sobota, 12 marca 2016

Ograniczenia w handlu ziemią rolną od 1 maja 2016 roku – fakty i mity


W związku z tym że rozgorzała dyskusja na temat ustawy ograniczającej handel ziemią rolną od 1 maja 2016 roku postanowiłem rozwinąć wątek rozpoczęty przeze mnie już w styczniu Ograniczenia w handlu ziemią rolną od 1 maja

Ponieważ w Internecie pojawiają się artykuły i opinie osób na temat ustawy która ma się pojawić 1 maja, to niestety duża część osób nie zdaje sobie sprawy z tego że mamy do czynienia tak naprawdę z dwoma ustawami, przy czym w życie wejdzie tylko jedna z nich. Wypowiadający się jednakże nawet nie wiedzą o którą to ustawę w ogóle chodzi a podają różne ograniczenia z tych ustaw.

Jest część wspólnych ograniczeń w tych ustawach, ale są dosyć znaczące różnice pomiędzy nimi.
Warto zapoznać się jakie to ograniczenia wprowadzają obydwie z nich, bo tak naprawdę zostanie wprowadzona tylko jedna i ma to fundamentalne znaczenie do tego jak będzie wyglądała sytuacja po 1 maja.

Osobiście nie popieram żadnej wersji tej ustawy gdyż uważam że obydwie są szkodliwe, ale ta wersja nad którą obecnie pracuje rząd jest bardziej dopracowana, nie zawiera tylu luk prawnych (jak przykładowo ustawa VAT) i jest bardziej „ludzka”. I biorąc pod uwagę że załatano w niej sprawę tzw. Słupów, to na pewno będzie miała wielu swoich przeciwników.

I najważniejsze w tym wszystkim jest to że jedna z nich NA PEWNO wejdzie w życie od 1 maja a więc bez względu na to czy rząd wprowadzi swoją wersję czy nie, to i tak wejdzie wtedy w życie ta wersja z 5 sierpnia o której pisałem że poparły ją wszystkie kluby parlamentarne swego czasu.

Oczywiście odsyłam do samodzielnego zapoznania się z ustawiami:


1. wersja z 5 sierpnia 2015 roku (ta która na obecną chwilę ma obowiązywać od 1 maja 2016)



2. Projekt rządowy który miałby wejść w życie zamiast ustawy z 5 sierpnia 2015 roku

http://www.sejm.gov.pl/sejm8.nsf/druk.xsp?nr=293


Zestawienie różnic w ustawach:




L.P Ograniczenie/nakazy Ustawa z 5 sierpnia 2015 roku Ustawa rządowa z dnia 2016.03.04
1 Wstrzymanie sprzedaży gruntów Skarbu Państwa brak, przy czym jest ograniczenie na sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 500 ha oraz nabytych kiedykolwiek z Zasobu nie przekroczy 500 ha. Wstrzymane na 5 lat od 1.05.2016 roku z wyłączeniem nieruchomości przewidzianych w planach zagospodarowania między innymi na cele publiczne czy mieszkaniowe, nieruchomości do 1 ha– Art.1, 2
2 ograczenie powierzchni 300 ha Określona definicja rolnika indywidualnego dla którego łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha – Art. 4 Przez zasiedzenie można zająć pod warunkiem że gospodarstwo jest mniejsze niż 300ha – Art3, przy kupnie też ten limit – Art. 7
3 Ograniczenie wielkości hipoteki na nieruchomości Suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości
tej nieruchomości, określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania
przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami – Art. 19
Nie może przekroczyć wartości rynkowej na podstawie operatu szacunkowwego – Art 4
4 Preferencje w sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa Preferencje na podstawie pdległości oferenta od sprzedawanej działki, aktualna powierzchnia i intensywność produkcji – Art. 21 Preferencje na podstawie pdległości ofertnta od sprzedawanej działki, aktualna powierzchnia i intensywność produkcji – Art. 6
5 Restrykcje w sprzedayży nieruchomości Skarbu Państwa W przetargach ogranicznych nie może uczestniczyć osoba która kiedykolwiek nabyła z Zasobu nieruchomości o powierzchni łącznej co
najmniej 300 ha użytków rolnych, Kupujący musi mieć 5 letni okres prowadzenia gospodarstwa chyba że wiek mniejszy niż 40 lat to takiego wymogu nie ma, nie może mieć zaległości w KRUS, ZUS, Skarbu Państwa. Każdy nabywca nieruchomości Zasobu przed zawarciem umowy sprzedaży składa oświadczenie o pochodzeniu środków finansowych na ten cel – Art 21
Kupujący musi mieć 5 letni okres prowadzenia gospodarstwa chyba że wiek mniejszy niż 40 lat to takiego wymogu nie ma , nie może mieć zaległości w KRUS, ZUS, Skarbu Państwa – Art 6
6 Zobowiązania przy kupnie nieruchomości Skarbu Państwa 10 letni okres samodzielnego prowadzenia gospodarstwa, niemożnośc ustawiania hipoteki na nieruchomości (są wyjątki), zapłaty kary 40% ceny w przypadku niespełnienia tych warunków, można przenieść tylko na bliską rodzinę bez konieczności zapłaty kary – Art. 21 10 letni okres samodzielnego prowadzenia gospodarstwa, niemożnośc ustawiania hipoteki na nieruchomości (są wyjątki), zapłaty kary 40% ceny w przypadku niespełnienia tych warunków, można przenieść tylko na bliską rodzinę bez konieczności zapłaty kary – Art. 6
7 Nabywca nieruchomości rolnej Nabywcą może być osoba posiadająca odpowiednie wykształcenie rolnicze, prowadząca obecnie gospodarstwo rolne (pominięto w niej możliwość tworzenia nowych gospodarstw). Dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego,
zamieszkanie, powierzchnię posiadanych użytków rolnych, posiadanie kwalifikacji rolniczych oraz stwierdzające, że dopuszczalny jest podział gospodarstwa rolnego, stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej. Odpis umowy przenoszącej własność nieruchomości albo jej części, a także
umowy dzierżawy notariusz przekazuje do właściwego
ze względu na położenie nieruchomości dyrektora oddziału w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy – Art. 15
Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny (z wyłączeniem osób bliskich które mogą kupić bez tego ograniczenia), Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, wyłącza się z tego ograniczenia dziedziczenie, zapis windykacyjny, nieumyślne przekroczenie gruntów, egzekucja, postępowanie upadłościowe . Dodatkowo może kupić ziemię rolną osoba która wykarze że nikt inny nie mógł kupić i dostanie zgodę prezesa Agencji, osobę która zamierza utworzyć nowe gospodarstwo i ma wykształcenie rolnicze, zobowiąże się do prowadzenia gospodarstwa i przez 5 najbliższych lat będzie mieszkać na terenie gminy gdzie jest działka– Art. 7
8 Obowiązek wykupu przez Agencję brak takiej regulacji Jeśli osoba nie będzie uprawniona z mocy ustawy do kupna nieruchomości i Agencja nie wyrazi zgodę na jej sprzedaż tej osobie to Agencja musi wykupić tę ziemię od sprzedawcy po cenach rynkowych jeśli zbywca wystąpi w ciągu miesiąca od odmowy Agencji do Agencji o jej sprzedaż. Art. 7 – ust. 6
9 Ograniczenia w sprzedaży zakupionej ziemi ograniczenia dotyczą tylko nieruchomości kupowanej z zasobów Skabu Państwa Nabywca nie może w ciągu 10 lat od zakupu sprzedać ziemi i musi prowadzić gospodarstwo osobiście chyba że konieczność ta wynika z przyczyn losowych – wtedy sąd może na to pozwolić – Art. 7
10 Prawo pierwokupu Przysługuje dzierżawcy pod warunkiem umowy pisemnej i że dzierżawa trwała co najmniej 3 lata, jeśli nie skorzysta z tego prawa to prawo to przysługujeto prawo sąsiadom graniczącym z tą nieruchomością, jeśli oni nie skorzystają to prawo to przysługuje Agencji (Agencja powyżej 1ha tylko). O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej albo jej części notariusz w imieniu zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu zawiadamia osoby uprawnione Tego przepisu nie stosuje się jeśli nabywcą jest osoba bliska zbywcy, rolnik indywidualny na powiększenie gospodarstwa, sąsiad rolnik, spółdzielnia rolna,Skarb Państwa - Art.9 Dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu tylko jeśli dzierżawił całe gospodarstwo – Art. 13 Przysługuje dzierżawcy pod warunkiem umowy pisemnej i że dzierżawa trwała co najmniej 3 lata, jeśli nie skorzysta z tego prawa to prawo to przysługuje Agencji. Tego przepisu nie stosuje się jeśli nabywcą jest osoba bliska zbywcy Art.7 ust. 4
11 Udziały w spółkach prawa handlowego jest to luka w tej ustawie Jeśli spółki są właścicielami nieruchomości rolnej to ANR ma prawo pierwokupu udziałów i akcji takich spółek poza spółkami których acje są na giełdzie
12 Zmiana wspólnika w spółkach prawa handlowego jest to luka w tej ustawie ANR ma prawo wykupu nieruchomości rolnej będącej w posiadaniu spółki po cenach rynkowych w takich sytuacjach – Art. 7
13 Definicja rolnika osoba fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchniaużytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez
ten okres osobiście to gospodarstwo – Art.4
osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym
Posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. podlega ubezpieczeniu społecznemu rolników jako rolnik w pełnym zakresie z mocy ustawy, chyba że powierzchnia prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego nie przekracza 20 ha użytków rolnych. - Art.7
14 Ograniczenia dla obecnych rolników Osoby które nie spełniają definicji rolnika przestają nimi być z definicji ale nie ma w tej ustawie konsekwencji z tego powodu Rolnicy którzy nie spełniają wszystkich definicji rolnika mają karencję w tej definicji przez 5 lat od wejścia tej ustawy – Art. 10
15 Czas wejścia w życie Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części
oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe – Art. 22. Nie jest określone czy toczące się postępowania mogą być dokończone na obecnych zasadach.
Toczące się umowy rozpoczęte przed wejściem tej ustawy – stosuje się przepisy dotychczasowe – Art. 11, 12
16 Zasięg ustawy Dotyczy nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Każda nieruchomość sklasyfikowana jako rolna w ewidencji gruntów jej podlega, a więc już od 1m2 bez względu na plan zagospodarowania przestrzennego czy warunki zabudowy
17 Działanie prawa wstecz, obecni właściciele ziemi rolnej Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części
oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe – Art. 22
zmienia się dla wszystkich definicja rolnika, Agencja będzie mogła wystąpić do sądu o wykup ziemi która nie będzie użytkowana rolniczo (w sytuacji gdy rolnik który nie był uprawniony do kupna ziemi z ustawy ale ją kupił ze zgodą Agencji po zobowiązaniach że będzie użytkował rolniczo i mieszkał w gminie 5 lat, ale tych warunków nie spełniał) – Art. 7, ust.12
18 Dziedziczenie Pominięto w tej ustawie wątek dziedziczenia,a więc osoby które będą dziedziczyły muszą podlegać ograniczeniom związanym z wykształceniem rolniczym,5 letnim zameldowaniem w gminie Dziedziczenie odbywa się bez konieczności posiadania wykształcenia rolniczego czy też ograniczeń w zamieszkaniu w danej gminie, a więc na dotychczasowych zasadach przy czym Agencja ma prawo w tym wypadku do skorzystania z wykupu nieruchomości
19 Słupy – załatwienie umów zawartych z obcokrajowcami za pomocą tzw. Słupów jest to luka w tej ustawie Agencja ma prawo pośrednictwa w każdej transakcji obrotu ziemią w tym operacji na spółkach prawa handlowego, w tym wypadku Agencja może odzyskać ziemie wykupione za pośrednictwem Słupów
20 Podział gospodarstwa Nie można odsprzedać części nieruchomości jeśli pozostała część byłaby za mała (nie ma w ustawie tych wielkości), dodatkowe ograniczenia w wielkościach zarówno zbywcy jak i nabywcy, można pozbyć się całości i zostawić sobie tylko 0,5ha. Dyrektor oddziału stwierdza, w drodze decyzji, że dopuszczalny jest podział gospodarstwa rolnego – Art. 6, Do aktu dołącza się zgodę na podział gospodarstwa – Art. 15 Nie ma ograniczeń w podziale gospodarstwa na mniejsze, bądź też minimalnych wielkości gospodarstw rolnych
21 wykształcenie rolnicze Dokładnie w ustawie określone wykształcenie oraz staż pracy – Art. 4 Konieczne dla osób nabywających gospodarstwo, zgodnie z definicją rolnika
22 zameldowanie przez 5 lat w gminie przed kupnem Jest taka konieczność Nie ma takiego ograniczenia
23 Prawo pierwokupu z możliwością podważania ceny sprzedaży Wszyscy uprawnieni do prawa pierwokupu czyli dzierżawca, sąsiad, Agencja mogą kwestionować cenę sprzedaży jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, to wtedy wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia
oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.Sąd ustala cenę nieruchomości przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. - Art. 9
Z prawa pierwokupu może skorzystać dzierżawca jeśli miał pisemną umowę bądź też agencja, przy czym nie ma jasno powiedziane że mogą kwestionować cenę sprzedaży
24 Tworzenie nowych gospodarstw Aby utworzyć nowe gospodarstwo należy oprócz odpowiedniego wykształcenia mieszkać w gminie przez 5 lat aż stanie się uprawnionym do kupna ziemi Posiadając wykształcenie rolnicze można utworzyć nowe gospodarstwo bez konieczności jakiś ograniczeń z przeszłości, ograniczenia dotyczą przyszłych zdarzeń jak zobowiązanie prowadzenia osobistego gospodarstwa i zamieszkanie przez 5 lat w tej gminie
25 Sprzedaż rodzinna, darowizna Przy przekazywaniu nieruchomości osobie bliskiej nie stosuje się prawa pierwokupu. Dodatkowo sprzedaż rodzinna czy też darowizna nadal podlega ograniczeniom podziału gospodarstwa. W ustawie nie wyłączono konieczności posiadania wykształcenia oraz zameldowania przy sprzedaży rodzinnej czy darowiźnie a więc w tych przypadkach też będzie taka konieczność. Osoby bliskie mogą nabywać, przekazywać nieruchomość bez ograniczeń co do wielkości nieruchomości czy też ograniczeń osoby na rzecz której przekazywana jest nieruchomość (wykształcenie, zamieszkanie)
 

14 komentarzy:

  1. Odpowiedzi
    1. To podział gospodarstwa 4,3 ha na 3 dzieci będzie sporo ograniczony? Dobrze to rozumiem?

      Usuń
    2. To podział gospodarstwa 4,3 ha na 3 dzieci będzie sporo ograniczony? Dobrze to rozumiem?

      Usuń
    3. Asia, w wersji ustawy z 5.08.2015 byłoby ograniczenie na podział i nie było tam podanych minimalnych wielości gospodarstw ale należy się spodziewać coś rzędu 10-20ha w zależności od regionu. To co podałaś wydaje mi się niemożliwe do podzielenia a raczej nadaje się na konsolidacje z innym większym. W tamtej wersji ustawy też trzeba wziąć pod uwagę zamieszkanie, wykształcenie dzieci. W wersji obecnie procedowanej nie ma ograniczenia na podział, czyli warunek będzie spełniony. Pytanie czy to ma być darowizna czy też w planach dziedziczenie. Z darowizna bądź sprzedażą rodzinną w znanej obecnie wersji ustawy nie będzie problemu. Przy darowiznie teoretycznie ANR miałaby prawo pierwokupu. Przy czym w drugim czytaniu ustawy miały być zgłoszone poprawki aby przy dziedziczeniu bliskiej rodziny ANR nie miałaby w ogóle prawa pierwokupu, i do tego strona rządowa miała się przychylic podobno. Głosowanie w sprawie ostatecznej wersji tej ustawy chyba już w ten piątek, więc wiele jeszcze się wyjaśni, zwłaszcza to jaka wersja ustawy naprawdę wejdzie w życie po 1 maja.

      Usuń
    4. Prawo pierwokupu przy dziedziczeniu a nie darowiznie, źle mi się napisało

      Usuń
    5. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    6. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
  2. Ustawa została przegłosowana w sejmie większością głosów (233 za), były dodatkowe poprawki jak w linku poniżej:

    http://orka.sejm.gov.pl/Druki8ka.nsf/0/C26A7E8535565A50C1257F87002293C5/%24File/363-A.pdf

    Jak będzie udostępniona już wersja ostateczna ustawy (jeszcze Senat po drodze i Prezydent ale to raczej formalność dla tej ustawy) to opulikuję listę zmian, bo trochę się zmieniło w stosunku do tej wersji którą zrobiłem w tabelce.
    Tak na szybko: zniesiono obowiązek KRUS dla rolnika, wyłaczono prawo pierwokupu ANR przy dziedziczeniu, wyjęto z zasięgu ustawy działki z ostatecznymi warunkami zabudowy na dzień wejścia ustawy, wyłączono zabudowane działki do 0.5ha budynkami mieszkalnymi i używanymi na cele nierolnicze. Dodano kościół oraz związki wyznaniowe jako uprawnione do zakupu ziemi, ciekawe czy Senat to zaakceptuje bo to była poprawka pisana na kolanie. Opozycja i społeczeństwo pewnie skupi się głównie na tym aspekcie tej ustawy więc mogą z niej zrezygnować aby nie tracić elektoratu, ale zobaczymy .. :-)


    Największymi wygranymi tej wersji ustawy są według mnie prawdziwi rolnicy, największymi przegranymi słupy i zagraniczne podmioty które nielegalnie kupiły ziemię w Polsce.

    I według mnie w najbliższych latach najpopularniejszymi kierunkami studiów będą studia rolnicze a rolnicy staną się najbardziej aktywnymi developerami w kraju budującymi domy poza miastem :-) Bo to będzie możliwość na sprzedaż działki rolnej i jedyna możliwość przez miastowego aby zamieszkać w miarę tanio na wsi, bo nie wierzę aby gminy szybko przygotowały plany zagospodarowania przestrzennnego.

    OdpowiedzUsuń
  3. To tak widziałam te poprawki, dziwne że praktycznie wszystkie od PiS przeszły i jedna chyba kukiza.
    Mnie dalej zastanawia ten fakt darowizny bo czytając różne Wypowiedzi każdy wypowiada się inaczej. Ja natomiast rozumiem to tak ze nie będzie żadnych ograniczeń i rodzice będą mogli podzielić pole na 3 dzieci. To jest kwestia która dotyczy wielu osób tylko nikt nie potrafi powiedzieć wprost co i jak.
    Teraz jeszcze ustawa o pedofilach... Śmieszne będzie jak wyjątkiem w rejestrze będą księża. Cyrk na kółkach. A do tego dojść może.

    OdpowiedzUsuń
  4. Byliśmy dziś u notariusza. Nikt nic nie wie o niczym jeszcze.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wszyscy się zdziwią jak będa chcieli kupić ziemię na wsi. Poziom dezinformacji w mediach w związku z tą ustawą jest naprawdę duży. I większość pewnie myśli że są to ograniczenia tylko do ziemi państwowej lub ze tez TK może te ustawę zaskarżyć. A przecież i tak weszła by ta z 5 sierpnia o której większość nie wie.

      Usuń
  5. Ustawa została przyjęta przez Sejm z 7 poprawkami senackimi. Prawie naprawiono tę ustawę dodając nieograniczone możliwości sprzedaży działek wielkości 0.3ha (czyli na cele budowlane dające możliwości miastowym zamieszkanie na wsi), tyle że wpisano wartość poniżej 0.3ha w ustawie a takie wielkości są niezgodne z prawem geodezyjnym, czyli stworzono pusty bezsensowny punkt.
    Jednym słowem od 1 maja "nie rolnicy" nie kupią ziemi wrlnej na wsi.


    Poprawki senackie poniżej:

    http://pfrn.pl/page/2060

    OdpowiedzUsuń
  6. Ostateczna wersja ustawy która trafi do podpisu Prezydenta:

    http://orka.sejm.gov.pl/opinie8.nsf/nazwa/293_u/$file/293_u.pdf

    OdpowiedzUsuń
  7. Prezydent podpisal ustawe:
    http://www.prezydent.pl/prawo/ustawy/podpisane/art,9,kwiecien-2016-r.html

    OdpowiedzUsuń