środa, 6 stycznia 2016

Ograniczenia w handlu ziemią rolną od 1 maja 2016r

Od 1 maja 2016 roku zmienią się znacząco zasady nabywania gruntów rolnych w Polsce które obowiązywały dotychczas. Wszystko za sprawą uchwalonej ustawy z 5 sierpnia 2015roku która w zamiarze miała ograniczyć kupno ziemi cudzoziemcom ktorzy od 1 maja 2016 roku mogliby nabywać grunty w Polsce bo dotychczas obowiązywał okres ochronny po wejściu Polski do Unii Europejskiej.

W blogu ograniczę się do wątku gospodarczego i prawnego tej ustawy a pominę wątek polityczny z nią związany gdyż na swoim blogu nie zamierzam poruszać tematów politycznych mimo że są one dość ważne w tej kwestii.

Ostatni dzwonek do kupna ziemi rolnej dla większości Polaków 

Ustawa z dnia 5 sierpnia miała obowiazywać od 1 stycznia 2016 roku ale termin jej wejścia w życie został przesunięty na 1 maja 2016 roku. Do tego czasu obowiązują obecne przepisy które są dużo bardziej liberalne.
Możliwe że do czasu wprowadzenia ustawy 1 maja obecny parlament uchwali jeszcze inna wersję ustawy ale na chwile obecna można sie raczej spodziewać raczej kolejnych utrudnień niż ułatwień w handlu ziemią. Chodzi o ograniczenie możliwości kupna tylko przez rolników indywidualnych.

Co to oznacza dla typowego Kowalskiego? Jeśli ktoś obecnie myśli o kupnie ziemi rolnej poza miastem to jest to ostatni dzwonek aby tego dokonać gdyż po 1 maja większość Polaków straci taką możliwość. Stracą tę możliwość nawet obecni rolnicy i ich dzieci. Przy kupnie ziemi rolnej nie wystarczy posiadać pieniądze, w przypadku zakupów ziemi rolnej potrzebny jest jeszcze CZAS, którego jest coraz mniej. Przy zakupach działek o określonej powierzchni ANR musi wydać opinię czy korzysta z prawa pierwokupu - ma na to jeden miesiąc. A więc w praktyce 1 kwietnia 2016 roku minie termin kupna większych działek rolnych.

Ziemia rolna to miejsce gdzie produkuje sie żywność więc w przypadku jakiegoś całkiem realnego konfliktu zbrojnego czy też innych ograniczeń w dostępie do żywności, możliwość posiadania ziemi rolnej daje możliwość zadbania o własne interesy samemu. Po 1 maja zostanie złamane konstytucyjne prawo własności i dziedziczenia ale o tym szczegółowo w dalszej części.

Ograniczenia po 1 maja 2016 roku

W tej ustawie jest bardzo dużo ograniczeń co do nowego sposobu nabywania gruntów - takich, że na jakiś czas może zostać zahamowany handel ziemią jak rownież budownictwo mieszkaniowe. Na obecna chwilę w ustawie jest furtka która pozwala podmiotom zagranicznym nabywanie ziemi poprzez spółki prawa handlowego a więc obecna wersja ustawy niekoniecznie zabroni jej kupno podmiotom zagranicznym co było podobno głównym celem tej ustawy.....

1. Posiadanie wykształcenia rolniczego 

Po wejściu w życie ustawy ziemię będzie mógł kupić wyłącznie rolnik, obecnie takiego ograniczenia w zasadzie nie było.

2. Obowiązek zameldowania przez 5 lat w gminie tej lub sąsiedniej przed zakupem ziemi


To chyba największe ograniczenie (ale nie jedyne) które zablokuje handel ziemią.
Aby stać się właścicielem ziemi, będzie trzeba być zameldowanym w tej gminie co najmniej 5 lat. Stoi to trochę w sprzeczności z końcem obowiązku meldunkowego który zaczyna obowiązywać od 2016 roku .....

3. Niemożność rozdrabniania gospodarstw 

To drugie najważniejsze według mnie ograniczenie które spowoduje że nie będzie można dowolnie rozdrabniać gospodarstw i sprzedaż części gruntu często może okazać się niemożliwa. Wtedy będzie możliwe sprzedać tylko wszystko co rolnik posiada albo nic. Z tego powodu rolnicy którzy z różnych powodów chcieliby się pozbyć części majątku będą zmuszeni do sprzedaży całości i w ten sposób przestaną być rolnikami. Wielkości poniżej jakich gospodarstwo rolne nie może spaść zostaną podane później w drodze rozporządzenia, przy czym nie wiadomo obecnie jakie to będą wielkości....

4. Sąsiedzi, dzierżawcy i ANR bedą mieli prawo pierwokupu z możliwością kwestionowania ceny sprzedaży

Dotychczas jedynym organem który pośredniczył w sprzedaży gruntów rolnych była Agencja Nieruchomości Rolnej która sama często poprzez swoje działania dawała do zrozumienia że zajmuje się spekulacją ziemią rolną.
Teraz dodatkowo jak rolnik będzie chciał sprzedać grunt, to notariusz będzie musiał ustalić kto jest sąsiadem tej działki rolnej i kto ewentualnie był dzierżawcą. Oni to będą mieli prawo pierwokupu oraz co najważniejsze będą mogli zakwestionować cenę sprzedaży.

Można sobie wyobrazić, że złośliwy sąsiad będzie mógł umiemożliwić sprzedaż ziemi. Bo zgłosi się że chce kupić od rolnika (mimo że faktycznie wcale nie będzie chciał kupić) i zakwestionuje cenę na jaką się umówił sprzedawca z kupcem, więc zablokuje sprzedaż ziemi na kilka miesięcy potrzebnych na ustalenie właściwej ceny rynkowej co często może wiązać się z tym że kupujący jednak zrezygnuje z kupna....


5. Czas transakcji przedłużony na potrzeby sprawdzenia sąsiadów przez notariusza.

W przypadku problemów z ustaleniem właściciela sąsiadujących działek  może być problem ze sprzedażą takiej ziemi bo ustawa nie określa tego jak postępować w przypadku problemów z ustaleniem właściciela lub gdy nie jest jasne kto jest właścicielem bo na przykład trwa spór o prawo własności do sąsiadujących gruntów.


Przykłady absurdów jakie sie pojawia po wejściu ustawy w życie


Dziedziczenie dla dzieci mieszkających w mieście

Całkiem możliwa sytuacja w której dzieci rolnika  wyjeżdżają z domu do miasta w celu edukacji albo za granicę w celu zdobycia środków do życia. Możliwe ze nawet wyjeżdżają poza miejsce zamieszkania w celu edukacji rolniczej przykładowo na SGGW i mieszkają w tym czasie w akademiku. Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami i ustawą istniał obowiązek meldunkowy do 31.12.2015 roku a więc dziecko rolnika było przez czas studiów zameldowane poza miejscem gdzie jest gospodarstwo rolnika. Jeśli dziecko wróci ze studiów aby prowadzić gospodarstwo to nie będzie mogło przejąć gospodarstwa (nawet gdyby rolnik zmarł) bo nie spełnia tego punktu ustawy aby mieszkało w gminie przez 5 lat. Brzmi absurdalnie?


Pozbycie sie części majątku 

Zakładamy że rolnik posiadający około 10 hektarów ma piotrzebę sprzedania części swojej ziemi innemu rolnikowi z powodu kłopotów ze zdrowiem i finansowych. Chce odsprzedać 2 hektary, zakładamy że kupujący jest uprawniony z mocy ustawy do kupna. Jednakże zmniejszenie gospodarstwa do 8 hektarów spowodowałoby że jest ono za małe zgodnie z przepisami i że jedyne co rolnik może zrobić w takiej sytuacji to sprzedaż całości. Wielkości są podane przykładowo bo obecnie nie są znane minimalne wielkości gospodarstw które mogą być różne w różnych województwach.
Przy sprzedaży całości musi pozbyć się oprócz ziemi: budynków, sprzętu rolniczego i miejsca pracy bo wtedy rolnik który przez całe życie był rolnikiem z dziada pradziada musi nagle zająć się czymś innym poza rolnictwem.

Stanie się rolnikiem po studiach

Młode osoby które chciałyby stać się rolnikami a dotychczas ich rodzice nie byli rolnikami i nie mieszkali na wsi nie będą mogli się nimi stać. Nawet jak skończą szkołę rolniczą to nie będą mogły utworzyć nowego gospodartswa rolnego i skorzystać z wielu programów z UE na utworzenie i modernizacje gospodarstw. Jedyna możliwość dla nich to dzierżawa gruntów przez 5 lat w gminie w której mogliby zakupić ziemię i zameldowanie się tam (ciekawe jakim sposobem) i dopiero po 5 latach kupno ziemi w tej gminie. A co jeśli akurat za 5 lat nikt nie będzie chciał sprzedać w tej gminie, tylko 2 gminy dalej....


Sąsiedzi i państwo poprzez ANR będzie miało możliwość zaniżania cen ziemi 

Ponieważ zmniejszy się liczba potencjalnych kupujących (bo nie będą uprawnieni do kupna) to zarówno sąsiedzi jak i państwo poprzez ANR będą mogły zaniżać cenę kupna nawet jak się pojawi potencjalny kupujący. Będą mieli możliwość podważania ceny kupującego tyle razy że wszyscy potencjalni kupujący znikną z horyzontu.



Renacjonalizacja gruntów rolnych

Biorąc pod uwagę że ANR będzie uprawniona do prawa pierwokupu jak również to że ceny mogą być zaniżane i że potencjalni dziedzice nie będą uprawnieni do przejęcia gospodarstw to może to prowadzić do sytuacji w której państwo zacznie przejmować docelowo większość gruntów w Polsce i nie będzie prawa właśności w postaci osób indywidualnych.


Dzierżawa i prawo zabudowy

Już w listopadzie 2015 roku ANR dała jasno do zrozumienia że zamierza przestawić się na dzierżawę a nie na sprzedaż gruntów blokując wszystkie obecnie toczące się przetargi na ziemię z zasobów państwowych. W sytuacji którą opisałem wcześniej państwo może stać się de facto właścicielem wszystkich gruntów rolnych a jedyną formą będzie dzierżawa. W obecnych przepisach nie da się jednak budować na dzierżawionej ziemi bo wtedy właścicielem budynków staje się właściciel a nie dzierżawca.
Jednakże od jakiegoś czasu prowadzone są prace nad wprowadzeniem tzw. prawa zabudowy. Po jego wprowadzeniu można byłoby dzierżawić wieloletnie (zlikwidowane by było prawo użytkowania wieczystego i zastąpione prawem zabudowy). Wtedy taki dzierżawca mółgby zabudować działkę dzierżawioną, prawo zabudowy byłoby dziedziczone i wpisane w księgach wieczystych.
Wydaje się że taki jest cel że państwo będzie właścicielem ziemi a nie osoby prywatne.

Pozbawienie rolnika ziemi

Zakłdamy że rolnik musi odsprzedać część gruntów pod budowę dróg i autostrad (w wyniku innej ustawy) co powoduje zmniejszenie jego gospodarstwa do takiej wielkości że musi sprzedać całość swojego gospodarstwa bo inaczej jego gospodarstwo stałoby się zbyt małe. W takiej sytuacji potrzeba wykupu części gruntu spowoduje że zlikwiduje się całe gospodarstwo i pozbawi rolnika miejsca pracy.


Podsumowanie

Obecna wersja ustawy która zacznie obowiązywać od 1 maja 2016 roku spowoduje że duża część osób która marzy o swojej działce na wsi będzie takiego prawa pozbawiona prawdopodobnie na zawsze. Jest wiele punktów w tej ustawie która jest niezgodna z konstytucją ale wbrew temu co o tej ustawie będą pisać media jest to ustawa którą poparły wszystkie kluby parlamentarne (tutaj odsyłam do sprawozdań z posiedzeń sejmu oraz protokołów z głosowań).

21 komentarzy:

  1. tradycyjnie zapraszam do komentowania

    OdpowiedzUsuń
  2. Wersja nad która pracują obecnie w linku poniżej, likwiduje mnóstwo absurdów. Ograniczenia pozostaną w nabywaniu wiec miastowi po 1 maja i tak zostaną pozbawieni możliwości kupna, ale kwestie dziedziczenia, sprzedaży rodzinnej czy tez nowych gospodarstw są w tej ustawie opracowane. Załatano tez sprawę społek i załatwiono tzw. Słupów ze agencja będzie miała prawo pierwokupu tych nielegalnych transakcji. Pewnie będzie walka aby nie wprowadzić tej wersji ustawy przez tych ktorzy ustawili słupów...

    http://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12280704/12331611/12331612/dokument204054.pdf

    OdpowiedzUsuń
  3. I wersja z 5 sierpnia 2015 roku (ta która na obecną chwilę ma obowiązywać od 1 maja 2016)
    http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20150001433

    OdpowiedzUsuń
  4. Witam, a co w przypadku zakupu działki po 1 maja 2016 roku, na którą została wydana decyzja o warunkach zabudowy przed 1 maja 2016? Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Z aktualnych przepisów nie wynika by WZetka dawała szczególne prawa. Jedynie MPZP.

      Usuń
  5. W wersji ustawy z 5 sierpnia gdyby weszła w życie - nie będzie takiej możliwości jeśli się nie jest rolnikiem, nie mieszka od 5 lat w tej gminie i cała reszta innych ograniczeń - bo w tej wersji ustawy nie przewidziano takiej możliwości.
    W wersji ustawy nad którą pracują i w linku który podałem też ziemia taka traktowana jest jako ziemia rolna, więc pozostają warunki aby kupujący był rolnikiem i jeśli tworzy gospodarstwo nowe (z działką 3000m2 na przykład ....) to zobowiązuje się do samodzielnego prowadzenia gospodarstwa.

    Reasumując, jak ktoś chce kupić ziemię rolną a obecnie nie jest rolnikiem według definicji ustawy czy tej z 5 sierpnia czy tej nad którą pracują to umowa ostateczna z aktu musi odbyć się przed 1 maja.

    OdpowiedzUsuń
  6. Witam, w nowej ustawie często pojawia się zapis, że do nabycia ziemi uprawniony jest rolnik indywidualny, którego powierzchnia posiadanego gospodarstwa nie przekracza 300ha. Obostrzenie to dotyczy tylko zakupu z ANR, czy również obrotu prywatnego? Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  7. Według tego co tam widziałem w ustawie dotyczy to każdego przypadku. I to w obydwu wersjach ustawy

    OdpowiedzUsuń
  8. Witam. W pkt.3 piszesz o utrudnieniu w rozdrabnianiu gospodarstw. Do jakich projektowanych zmian się odwołujesz? W U.O.K.U.R, której nawet zrobiłem sobie tekst jednolity, nie mogę tego znależć. Mogło być w projektach zmian do innych ustaw ale mi umyka. Proszę o konkrtne wskazanie i z góry dziękuję.

    OdpowiedzUsuń
  9. Jeszcze sobie pozwolę na kilka uwag:
    W art.2. ust.2 mamy następującą definicję gospodarstwa rolnego: ) "gospodarstwie rolnym" - należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha;
    Zastanawiam się czy nieruchomości poniżej 1 ha będą wyłączone spod rządów ustawy czy nie? I dochodzę do wniosku, że nie. Może jestem ślepy ale w żadnym artykule projektu takiego wyłączenia nie umiem znależć. Mylę się?

    OdpowiedzUsuń
  10. I ostatnia uwaga i pytanie zarazem; załóżmy, że chcę sprzedać ziemię rolną ale agencja sięga do pierwokupu w trybie art.3 ust.4 i jednocześnie oferuję mi nie aceptowalną cenę. W Ustawie nie widzę żadnej sądowej drogi odwoławczej. O tyle dziwne, że jeśli ja zaproponuję cenę za wysoką zdaniem Agencji, to ona może się odwołać do sądu w trybie art.3 ust.8. Ja takiego uprawnienia dla siebie nie widzę. Może wynika z innych przepisów ale nie jestem prawnikiem i nie wiem. Ta ustawa jest przerażająco niesprawiedliwa. Oczywiście będzie działała, i dobrze, na korzyść aktywnych rolników średniorolnych wiążących swą przyszłość z rolnictwem choć i oni znajdą łyżkę dziegciu w beczce miodu w postaci spadającej zdolności kredytowej swych gospodarstw. I dla dużych i dla małych rolników, to będzie dramat. Szczególnie dla tych, którzy w ziemi upatrywali swe, często jedyna, zabezpieczenie na trudne lata. A wystarczyłoby wyjąć spod rządów tej ustawy nie tylko grunty przeznaczone pod nierolnicze zastosowania w MPZP ( których na przeważającym obszarze RP nie ma) ale także te, które mają podobne w klasyfikacje w Studium. I do tego wyłączyć grunty rolne do 5 ha, jak było w projekcie PSL-u.

    OdpowiedzUsuń
  11. pla, odnosząc się do postu 2 marca 2016 13:09.

    Punkt ten dotyczy ustawy z 5 sierpnia autorstwa PSL która ma obowiązywać od 1 maja 2016 roku, chyba że wejdzie w życie ta ustawa nad którą pracuje obecnie rząd. W tej nowej nie ma takiego ograniczenia

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. rozumiem, że miałeś na myśli art.6 ust.1 tej sierpniowej ustawy?

      Usuń
  12. pla2 marca 2016 13:16:

    Defnicja gospodarstwa a handel ziemią to dwie odrębne rzeczy.
    Gospodarstwo rolne jest powyżej 1 ha (wtedy też można się zarejestrować jako rolnik). Można handlować ziemią poniżej 1 ha, bo takiej wielkości mogą być działki i tutaj ustawa obowiązuje jak ziemia sklasyfikowana jest w ewidencji jako rolna. A więc zwłaszcza w tej nowej wersji ustawy nawet handel 1m2 ziemi rolnej wymaga zgody ANR .. :-)

    OdpowiedzUsuń
  13. pla2 marca 2016 13:45

    W tej wersji z 5 sierpnia tę cenę jak pisałem może też zakwestionować złośliwy rolnik i nie jest napisane że można potem zrezygnować ze sprzedaży, bo jest powiedziane że odpowiednie organa ustalą cenę właściwą więc możliwe że trzeba będzie się do niej dostosować.

    Osobiście nie popieram żadnej wersji tej ustawy z tym że ta nad którą pracują jest o niebo lepsza.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mnie raczej chodziło o obronę przed zaniżoną wycenę dokonaną przez ANR przy realizacji prawa pierwokupu w świetle ustawy "pisowskiej".

      Usuń
  14. Dziękując za merytoryczną wymianę uwag nadal podtrzymuję swój pogląd, że obie ustawy są nadto drakońskie a ich rygory są nieproporcjonalne do uzyskanych efektów i szkodliwe dla wielu grup społecznych. Szkoda, że rząd odrzucił właściwie wszystkie postulaty płynące w czasie konsultacji. A druga uwaga jest zdziwieniem, że tak brzemienna w skutki ustawa wywołuje bardzo ograniczony rezonans społeczny. Próbuję wywołać jakąś dyskusję na FB ale skutek jest mizerny. Mam za mało znajomych. Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  15. Projekt rządowy już w Sejmie:

    http://orka.sejm.gov.pl/Druki8ka.nsf/0/9D241C1002D44B10C1257F6F004743F5/%24File/293.pdf

    OdpowiedzUsuń
  16. Art. 2. 1. Przepisu art. 1 nie stosuje się do sprzedaży:
    1) nieruchomości i ich części przeznaczonych w:
    a) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub
    b) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub
    c) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
    – na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe,
    centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe,
    budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne, lub
    2) nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, lub
    3) domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi
    gruntami oraz ogródków przydomowych, lub
    4) nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 ha.

    Czyli poniżej Hektara będzie można normalnie kupować i sprzedawac??

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tu chodzi o wersję rządowa ustawy. Ten punkt dotyczy wyłącznie sprzedaży ziemi w zasobów ANR, czyli dla obrotu prywatnego nadal obowiązują wszelkie ograniczenia. Swoją drogą w drugim czytaniu w sejmie już będzie poprawka aby zwiększyć ten obszar do 2ha. Jest też poprawka rządowa aby ziemię która jest poniżej 0.5 ha z budynkami moc sprzedać bez ograniczeń jeśli nie jest prowadzona tam produkcja rolna.

      Usuń