaki sposób.

Czemu do cholery to rośnie

Bo jest za tanie? To byłoby zbyt proste. Pewne rzeczy mogą nadal rosnąć  dużo powyżej cen które  już można uznać  za absurdalne. Takim przykładem jest chociażby amerykański rynek akcji który opisywałem w innym poście. I jak widać póki co idealnie się sprawdzają punkty zwrotne niemalże co do punktu.

Wzrost cen działek budowlanych w latach 2003-2008 czyli takich które w planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod budownictwo był podyktowany bańką na rynku nieruchomości, ceny mieszkań i domów rosły, to ceny działek też. Teraz można zauważyć spadek cen działek budowlanych a przynajmniej stabilizację ich cen. Podobna sytuacja występuje dla działek rolnych z warunkami zabudowy, które w swoich spekulacyjnych zamiarach miały bardzo zawyżone ceny w 2008 roku i teraz odnotowują spadek. Gdzieniegdzie można już spotkać bardzo okazyjne ceny…

Przyjrzyjmy się zatem czynnikom które powodowały i nadal powodują wzrost cen ziemi rolnej

a)      Następuje migracja ludzi z miast na wieś, domy na wsi stają się coraz bardziej popularne niż to było kiedyś. Wiąże się to z tym im dawniej mieszkanie w mieście było bardziej komfortowe niż życie na wsi ale wraz z rozwojem cywilizacji wszystko się zmienia. Teraz na wsi są bardziej dostępne media począwszy od wodociągów, kanalizacji, telefonu, dostępu do Internetu, sklepy, możliwość dojazdu komunikacją podmiejską czy wreszcie dojazd bardziej komfortowymi samochodami.  Życie w mieście już nie jest trendy, teraz trendy jest posiadanie domu na wsi, gdzieś w zieleni i w ciszy

b)     Wejście Polski do UE, wyrównywanie się cen ziemi

Przystępując do Unii Europejskiej wkroczyliśmy na dużo większy rynek w którym przede wszystkim obowiązuje wspólna polityka rolna z jej dobrymi oraz złymi stronami.  Rolnicy mogą produkować produkty i łatwiej je eksportować, zatem zwiększyła się opłacalność produkcji.

Do porównania cen ziemi w Polsce i innych krajach UE posłużę się poniższym opracowaniem.
Pomijając Maltę w całym tym opracowaniu widać że mimo wszystko odstajemy nadal od średniej unijnej, a co najważniejsze odstajemy od naszego zachodniego sąsiada. Oczywiście pierwsze co się nasuwa to fakt że tam są wyższe zarobki, poziom życia itp. Ale ceny produktów w sklepach które są pochodną cen ziemi, czy też ceny mieszkań w stosunku do zarobków też nie są takie wysokie a ziemia jest w cenie.


c)    Dopłaty bezpośrednie  - ten element to czynnik de regulujący prawa rynkowe popytu i podaży. Nie będę tu podawał swojego zdania na temat funkcjonowania i sensowności pewnych regulacji w UE, zatem skupmy się na faktach bez jej oceny.

Dopłaty bezpośrednie w bardzo znaczący sposób wpłynęły oraz nadal wpływają na ceny gruntów rolnych. Dla tych którzy nie wiedzą o co chodzi, od razu wyjaśnię iż UE dopłaca rolnikom do różnej produkcji rolnej między w ramach tak zwanych płatności obszarowych, dla których najważniejsze to JPO oraz ONW (dla terenów o niekorzystnych warunkach użytkowania)

Aby taką płatność otrzymać to trzeba być zarejestrowanym rolnikiem, posiadać ziemię, złożyć wnioski o dopłaty i utrzymywać ziemię w dobrej kulturze rolnej. A cóż to oznacza? Trzeba oczywiście przestrzegać wielu unijnych przepisów w tym zakresie dotyczącym na przykład nawożenia. Ale w opcji minimalnej wystarczy raz do roku skosić trawę i tyle.

Ile zatem można otrzymać z takiej Uni? Otóż w roku 2004 było to 210,53 PLN/hektar i co roku kwoty te były zwiększane (są też zależne od kursu euro względem złotówki) i w roku 2012 wyniosły one 732,06 PLN/hektar. Od razu uprzedzę że wielkości tych dopłat już nie będą się tak zwiększały w nieskończoność gdyż początkowo płatności były dużo mniejsze niż w innych krajach UE, obecnie jesteśmy już prawie w unijnym limicie.

Posiadając ziemię trzeba jednak ponosić pewne koszty którymi  jest przykładowo podatek rolny, jest on jednak stosunkowo niewysoki i wynosił w 2012 roku 185,45 PLN/ha. Z podatku rolnego zwolnione są jednak nieużytki i grunty klasy V i powyżej. Dodatkowo kupując ziemię jest się zwolnionym z płacenia podatku rolnego przez 5 lat od kupienia ziemi, przy czym przez pierwsze 3 lata zwolnienie 100% a potem przez dwa lata ulga. Aby jednak z takowego zwolnienia skorzystać to trzeba w ciągu miesiąca od kupna ziemi zgłosić się do gminy z prośbą o takowe zwolnienie przysługujące nowemu nabywcy.

Jak już sprawa podatku rolnego jest bynajmniej przez 5 lat załatwiona to przyjrzyjmy się kwestii koszenia traw. Zakładamy że nabywcą jest spekulant z miasta który nawet nie wie jak wygląda ciągnik czy kosiarka …

Trzeba więc wynająć rolnika który tę trawę skosi, często można pójść na układ że zapłaci się rolnikowi za paliwo a w zamian on będzie mógł sobie wziąć trawę. Można się wtedy zamknąć w kwocie około 100PLN/ha.

Stawki KRUS związane z prowadzeniem gospodarstwa można znaleźć poniżej:
Przy odpowiedniej wielkości ziemi koszty związane z KRUS są pomijalne, jeśli dodatkowo jest się płatnikiem ZUS to o kosztach związanych z KRUS można zapomnieć.

Ile zatem można zarobić „na czysto” posiadając ziemię rolną? Około 600PLN/ha + ONW w zakresie 179-320 PLN/ha jeśli jest to teren na którym obowiązuje ONW.

Jeśli weźmiemy przykładowo jakieś tańsze tereny chociażby w warmińsko-mazurskim, na którym obowiązuje ONW  to możemy uzyskać jakieś 4% zwrotu inwestycji poprzez płatności bezpośrednie od zainwestowanego obecnie kapitału po obecnych cenach ziemi. Dodam że są to nieopodatkowane w żaden sposób pieniądze, bo wszelkie dotacje unijne nie mogą być opodatkowane. Porównując to do zysku z lokat czy też wynajmu mieszkań, to naprawdę warto się nad tym tematem co najmniej zastanowić. 


d)    2016 rok  - będzie to bardzo ważna data dla cen gruntów w Polsce. Przystępując do Unii Europejskiej zagwarantowaliśmy sobie ochronę gruntów rolnych i leśnych. Do tego roku obcokrajowcy kupując ziemię w Polsce muszą uzyskać zgodę MSWiA. Od roku 2016 będą oni mogli kupować bez ograniczeń. 

Wejście Polski do UE i zachowanie się przykładowo cen mieszkań pokazuje że zagraniczny kapitał spekulacyjny potrafi w Polsce szukać okazji inwestycyjnych.  Obecnie są jeszcze do sprzedania  grunty skarbu Państwa  przez ANR, czyli nasze takie narodowe dobro …. 

Z Zasoby te jednak są sprzedawane i duża ich część przechodzi w ręce obecnych ich dzierżawców. Wszystko wskazuje na to iż przed rokiem 2016 wszystka ziemia z zasobów ANR może pójść w ręce krajowych „inwestorów”. A ziemi nie przybywa i nie da się jej wybudować więcej jak chociażby mieszkań.

Ziemia może produkować produkty które będą sprzedawane na rynek europejski, wytwarzane tu tańszym kosztem niż w krajach zachodnich. Mimo tego że należy spodziewać się wyludnienia społeczeństwa polskiego w najbliższych dziesięcioleciach zgodnie z danymi demograficznymi to ziemia rolna co podkreślam w najbliższych latach może się kierować zupełnie innymi przesłankami niż rynek mieszkaniowy.

Możemy mieć do czynienia z bardzo dużym zbliżeniem się do siebie cen ziemi rolnej i tej budowlanej, bo poza jakimiś bezsensownymi przepisami i regulacjami jaka tak naprawdę jest między nimi różnica?

e)     Gaz łupkowy i energia ze źródeł odnawialnych -  właściciele gruntów na których będzie wydobywany gaz łupkowy to przyszli milionerzy, Polska musi też posiadać więcej energii ze złóż odnawialnych, widać coraz więcej wiatraków w Polsce. Będąc właścicielem gruntów też można na tym zarobić.

f)    Turystyka – napiszę trochę zagadkowo aby sprawdzić waszą czujność. Byli tacy którzy pisali że będziemy kiedyś taką Hiszpanią, ale tak pozytywnie jeśli chodzi o klimat a nie obecne bezrobocie. Może się to kiedyś wydarzy a może nie, zobaczymy.

Opłacalność produkcji rolnej – czy to w ogóle ma znaczenie

Wydawać by się mogło że to jest to czynnik podstawowy i fundamentalny wpływający na cenę ziemi rolnej, ale biorąc pod uwagę czynniki wymienione wcześniej to niestety opłacalność produkcji obecnie nie ma takiego znaczenia w kształtowaniu się cen ziemi rolnej. Rynek nieruchomości rolnych wkroczył na inne obszary związane ze spekulacją a tam nie liczą się tylko fundamenty, o szczycie bańki będziemy mogli mówić wtedy gdy już wszystkie media będą się zachwycały tym że inwestycja w grunty rolne jest najlepszą inwestycją i że ziemia może tylko rosnąć w nieskończoność. Póki co hossa trwa.

1 komentarz:

  1. bardzo lubie pana blog , chetnie ujrzalbym nowe artykuly odnosnie zlot i gieldy, pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń