czwartek, 31 stycznia 2013

Rynek nieruchomości w Polsce 2013 - Quo Vadis?


Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa w ostatnich latach bardzo dynamiczne zmiany. I choć artykułów na ten temat ukazało się wiele, to postaram się przedstawić zupełnie inny punkt widzenia i podsumować to co się dotychczas wydarzyło i co teoretycznie może się wydarzyć w przyszłości. Moje spojrzenie na rynek nieruchomości jest odmienne od głównego nurtu „medialnego”, może dlatego że naprawdę interesuję się rynkami finansowymi i nie ulegam wpływom teorii i trendów wspieranych przez ogólno dostępne media. Z tego też powodu w 2008 roku nie mogłem się nadziwić ludziom którzy kupowali panicznie mieszkania w cenie około 10tyś za metr w Warszawie poza centrum lub nawet w tej cenie mieszkania z wielkiej płyty i brali kredyty we franku po dwa złote licząc na dalszy wzrost nieruchomości oraz na dalsze umacnianie się złotego. Już od roku 2006 zapowiadałem jak ta bańka się skończy i ostrzegałem ludzi ale wtedy moje teorie były wrogiem publicznym bo jakże mogę podważać przekonania innych zwłaszcza że chcieli aby było po ich myśli. Czas pokazał że większość nie ma racji i to jest główna zasada obowiązująca na rynkach finansowych. 

W swoich rozważaniach obejmę tematykę fundamentalną, analizę techniczną, porównanie do rynku nieruchomości za granicą oraz globalne spojrzenie na to co się dzieje na rynkach finansowych obecnie i to co się jeszcze może wydarzyć.  W swoich rozważaniach skoncentruję się głównie na rynku nieruchomości w Polsce aczkolwiek jak najbardziej będą odwołania do tego co się dzieje na świecie.
Patrząc na rynek nieruchomości nie można pominąć tego co się dzieje na rynkach finansowych od roku 2007 a nawet patrząc dalej od roku 2000. Jest to o tyle ważne że o tak zwanych krajach PIIGS (Portugalia, Irlandia, Włochy, Grecja i Hiszpania) i ich problemach zaczęło się mówić oficjalnie w mediach jakiś rok później niż te wiadomości trafiały na rynki finansowe i różne fora zajmujące się tematyką giełdową. I tu daje o sobie znać że dostęp do informacji w odpowiednim czasie to jest konkretny pieniądz który można zarobić posiadając taką informację jeśli oczywiście potrafi się z niej zrobić odpowiedni użytek i ma się odpowiednie środki.

Od roku 2002 mamy wyraźny  trend wzrostowy w cenach nieruchomości, trend ten przyspieszył bardzo w końcówce 2004 czyli o wejściu Polski do UE oraz zmiany struktury kredytów mieszkaniowych w stronę kredytów walutowych.  Naturalny trend wzrostowy jest o tyle oczywisty że wiąże się on z fundamentalnymi przesłankami

  •  Jest inflacja która powoduje że ceny wzrastają
  • Polska odnotowuje wzrost gospodarczy, po przemianach w roku 1989 mamy napływający kapitał zagraniczny,  społeczeństwo staje się bogatsze
  • Od roku 2004 jesteśmy w Unii Europejskiej, jest swobodniejszy przepływ ludzi oraz kapitału 
  • Ceny porównywalnych dóbr (ziemia, mieszkania)  dążą do równowagi aby wyrównać dysproporcje w różnych krajach o podobnej sile nabywczej 

To są czynniki fundamentalne które powodują że poza specyficznymi przypadkami jakimi jest pękniecie bańki na jakimś napompowanym rynku ceny będą rosły. Niestety w przypadku nieruchomości zarówno za granicą oraz w Polsce mieliśmy do czynienia z tworzeniem się bańki czyli niekontrolowanym i nie popartym żadnymi fundamentami bardzo dynamicznym wzroście cen nieruchomości przewyższającym ich naturalny wzrost wynikający z fundamentów.

Wzrost cen nieruchomości w Polsce w latach 2002-2009 – kopia tego co się działo na zachodzie
Pamiętam jak w 2007 roku zanim jeszcze oficjalnie pękła bańka na nieruchomościach w USA opuszczałem pracę w renomowanym dużym amerykańskim banku i ostrzegałem ludzi o tym iż w USA idzie duży kryzys związany z bańką na nieruchomościach przez tzw. subprime oraz ludzi nazywanych NINJA (No Income No Job) którzy nakręcali wzrost cen nieruchomości i stanęli przed problemem niemożności jego spłaty to koledzy patrzyli na mnie naprawdę bardzo zdziwieni. Akcje tego banku w kluczowym momencie spadły o 98% i musiał być dofinansowany przez rząd USA ….
To co jest ciekawe w tym wszystkim to mimo tego że bańka ta pękła w latach 2007-2008 to inne kraje mogły powielić te same błędy i nakręcić rynki bez zwracania uwagi co się stało w innych krajach.  Europa powtarzała te same błędy co zrobiło USA, a potem jeszcze mieliśmy za kilka lat narastanie bańki na nieruchomościach w Chinach w roku 2012 oraz Skandynawii i Australii. Przez kilka lat ludzie nie nauczyli się niczego, jak to możliwe? A może taka bańka to był po prostu jakiś ciekawy eksperyment socjotechniczny?

Kreowanie bańki
a) Nieograniczony dostęp do kredytów oraz niskie bezrobocie

Do wytworzenia się bańki w Polsce niewątpliwie przyczyniła się polityka kredytowa banków które zaczęły udzielać kredytów ludziom kompletnie bez żadnych oszczędności i bez wkładu własnego. Oczywiście banki poszły na dodatkowy krok udzielając kredytu na kwoty większe niż sama wartość nieruchomości, czyli kredytując różne opłaty lub też remont. Trzeba sobie zdać sprawę z tego kto był głównym beneficjentem takiej polityki. Otóż byli nim oczywiście ludzie młodzi którzy kończyli edukację i rozpoczynali swoją pierwszą pracę. Młodzi ludzie mieli do czynienia z dotąd niespotykaną w Polsce sytuacją. Kończyli studia, praca stała dla nich otworem, tylko czekała aż zechcą u nich pracować. Do tego perspektywy szybkich i częstych podwyżek oraz awansów przekonywały ich że taki błogi stan będzie trwał wiecznie i można dyskontować to co się będzie działo w przyszłości oczywiście biorąc pod uwagę wersję optymistyczną z dalszym wzrostem płac. Niedawne wejście do UE otwierało również nowe perspektywy i aż miało się wrażenie że problemy z jakimi rynek pracy zmierzał się w poprzednich latach już nigdy nie wrócą. Ponadto Ci młodzi ludzie nie znali takiego pojęcia jak bezrobocie i że może być taka sytuacja że będą kończyć szkoły a pracy po prostu nie będzie. Pamiętam jak w 2008 roku byłem naprawdę zdziwiony tym jak młodzi ludzie podchodzą do pracy i  że nie szanują tego co ich spotkało. Rok 2013 i wysoki stopień bezrobocia zwłaszcza wśród ludzi młodych pokazuje że takie eldorado niekoniecznie musi trwać wiecznie. Według danych GUS najniższą stopę bezrobocia od czasów przemian osiągnięto właśnie w październiku 2008 roku w szczycie bańki i stopa ta wyniosła 8.8%.



Stopa bezrobocia na podstawie danych z GUS http://www.stat.gov.pl/gus/5840_677_PLK_HTML.htm


Szczególnie ciekawy przypadek był w branży budowlanej gdzie zarobki osiągały wręcz niebotyczne wartości, ludzie z branży byli rozchwytywani w Polsce i emigrowali do Irlandii a koszty budów i remontów znacznie się zwiększyły i trzeba się było liczyć z długim czasem oczekiwania na wolną ekipę budowlaną. Ludzie w branży z bardzo słabym wykształceniem potrafili zarabiać kilka razy więcej niż osoby z wykształceniem wyższym w budżetówce lub też nawet w firmach prywatnych.

b) Wyż demograficzny

Roczniki 1975-1985 to roczniki wyżu demograficznego ze swoim szczytem w okolicach 1982. Rocznik ten w 2008 roku był w wieku 26 lat czyli statystycznym wieku w którym kupuje się swoje pierwsze mieszkanie… Duża liczba potencjalnych kupców to był czynnik który spowodował że mieszkania szły wtedy jak świeże bułeczki. Do tego trzeba dodać niskie bezrobocie dla pokolenia z wyżu demograficznego. Należy sobie spojrzeć na wykres urodzeń z lat 1982-2002 i zadać sobie pytanie kto te mieszkania ma kupować przez najbliższe 20 lat …




Wyże demograficzne na podstawie danych GUS
http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/L_podst_inf_o_rozwoju_dem_pl_do_2012.pdf


c) Kredyty walutowe – czy naprawdę są tańsze?

Od roku 2005 mieliśmy do czynienia z bardzo ciekawym zjawiskiem jakim było to że banki zaczęły udzielać w Polsce kredytów w obcych walutach na masową skalę. Za granicą ludzie dziwili się jak to możliwe że Polacy zapożyczają się w walutach które nie są związane w żaden sposób z gospodarką danego kraju. U nas już takiego powszechnego zdziwienia nie było, zwłaszcza że większość banków w Polsce to banki z kapitałem zagranicznym…. 

Kiedyś taką walutą w której brało się kredyty bywał dolar amerykański i były to naprawdę sporadyczne przypadki, ale u nas banki zaczęły udzielać kredytów we franku szwajcarskim. Do roku 2005 udział takich kredytów był marginalny, ale po roku 2005 udział franka był bardzo duży osiągając swoje niemalże 100% w 3 kwartale 2008 roku. Wtedy też ilość kredytów w PLN zeszła praktycznie do zera. Od 2005 roku zaczęły się też dziać bardzo dynamiczne zmiany na CHF w stosunku do euro który to rynek jest głównym rynek handlu dla Szwajcarii. Wydaje mi się że wybór waluty przez banki jako frank szwajcarski nie był przypadkowy…. 

Z poziomu potencjalnego kredytobiorcy franek szwajcarski był ciekawą alternatywą bo rata w porównaniu z kredytem w złotówkach okazała się być mniejsza. Pamiętam jak już w roku 2006 często z kolegami mieliśmy dyskusje a potem już w różnych dyskusjach na forach grzmiały dyskusje odnośnie tego że kredyt we franku jest lepszy od PLN i zawsze powtarzał się jak mantra ten sam argument że we franku jest mniejsza rata niż w złotówce. 

Mniejsza rata, mniejsza rata, mniejsza rata powtarzali kredytobiorcy jak mantrę nie zważając na jakiekolwiek inne argumenty jak chociażby możliwy do zmiany kurs walut czy też spread który należy zapłacić przy wcześniejszej spłacie kredytu. I z tego poziomu aż muszę napisać że często na forach pisałem o tym że franek ma szansę pójść na 4 a nawet 4.5 złotego bo na to wskazywała analiza techniczna ale tzw. frankowicze nie przyjmowali żadnych argumentów, myśleli że jak będą przekonani o tym że będzie inaczej to będzie tak jak chcą. Czas pokazał że nie mieli racji, a poza tym gdyby swego czasu SNB nie usztywnił kursu wobec euro to mielibyśmy poziom docelowy w tamtej fali na poziomie 4.5-5 PLN, czyli tyle na ile wskazywała analiza techniczna według fal Elliota.

 Ponadto przy wyborze kredytu większość z frankowiczów nie zwracała uwagę na spread i to jaki będzie kurs jak będzie chciał sprzedać nieruchomość, ale przecież nikt o tym nie myślał. Co gorsza to nawet nikt nie chciał słyszeć o takich argumentach. Przekonanie o wiecznie umacniającej się złotówce było naprawdę wielkie. Pamiętam te argumenty w dyskusjach że przecież ktoś wziął kredyt na 30 lat więc mniejszy czy większy kurs waluty nie będzie też problemem. Ale zadajmy sobie pytanie które wtedy wielokrotnie zadawałem, czy naprawdę kupuje się 2 pokojowe mieszkanie bo takowe były najbardziej popularne na 30 lat? Czy nikt nie planuje założenia rodziny i nie będzie miał w przyszłości chęci przeprowadzki? Poza tym w życiu mogą się pojawiać różne sytuacje w których będzie chciało się sprzedać nieruchomość takie jak rozwód, choroba, przeprowadzka do innego miasta lub kraju. Scenariusz związania się z nieruchomością na kilkadziesiąt lat jest według mnie zbyt ryzykowny aby brać kredyt w jakiekolwiek obcej walucie. Jedynym według mnie usprawiedliwieniem dla takiego kredytu jest to że ktoś kupuje nieruchomość typu dom i posiada również taki zapas gotówki lub też inne nieruchomości nieobciążone żadną hipoteką które pozwoliłyby mu na swobodne dysponowanie i zarządzanie kapitałem. Do tego często dochodzą dodatkowe ubezpieczenia od kredytu, niskiego wkładu własnego itp. które to musi ponosić kredytobiorca.
Co gorsza to kredytobiorca dzięki temu że ma kredyt w obcej walucie jest na kilkadziesiąt lat związany z bankiem i nie ma możliwości przeniesienia kredytu do innego banku jeśli wartość nieruchomości jest mniejsza niż kwota kredytu a takich przypadków jest wiele. Bank może sobie zatem dowolnie ustalać wszelkie opłaty związane z posiadaniem konta czy kart ostatnio nawet spreadu bo klient zawsze może odstąpić od umowy jak mu się nie podoba, ale czy naprawdę może? Banki złowiły klientów na najbliższe kilkadziesiąt lat i tu trzeba przyznać im medal że kilkaset tysięcy poniekąd inteligentnych i w miarę dobrze sytuowanych ludzi (bo kredyty w obcej walucie wymagały większej zdolności kredytowej) ludzi dało się im na to złapać. Przy okazji kredytów walutowych wykorzystano lub wytworzył się naturalnie i miał niebagatelne znaczenie fakt że osoby którym „udało się” się wziąć kredyt w CHF czuły się że są lepiej sytuowane w życiu i pewną pogardą wręcz odnosiły się wobec osób które brały kredyty w PLN i miały swoje argumenty w tej kwestii. Przypomina to trochę fakt jak kiedyś zaczęło się wydawać złote karty kredytowe dla osób które zarabiają już od tysiąca złotych.

Jako żart podam że można było spotkać takie sformułowania że kredyt w CHF jest gwarantem jedności małżeńskiej :-)
 
d) Silnie umacniająca się złotówka, różnica stóp procentowych w Polsce i za granicą

Rozpoczęcie się wzrostu cen nieruchomości w roku 2002 było związane niewątpliwie wraz ze zmniejszeniem się stóp procentowych w Polsce, przed rokiem 2001 mieliśmy kredyty oprocentowane na poziomie ponad 20% rocznie …



Stopa referencyjna w latach 1998-2013

W latach 2002-2003 stopy procentowe zeszły do poziomów przy których można było naprawdę pomyśleć o w miarę bezpiecznym zaciągnięciu kredytu. Niemałe znaczenie miało też planowane wejście Polski do UE a co za tym idzie zobowiązania kraju do zmniejszenia inflacji w celu wejścia do strefy euro. 




Stopa referencyjna w latach 2006-2008

Przyjrzyjmy się jeszcze zmianom stóp procentowych w latach 2006-2008.06. Wtedy to właśnie główna stopa referencyjna zwiększyła się z 4% do 6% osiągając swój szczyt w czerwcu 2008 roku. Pamiętam to jak dziś że przy wciąż umacniającej się złotówce podczas tego gdy inne kraje obniżały już stopy procentowe to nasze RPP wciąż je podwyższało ze względu na inflację. Inflacja wtedy była spowodowana takimi czynnikami jak cena ropy w okolicach 150 dolarów za baryłkę i to był czynnik zewnętrzny na który decyzja RPP w żaden sposób nie mogła wpłynąć, ale książkowo podwyższali stopy. 




Stopa LIBOR3M w latach 2005-2013

Wzrost stóp procentowych w Polsce połączony z niskim w miarę stabilnym LIBOREM w latach 2007-2009 oraz umacniającą złotówką dodatkowo zachęcał do tego aby kredyty brać właśnie we franku a nie w PLN. Dodatkowo fakt że inne banki centralne obniżały wtedy swoje stopy procentowe aby pobudzić gospodarkę a u nas dodatkowo je podwyższano spowodował że nadmiernie umocniono złotego. Wiąże się to z tym że na rynku Forex nalicza się punkty swap które są związane z oprocentowaniem dla danej waluty co faworyzuje tę walutę która ma większe stopy procentowe do jej dalszej aprecjacji (umocnienia). To tak w skrócie jeśli chodzi o Forex.

Ja osobiście uważam że w obecnych czasach globalizacji zmiany cen, inflacja kompletnie nie zależy już od polityki pieniężnej i powinno się odejść od tego bo taka polityka służy jedynie spekulacji na rynku giełdowym oraz Forex ale nie ma już nic wspólnego z kontrolowaniem inflacji. Ciekawa pod tym względem jest  polityka FED która ma dbać o wzrost gospodarczy i zmniejszenie bezrobocia a inflacja jest tu na dalszym planie.

Można sobie zadać pytanie, dlaczego w 2008 roku wzmożona akcja kredytowa w obcych walutach dodatkowo umacniała PLN. Otóż w teorii bank udzielając kredytu w CHF pożyczał na rynku franki szwajcarskie ale kredyt przelewał deweloperowi bądź też innemu sprzedającemu jeśli transakcja była na rynku wtórnym w złotówce. W tym celu musiał te pożyczone franki po prostu sprzedać i kupić złotówki. Biorąc pod uwagę że kredytów we frankach udzielono na kilkadziesiąt miliardów franków to takie operacje na rynku Forex miały swój udział powodując dodatkowe umocnienie się złotego. Użyłem sformułowania w teorii ponieważ osobiście mam pewne wątpliwości czy wszystkie banki faktycznie pożyczały te pieniądze czy po prostu dawały kredyty z zasobów złotówkowych a jedynie przeliczały kredyty na franki. Przy franku na poziomie 2 złotych miały dość klarowną sytuację żeby nawet nie zabezpieczać takich operacji lub też zabezpieczyć się ewentualnie opcjami na wypadek dalszego umocnienia się złotówki.
 Nie bez znaczenia w owym czasie miało również zjawisko opcji walutowych w które zostało wmanewrowane wiele krajowych firm.




Kurs EURPLN i jego zmiana po wejściu Polski do UE i podczas narastania bańki w nieruchomościach




 Kurs CHFPLN i jego zmiana podczas narastania bańki w nieruchomościach

e) Brak interwencji władz monetarnych i KNF

Na uwagę zasługuje fakt iż w latach 2006-2008 ani RPP/NBP ani KNF nie interweniowała w celu powstrzymania zarówno umocnieniu się złotego ani też w celu ograniczeniu udzielania kredytów walutowych.  Już od roku 2006 widząc zagrożenie zarówno od strony rynku walutowego jak również faktu nadmiernego udzielania kredytów w obcych walutach i ich potencjalnego ryzyka powinni podjąć odpowiednie środki. Na pewno mogli to przewidzieć skoro ja szary żuczek w 2006 już o tym mówiłem. Panowie i Panie zasiadający w tych instytucjach dysponujący dużo większa ilością danych niż ja na pewno mieli podstawy aby wiedzieć co się może wydarzyć w przyszłości. 


f) Wpływ mediów oraz wszechobecna euforia

Nie bez winy w kreowaniu tej bańki na nieruchomościach odgrywały media publiczne z zwłaszcza telewizja która ma dużo silniejszy przekaz niż prasa czy Internet. Pamiętam jak w 2007-2008 roku jak się włączyło telewizor to codziennie były newsy jak to ostatnio cena mieszkań wzrosła i jak dalej będzie rosła. Ponieważ osobiście sporadycznie oglądałem telewizję to chyba też dlatego nie uległem temu jak mi się wydaje bardzo ciekawemu doświadczeniu socjotechnicznemu jak można manipulować ludźmi. Z perspektywy czasu przyznajcie sami, czy nieruchomości mogą tylko rosnąć i czy warto było zawierzyć wszystkim tym którzy mówili że będzie tylko rosnąć?

g)  Brakujące 2.5 miliona mieszkań na rynku - czy leci z nami pilot?

Ilekroć widzę to sformułowanie to zawsze przyprawia mi ono uśmiech. Jest to tak absurdalne że aż muszę się do tego odnieść bo pamiętam jak to hasło było bardzo popularne swego czasu ale ostatnio też się aktywowało. Nie wiem na jakiej podstawie to opracowanie zostało zrobione, ale wystarczy kalkulator i elementarna wiedza aby zdać sobie sprawę że jest ono absurdalne.

Przy założeniu że typowa rodzina to 2+1, chociaż oczywiście są single, pary bez dzieci, lub też rodziny wielodzietne z drugiej strony to takie uproszczenie mogę przyjąć  to szybkiego obliczenia to otrzymujemy liczbę 3x2.5mln = 7.5mln osób. Według spisu powszechnego z 2011 roku w Polsce jest 38.5 miliona osób. Wynikałoby z tego że średnio w co piątej rodzinie w Polsce dzieci posiadający już swoje małe dziecko mieszkają z rodzicami albo są bezdomni …. Jak rozejrzę się dookoła to naprawdę trudno by mi było dojść do takich wniosków. 

Owszem, oficjalne statystyki mówią że Polacy mieszkają w dużo mniejszych mieszkaniach niż mieszkańcy w UE ale jak przeprowadzą się oni do większych to tym samym zwolnią oni swoje obecne mieszkania w których zamieszkają single, pary bez dzieci itp… takiej migracji ludzi w tym opracowaniu chyba nikt nie wziął pod uwagę.
Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku nieruchomości na którym mamy dużą nadpodaż mieszkań i trudności w sprzedaży zarówno nieruchomości na rynku pierwotnym jak i wtórnym przy dużo niższych cenach niż tych z 2008 roku aż chce się spytać a gdzie się podziały te miliony bezdomnych i czemu oni nie kupują? ….. 

http://wiadomosci.onet.pl/kraj/spis-powszechny-2011-podano-faktyczna-liczbe-ludno,1,5066386,wiadomosc.html

Spread i bieżący kurs walut

Ze względu na to że kilkaset tysięcy osób wzięło kredyty walutowe to stali się oni nieświadomie uczestnikami gry na rynku Forex gdzie głównymi rozgrywającymi jest śmietanka z Wall Street, w tym duże światowe banki, fundusze hedge, banki centralne krajów z dużą wiedzą, doświadczeniem i kasą do kreowania kursów walut a po drugiej stronie ten Kowalski który nie ma żadnej możliwości gry na tym rynku bo on już zawarł jedną transakcję i teraz musi ją odkupywać przez lata przy spreadzie wynoszącym kilkanaście a wręcz czasami kilkadziesiąt groszy podczas gdy nawet dla zwykłego użytkownika rynku Forex spread wynosi dla takiej pary walutowej około ćwierć grosza a duże banki mają możliwość wymiany przy spreadzie mniejszym jeszcze kilkadziesiąt razy niż te ćwierć grosza!

Komu tak naprawdę zależało na wzroście cen, kto na tym zyskał?

Pomyślmy: na pewno deweloperzy i cała branża budowlana która miała solidne marże, banki (poza USA, chociaż tam dostały dotacje od rządu USA) bo złapały klienta na lata zwłaszcza w Polsce gdzie usidlono ludzi w kredytach których nie mogą spłacić wcześniej, rządy krajów poprzez większe podatki, napędzony sztuczny wzrost PKB, zmniejszone bezrobocie, zwiększony popyt wewnętrzny, notariusze i agencje nieruchomości. Na bańce tej skorzystali na pewno Ci którzy w odpowiednim momencie sprzedali nieruchomości i przeczekali przez te kilka lat w gotówce lub inwestując w akcje w roku 2009. Ale ile tych zyskownych osób było w porównaniu z tymi którzy przede wszystkim na tej bańce stracili lub stracą jeszcze w przyszłości….

Co czeka rynek nieruchomości w kolejnych latach?

Dotychczas skupiłem się na opisaniu tego co było a teraz postaram się opisać to co może się wydarzyć jeszcze w najbliższym czasie na podstawie wiedzy którą posiadam oraz jak najbardziej subiektywnych przemyśleń.

Argumenty przeciwko wzrostowi cen mieszkań (czynniki fundamentalne)


  •  Planowane zmiany w rekomendacji S

Należy wziąć pod uwagę jakie zmiany dokonano dotychczas i jakie są planowane. Jedną z nich będzie zmiana w rekomendacji S która najprawdopodobniej zacznie obowiązywać już w drugim kwartale tego roku zakazująca udzielania kredytów w obcych walutach osobom które nie zarabiają w tej walucie. Będzie to de facto usankcjonowanie tego co banki same już wprowadziły jakiś czas temu. Szkoda że na taki pomysł KNF wpadła dopiero po około 8 latach od czasu kiedy powszechnie rzucono się na takie kredyty.    Zmiana rekomendacji S oznacza że do końca 2013 będzie można zaciągać kredyt na 100% nieruchomości, potem 90% w 2014 roku i po 2014 roku trzeba będzie mieć 20% wkład własny. Odcięcie kredytowania 100% wywoła najprawdopodobniej kolejną lawinę spadków na rynku nieruchomości. Dotychczas banki mogły sobie swobodnie ustalać wkład własny, teraz minimalny wkład własny będzie określony przez KNF. Ograniczony dostęp do kredytów to chyba jeden z najważniejszych czynników który ograniczy popyt na mieszkania a co z tego wynika spowoduje spadek cen. Deweloperzy mają jeszcze z czego zrzucać, niestety odbije to się też na rynku wtórnym…

  • demografia

Kolejnym czynnikiem jest demografia i malejący poziom ludności w wieku produkcyjnym w Polsce, w najbliższych latach czeka nas zmniejszenie liczby osób w wieku produkcyjnym a co za tym idzie zmniejszy się również popyt na mieszkania. Ponadto ze względu na to iż młodzi ludzie będą obciążeni kredytami państwa i zobowiązaniami wobec emerytów to państwo będzie musiało nakładać na nich dodatkowe obciążenia płacowe co jeszcze bardziej zmniejszy ich płace netto.

  • Niechęć do kupna mieszkań

Przyglądając się obecnie rynkowi nieruchomości i obserwując co się naprawdę tam dzieje z kupującymi to można zauważyć powszechną niechęć do kupna mieszkań w obecnym okresie nawet przez tych którzy potencjalnie mają takie możliwości. Jest to zapewne znowu wpływ mediów które tym razem ciągle informują o wciąż malejących cenach mieszkań. Wymusza to oczywiście grę na przeczekanie. Zapewne te osoby kupią mieszkania o kilka procent drożej jak rynek odbije się w najbliższym czasie. Będzie to według mnie tylko odbicie w spadku a nie zmiana obowiązującego trendu który jest obecnie spadkowy.

Argumenty za wzrostem cen mieszkań (czynniki fundamentalne)

  • Zmniejszenie się stóp procentowych

Obecnie jesteśmy w cyklu zmniejszającym stopy procentowe w Polsce, ostatnia zmiana 6.02.2013 na 3.75%, możemy mieć jeszcze jedną obniżkę w marcu do poziomu 3.5% czyli poziomu minimalnego jaki kiedykolwiek odnotowaliśmy w Polsce. Potem możemy mieć okres obserwacji i stałych stóp procentowych w Polsce na tym poziomie 3.5% co może zachęcać do brania kredytów. Niestety w momencie kiedy FED najprawdopodobniej zacznie podnosić stopy procentowe to około 2015-2016 a w Polsce zapewne wcześniej możemy mieć rozpoczęcie cyklu podwyżek. Zakładam że zgra się to idealnie z rokiem 2014 kiedy to skończy się okres przejściowy rekomendacji T i będzie wymagany wkład własny na poziomie 20% J Wtedy to nie będzie już żadnego argumentu do wzrostu cen mieszkań

  • Wejście Polski do strefy Euro gdzie stopy procentowe są dużo niższe

Jest to czynnik który zapewne spowodowałby wzmożoną akcję kredytową, zwłaszcza że byłby bardziej dostępny rynek kredytów w bankach operujących w UE poza granicami Polski. Piszę celowo spowodowałby gdyż uważam że Polska nigdy nie wejdzie do strefy Euro z tego powodu że ta strefa przestanie istnieć wcześniej niż spełnimy wymagania aby do niej zostać wpuszczeni…

  • Kreowanie pustego pieniądza

Należy zdać sobie sprawę z tego na jakim etapie kryzysu gospodarczego i finansowego teraz jesteśmy. Jest rok 2013 i od roku 2007 mamy do czynienia z kryzysem rozpoczętym w USA i rozpropagowanym na resztę świata. Minęło 6 lat i końca tego kryzysu nie widać. Jeśli dobrze się przyjrzeć poprzednim kryzysom które trwały tak długo to były te kryzysy które kończyły się niestety wojnami ogólnoświatowymi. Jest pewne niezerowe prawdopodobieństwo że ten kryzys również może nie skończyć się happy endem…
Większość krajów zachodu jest obciążona kredytami dochodzącymi do 100% PKB a duża ich część w tym USA poziom ten już przekracza 100%, kraje te jak dogorywający pacjent nie są w stanie pokryć już swoich deficytów bez kroplówki jakim jest zewnętrzne dofinansowanie, zwiększanie poziomu zadłużenia czyli kreacja pustego pieniądza. I powiedzmy sobie szczerze że te długi nie mają szansy być spłacone kiedykolwiek. Co gorsza, to niektórym krajom brakuje już środków aby płacić odsetki  od dotychczas zaciągniętych kredytów. Bańka ta musi pęknąć bo innej możliwości nie ma. Jedynym sposobem jest wyzerowanie długów czyli ograbienie społeczeństwa z ich emerytur, oszczędności w postaci różnych funduszy i obligacji, dewaluacja pieniądza i hiperinflacja. W historii w większości przypadków udawało się uszanować prawo własności podczas działań wojennych jakim było prawo do nieruchomości, chociaż nie trzeba sięgać daleko pamięcią aby stwierdzić że niekoniecznie zawze tak było …
Poziomy zadłużenia się krajów są takie jakie były zawsze przed wybuchem wojny która to mogła w sposób jednoznaczny "wyzerować liczniki"

Aby ratować dogorywającego pacjenta stworzono mniej lub bardziej wymyślne mechanizmy kreacji pustego pieniądza. Najbardziej przodują w tym Amerykanie którzy bez żadnych ceregieli potrafią zwiększać  kolejne limity zadłużenia i tworząc kolejne programy QE (quantivive easing). Finezja nazewnictwa tych programów w Europie również nie odbiega Amerykanom i mamy ESM, EFSF, LTRO itp. Europa w odróżnieniu od FED nie ma jednak takiej możliwości kreacji pustego pieniądza ze względu na prawne ograniczenia ECB. Również ograniczeniem tu jest fakt że na te wszystkie programy muszą zgodzić się kraje członkowskie a Niemcy nie są już tak chętni to tego aby zeszmacać ich ojro. Ostatnio nawet Japonia w celu osłabienia swojej waluty pozazdrościła USA i również zamierza wzorując się na Amerykanach drukować pieniądze. Rozpoczęła się wojna walutowa (chociaż wszyscy się bronią przed tym sformułowaniem) celem zeszmacenia swojej waluty po to aby gospodarka danego kraju była bardziej konkurencyjna.

Tworzenie pustego pieniądza w gospodarce a trzeba stwierdzić że w erze obecnej globalizacji systemy monetarne, finansowe i gospodarcze  krajów są układem naczyń połączonych mamy do czynienia ze wzrostem cen różnych produktów czyli inflacją. Swoją drogą inflacja jest legalną metodą na okradanie społeczeństwa z pieniędzy poprzez państwo. Im bardziej będziemy obserwowali mechanizmy tworzenia pieniądza, tym bardziej ceny w tym ceny nieruchomości będą rosły. A ile tych pieniędzy jeszcze trzeba? Dotychczas wpompowany miliardy euro na ratowanie Grecji. A czym jest gospodarka Grecji w porównaniu z bankrutującym stanem Kalifornia? Niczym, to jest po prostu kropla w morzu. Gospodarka Kalifornii to Hiszpania i Portugalia razem wzięte. Poza tym jeśli przyjdzie a według mnie na pewno przyjdzie moment kiedy trzeba będzie pompować pieniądze w Hiszpanię a może nawet w Włochy to poziom inflacji może osiągnąć wynik dwucyfrowy w ciągu roku… Gotówka trzymana na lokatach po prostu będzie traciła na wartości. Pieniądze te będą mogły przepływać w nieruchomości lub też dużo bardziej płynniejsze aktywa takie jak akcje czy metale szlachetne.


  • Możliwe bankructwa krajów

 Biorąc pod uwagę opisany wcześniej poziom zadłużenia krajów całkiem prawdopodobne może się wydawać iż w najbliższych 10 latach możemy być świadkami bankructwa na przykład Grecji, Cypru, Hiszpanii a co ciekawsze USA. Minęły już czasy że bankructwo jednego kraju jest problemem tylko w danym kraju, globalizacja to system naczyń połączonych. Zawirowania jakie mogą wtedy wystąpić po prostu mogą być tak tragiczne i dynamiczne że gotówka będzie potrzebowała zostać gdzieś ulokowana szybko aby ocalić to co się da. Pamiętajmy że Grecy w odróżnieniu od państwa Grecji wcale nie są biedni… Gotówka z całej strefy Euro będzie musiała być gdzieś ulokowana i wszystko co będzie do kupienia a będzie miało realną wartość zostanie kupione. Oczywiście początkowo będzie lawina spadków na giełdach, ale według mnie początkowy dynamiczny spadek zostanie zakończony mega wzrostami. Nieruchomości na pewno będą beneficjentem potencjalnego bankructwa jakiegokolwiek kraju. Aby jednak ostudzić zapały to osobiście nie spodziewałbym się rychłego bankructwa któregokolwiek w krajów bo zarówno cierpliwość Niemców w Unii jak również innych dłużników USA może jeszcze dużo wytrzymać obserwując kolejne programy QE i inne w UE które to będą tworzone ze swoimi bardzo finezyjnymi nazwami.  Osobiście spodziewałbym się rozpadu UE/bankructwa krajów ze strefy Euro gdzieś w okolicach roku 2020, wtedy to też zakończy się obecnie dyskutowany budżet UE i będzie konieczność na utworzenie nowego na który może już nie być kompromisu.


  • Koniec hossy na rynku akcji i zapaść na rynku obligacji

Na rynku akcji mamy hossę mamy od 2009 roku hossę, tak drodzy Państwo tam jest hossa. Więcej o tym postaram się napisać jako oddzielny post. Tu napiszę tylko krótko że szczyty hossy wypadały ostatnio co 7 lat (pełen cykl hossa - bessa),  ostatnie szczyty to 2000, 2007,  teraz wypadałoby na rok 2014 (chociaż osobiście mam takie różne czasówki że może to być nawet do 2016 roku). Pieniądz z giełdy mógłby pójść teoretycznie w inne bardziej atrakcyjne aktywa jak chociażby w nieruchomości. Wtedy też potencjalnie będzie dobry lokalny moment na kupno nieruchomości. Na rynku obligacji amerykańskich mamy 30 letnią hossę, jak tam padnie ta bańka to naprawdę duży pieniądz będzie musiał się gdzieś ulokować.

  •   umocnienie się PLN i zwiększenie się roli Polski w gospodarce światowej

Nie będą tu pisał bynajmniej dyrdymałów  o zielonej wyspie, napisze tu o faktach o których wiem. Do niedawna zresztą nic się nie mówiło o gazie łupkowym a informację w tym temacie wymieniałem z innymi na różnych forach już parę lat temu.

Gaz łupkowy to pierwszy konik jaki posiada Polska, oczywiście zobaczymy jak politycznie i finansowo sprawa gazu łupkowego zostanie rozegrana w przyszłości. Gaz łupkowy to duży pieniądz który gdyby trafił do gospodarki to mógłby naprawdę spowodować bardzo znaczący wzrost PKB kraju, zamożności społeczeństwa, wytworzenia się nowych miejsc pracy, być może powrotu młodych emigrantów z powrotem do kraju. Wydobywając gaz łupkowy moglibyśmy stać się również znaczącym producentem ropy, w więc jego cena w Polsce powinna spaść. Gdyby tylko potrafiono rozegrać to tak jak to zrobiła swego czasu Norwegia po odkryciu złóż gazu…

Drugi konik to pierwiastki ziem rzadkich które są niezbędne w produkcji nowoczesnych technologii. Dotychczas niewiele się o tym mówi tak jak swego czasu o gazie łupkowym. Polska podobno jest nimi nafaszerowana. Poczekamy, zobaczymy…

Są jeszcze dyskutowalne złoża Uranu które były swego czasu wydobywane przez Rosjan oraz złoża złota których wydobycie swego czasu było nieopłacalne (ale jaka była wtedy cena złota…)
Zwiększenie eksportu w sposób oczywisty spowodowałaby umocnienie się złotówki, napływ ludzi do pracy z innych krajów, część z nich kupowałaby lub wynajmowała mieszkania co spowodowałoby popyt na nie. Mogłoby to zrekompensować tykającą bombę demograficzną.

  • Uwolnienie rynku ziemi dla obcokrajowców od 2016 roku

Od 2016 roku mieszkańcy Unii Europejskiej będą mogli bez żadnych ograniczeń kupować ziemię w Polsce, dotychczas obowiązuje okres ochronny. Ten okres jest w pewien sposób obecnie przez niektórych obchodzony, ale na pewno nie wszyscy za granicą chcą „kombinować” i w momencie kiedy oficjalnie będzie można u nas kupić ziemię to dopiero wtedy się nią zainteresują. Ceny ziemi rolnej są w UE wyższe niż u nas, poza tym w Polsce będą jeszcze zwiększane kwoty na płatności obszarowe w ramach dopłat dla rolników. Cena rolna ma szansę wzrosnąć, ale czy to przełoży się na wzrost cen ziemii budowlanej która jest obecnie dosyć mocno przeszacowana? Osobiście trochę w to powątpiewam, chociaż uważam że inwestycja w grunty rolne jest akurat cały czas świetną inwestycją jeśli kupi się ziemię po cenach zbliżonych do tych które publikuje ANR (Agencja Nieruchomości Rolnej).

  • Pojawienie się ponownie na rynku ludzi z wyżu demograficznego

Jeśli dzieci tego wyżu demograficznego z lat 1975-1984 się pojawią za te 20 lat to kto wie … Ale warunek jest taki że tych młodych ludzi obarczonych kredytami walutowymi musi być stać na dzieci i muszą mieć czas aby je sobie zrobić … Poza tym na pytanie czy inwestycja polegająca na tym że będzie się czekać 20 lat na to aby nieruchomość sprzedać ponownie w dobrej cenie jest dobrą inwestycją niech każdy odpowie sobie sam.

Analiza techniczna dla poziomu cen oraz czasu w nieruchomościach
Analizę techniczną stosuje się na wszelkiego rodzaju rynkach finansowych takich jak waluty, giełda, obligacje, giełda towarowa. W odróżnieniu od analizy fundamentalnej zajmuje się ona zachowaniem cen na podstawie wykresów cen i ich zależności. Jest ona w pewien sposób oderwana od rzeczywistości ale właśnie analiza techniczna często wyprzedza fakty i postaram się dosyć autorsko podejść do tematu cen nieruchomości właśnie od strony technicznej.

Do analizy technicznej użyję cen transakcyjnych nieruchomości a nie cen wytworzenia metra kwadratowego publikowanego przez GUS z tego powodu iż z pewnością można założyć że ceny transakcyjne w ostatnich latach oprócz czynników fundamentalnych  były poddane wahaniom czysto  spekulacyjnym które są charakterystyczne dla rynków giełdowych czy też walutowych.

Muszę napisać że o ile znalezienie cen transakcyjnych mieszkań z lat 2005-2013 jest bardzo łatwe to znalezienie dokładnych danych z lat 2000-2005 nie jest już takie proste. W swoich rozważaniach będę musiał przyjąć pewne przybliżenia a nie dokładne dane, a szkoda bo tak być może mógłbym bardziej dokładnie starać się zrobić analizę. Będę posługiwał się raportem NBP z poniższego linku:

http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/raport_2002_2009.pdf

Do określenia ram fali wzrostowej przyjąłem punkt startowy jako rok 2002 gdyż tak można określić że zaczęły się wzrosty cen przewyższające wzrosty podyktowane inflacją a jako jest koniec rok 2009, same wzrosty skończyły się już w 2008 roku, ale można było zobaczyć jeszcze pewną stabilizację cen właśnie w roku 2009. Poziom wzrostu cen wynosił w tym czasie w zakresie 2000-8000 PLN/m2 dla największych polskich miast.

Od ceny 8000 za metr oraz punktu czasowego 2009 roku nastąpił odwrót w cenach, czyli można założyć że fala ta już się zakończyła.  Wysunę hipotezę iż ceny mieszkań będą podlegały teorii fal Elliota i wzrost zapoczątkowany w 2002 roku będzie się odbywał według pięciofalowej struktury ze wzrostową 1,3 i 5 falą oraz 2 i 4 falą korygującą.

Obecnie od roku 2009 jesteśmy w fali 2 która powinna znieść około 61.8% Fibonnacciego całego wzrostu. Można więc zatem oczekiwać iż ceny spadną z 8000 do 4290PLN za metr! Oczywiście należy wziąć też pod uwagę czynnik inflacyjny i skorygować ceny o właśnie ten czynnik. Otrzymamy wtedy kwotę około 5000PLN/m2.
Gdyby teorię Elliotta zastosować też do czasu to wzrost wynosił 7 lat, spadek zaś powinien wynieść  4.33 lat, czyli dołek powinniśmy osiągnąć w pierwszym kwartale 2013 roku.

Może zgra się to ze zmianami w rekomendacji S i rynek wtedy mocno odbije? Zobaczymy. Podkreślę że same rozważania analizy technicznej różnią się od moich założeń odnośnie samych fundamentów i tam oczekiwałby spadku nawet dłużej, więc zobaczymy jak to będzie w praktyce. Pamiętajmy że analiza techniczna wyprzedza fakty które dopiero się wydarzą…

Czy wrócą ceny nieruchomości z 2008 roku?
To będzie takie podsumowanie specjalnie dla tych którzy chcą dostać informację szybko i w pigułce, powtórzę to co dotychczas napisałem. Zauważyłem pewną tendencję że ludzie oczekują że obecny spadek cen jest tylko chwilowy i że powrócą tłuste lata jakie były na tym rynku w 2008. Według mnie nie wrócą one przez wiele lat jeśli w ogóle wrócą.

A teraz przyjrzyjmy się argumentom dlaczego takie ceny nie mają szansę powrócić

- nie ma obecnie wyżu demograficznego który byłby w wieku w którym kupuje się zwykle mieszkania
- nie ma już dostępnych kredytów walutowych i nie będzie, KNF praktycznie zakazała takich kredytów, obecnie trzeba się zadłużać w PLN przy dużo większych stopach, może kiedyś wejdziemy do strefy euro to wtedy można by liczyć na mniejsze oprocentowanie. Ponadto gdyby nawet były to przy takim umocnieniu złotego jaki obserwowaliśmy w 2008 tym razem wiele osób posiadający kredyty walutowe próbowałaby je przewalutować biorąc  pod uwagę to jak się zmieniał kurs złotego przez ostatnie lata a do tego mamy jeszcze niskie stopy procentowe
- po 2014 będzie trzeba posiadać wkład własny 20%, ten wkład trzeba będzie zgromadzić przez kilka lat a więc lata 2014-2016 mogą być bardzo ale to bardzo chude. Będzie się to idealnie komponować z tym że zagranica będzie mogła już bez przeszkód kupować ziemię rolną a Polacy po prostu będą mieli ograniczenia w ich kupowaniu.
- nie wiem czy udałoby się ponownie spowodować taką euforię jaka miała miejsce w 2008-2009 roku
- stopy procentowe w Polsce są obecnie na bardzo niskim poziomie i można oczekiwać że cykl obniżek został już zakończony lub zostanie zakończony w marcu 2013 roku i potem niestety można oczekiwać powrotu do wzrostów zwłaszcza że FED może skończyć swoją politykę niskich stów procentowych już w roku 2015-2016. Wtedy też zaczęła by się bessa na giełdzie znosząca wzrosty z 2009-2014 (zakładam że tam się zakończy mega hossa).

Na sam koniec w ramach ciekawostki proponuję zobaczyć sobie statystyki GUS pokazujące cenę metra kwadratowego jaką ponosił inwestor (w tym jest cena działki) od roku 1998 i ile wynosiła marża deweloperów w roku 2008 J
http://www.stat.gov.pl/gus/5840_4671_PLK_HTML.htm
Polecam również bardzo ciekawy raport NBP o nieruchomościach
http://www.nbp.gov.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2012.pdf

Jeśli będzie zainteresowanie moim blogiem oraz tematami które tu poruszam to napiszę dokładnie jakie są perspektywy dla walut EUR  oraz CHF czyli tych którymi najbardziej są zainteresowani posiadacze kredytów walutowych oraz co czeka rynek giełdowy w najbliższych latach.

Czy warto kupić teraz nieruchomość?

Ceny nieruchomości wróciły do poziomu cen z 2005 czyli momentu od kiedy rozpoczęły się bardzo dynamiczne zwyżki po wejściu Polskie do UE oraz związane z kredytami walutowymi. Poprzednie tempo zwyżek z lat 2001-2005 było umiarkowane i było związane przede wszystkim z inflacją. 

Jeżeli ma się gotówkę na zakup to jest to dosyć dobry moment, może nie idealny ale na pewno dobry. Po prostu biorąc pod uwagę to co się dzieje na świecie to bałbym się trzymać takiej ilości pieniędzy w banku poza tym te pieniądze tracą na wartości. Ceny są również w miarę atrakcyjne zwłaszcza w niektórych lokalizacjach. Kupno mieszkania w centrum Warszawy w cenie 10-15k za metr w bloku który ma kilkadziesiąt lat nie uważam za ofertę atrakcyjną, ale mieszkanie na nowych osiedlach z dala od centrum ze świetną infrastrukturą i nowoczesną zabudową z miejscami postojowymi w cenie 6-6.5k za metr mieszkania a takie ceny obowiązują chociażby na Tarchominie czy  Białołęce są już ofertą wartą rozważenia.

Jeżeli chce się wziąć kredyt na mieszkanie a nie ma się wkładu własnego to trzeba to zrobić do 2014 roku bo potem może nie być już takiej okazji przez parę dobrych lat… Nawet jak się ma jakiś wkład własny to obecny poziom stóp procentowych zachęca do brania kredytu, ale trzeba wziąć pod uwagę to że te stopy mogą pójść w przyszłości w górę.







15 komentarzy:

  1. Długie opracowanie, ciekawe, choć w kilku kwestiach się nie zgadzam. Widać sporo poświęconego czasu i chęci! Choć sporo rzeczy jeszcze brakuje żeby opracowanie można było traktować jako kompletne.

    Nie podobają mi się natomiast rekomendacje odnośnie zakupu mieszkań z dala od centrum. Właśnie perspektywicznie dobre lokalizacje wydają się zdecydowanie lepsze, gdyż będą stanowiły większą wartość w przypadku kurczenia się miast.

    Odnośnie ziemi rolnej też nie zgadzam się do końca - brakło porównania do naszego rejonu geograficzno-politycznego (czechy, niemcy-ddr, słowacja itp.). Poza tym ziemia sama w sobie jest bardzo prosta do opodatkowania (brakuje też informacji na temat katastru).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Decyzja o tym gdzie się woli mieszkać jest oczywiście indywidualna. Młodzi ludzie bez dzieci mogą preferować centrum gdzie jest wszelka rozrywka ale jak ma się dzieci to z doświadczenia powiem ze lepiej mieszkać jest tam gdzie jest zielono i większy spokój na ulicy i człowiek się nie musi tak martwić że dziecko wpadnie pod samochód.
      Druga sprawa to kwestia garaży lub miejsc postojowych. Jak się ma nosić zakupy kawał drogi a jak ma się dzieci to robi się naprawdę dużo
      zakupów to doceni się fakt że miejsce parkingowe jest pod blokiem. Są miejsca w śródmieściu w Wawie że nie ma gdzie zaparkować i traci się czas na jego znalezienie. Komfort zaparkowania pod blokiem lub wręcz w bloku z dziećmi - po prostu trzeba tego samemu doświadczyć.
      Pomijam przypadki że w centrum za garaż podziemny w niektórych lokalizacjach gdzie jest zielono i spokojnie dla nowych budów płaci się ponad 100k za miejsce postojowe a za metr mieszkania ponad 30k ...

      Oczywiście lokalizacja mieszkania musi być w miarę dobra. I tu trzeba przyznać ostatnio trochę się zmieniło. Rozwijana jest druga linia metra więc kilka nowych miejsc pojawi się ciekawych do zamieszkania w przyszłości. Wprowadzono też trochę linii SKM i KM, podróże pociągami są wygodne, szybkie i tanie bo obowiązuje karta miejska. Chodzi o to aby dojechać do pracy w czasie około 30-40 minut (to takie moje osobiste życzenie i akceptowalny czas). I w zależności gdzie się dokładnie pracuje to nawet taki Tarchomin z szybkim tramwajem który właśnie uruchomiono jest w dojeździe do centrum według mnie ciekawszy niż Kabaty a różnica w cenach kolosalna.


      W przypadku ziemi rolnej jest już obecnie podatek rolny, oczywiście nie jest on jakoś wysoki. Wprowadzenie podatku katastralnego dla ziemi rolnej to całkowita zmiana w cenach produkcji rolnej. A tam rządzą jeszcze przepisy unijne i unijne lobby. Kataster faktycznie zmieniłby wszystko jak by był wprowadzony. Może będzie to pomysł na kolejny post.

      Usuń
  2. Szokujące dane GUS: W Polsce jest ponad 100 tys. więcej mieszkań niż gospodarstw domowych !!! Jakie perspektywy rynku mieszkaniowego?

    http://alturl.com/qz55s

    "Demograficzne Tsunami Instytut Sokratesa"

    http://alturl.com/f8qak

    Moim zdaniem ceny nieruchomości w Polsce są nadal bardzo zawyżone. W tym roku kolejna grupa moich znajomych wyemigruje z kraju i namawiają mnie abym się do nich przyłączył. Z każdym tygodniem jestem coraz bardziej do tego skłonny ponieważ powoli kończy mi się cierpliwość w oczekiwaniu na spadki (które moim zdaniem nadejdą, ale w związku z działaniami rządu typu "Deweloper na Swoim" i "Młodzi dla Mieszkań" może się to przeciągnąć nawet do 2020 roku). Chociaż wielu by powiedziało, że jestem w wygodnej sytuacji - stała praca od kilku lat w jednej firmie z awansami, mieszkanie co prawda nie moje ale wynajmować też nie muszę (kawalerka członka rodziny który wyjechał - ja tylko dbam o mieszkanie i reguluję opłaty) to jednak potrzebuję mieszkania w którym mogę "żyć", a nie "przeżyć". Nie zaakceptuję ceny wyższej niż przeciętne miesięczne wynagrodzenie za metr kwadratowy i dlatego chyba w tym kraju ubędzie w tym roku obywateli.

    PS
    Rynkiem nieruchomości zacząłem się interesować jeszcze podczas studiów (pracuję od ukończenia liceum) w 2007 roku czyli niestety już podczas bańki której byłem świadomy. Z cierpliwością wyczekiwałem zakończenia programu dopłat do kredytów - najprawdopodobniej na próżno ze względu na plany wprowadzenia MDM.

    Do argumentów za spadkiem cen w przyszłych latach dodał bym licytacje komornicze po nabitych w RNS którym skończą się dopłaty. Osoby które wzięły kredyt na 30 lat w ratach równych niemal nie skubnęły jeszcze kapitału co sprawi, że po 8 latach dopłat rata kredytu nagle podskoczy o 50%. Wiele osób pewnie by tu dodało, że banki liczyły zdolność jak gdyby nie było dopłat. Więc z doświadczenia dodam, że to g*%$o prawda. Sam z ciekawości sprawdziłem swoją zdolność w banku i otrzymałem dwie wartości zależnie czy z RNS czy bez.

    Odnośnie Twoich wyliczeń co do braku mieszkań dodam tylko że 38 milionów to liczba osób zameldowanych w Polsce. Ważniejsza w spisie jest informacja o liczbie rezydentów czyli osobach faktycznie zamieszkujących na terenie RP. Jest to o ile dobrze pamiętam 2,1 miliona mniej niż osób zameldowanych (i to tylko licząc tych którzy pozostawali na stałe za granicą już przynajmniej powyżej dwunastu miesięcy). Swoją drogą GUS sprawdził to tylko na żądanie Eurostatu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak, te dane GUS pokazują że żadnych 2.5 miliona mieszkań nigdy nie brakowało, ale generalnie o tym raporcie jest w miarę cicho, ostatnio też gdzieś czytałem opracowanie jakiegoś dużego pośrednika nieruchomości że teraz brakuje około 1.5 miliona ...

      Usuń
  3. Ja bym nie zwracał w swoich decyzjach na to aby metr mieszkania odpowiadał średniej płacy. Jest to według mnie błędne myślenie tak samo jak niska ratują we garnku. Bo może się okazać że to płace pójdą w górę poza Twoją a koszt metra się nie zmieni. Płace w Polsce sa za niskie i to jest fakt. Zwracalbym za to uwagę na to ile kosztuje taka nieruchomość w innych krajach i porównując chociażby do Niemiec widzimy ze generalnie mieszkania w Polsce są za drogie.

    Druga rzecz na jaką bym zwracał uwagę to porównanie do kosztów wynajmu. Bo aby mieć ten sam komfort to albo mamy własne albo wynajmujemy. Posłóżę się cenami z dzielnic poza centrum Warszawy. Tam mieszkanie dwupokojowe to koszt około 1700 złotych za wynajem. Teraz posłuży się tym aby określić jaka powinna być cena mieszkania aby opłacało się kupić. Jako właściciel będziemy ponosić koszty czynszu które określamy na poziomie 450 złotych miesięcznie, zostaje nam zatem 1250 na koszty kredytu. Jeśli odsetki od kredytu bedą mniejsze niż te 1250 to się opłaca kupić. Oczywiście trzeba mieć kasę na kapitał ale spłata kapitału będzie zmniejszać koszt odsetek i przesuwać opłacalność w stronę kupna. Przy obecnych stopach powinno się bez problemu dostać kredyt na 5.5 procent rocznie.

    Licząc otrzymujemy że kupno takiego mieszkania w cenie 272 tysiące jest złotą inwestycją bo w każdym następnym roku odsetki bedą mniejsze. Jest jeszcze czynnik taki że z kupnem mieszkania wiążą się różne koszty więc Takie mieszkanie powinno starczyc nam na co najmniej 5 lat a koszty mogą się zwrócić nawet dopiero po 10 latach. 272k bioriąc pod uwagę opłacalność kupna względem wynajmu to tak jak napisałem złota inwestycja, jeśli założy się ze opłacalność może się zacząć dopiero po 5 latach bo w końcu jakiś koszt trzeba ponieść to wychodzi ze przy kredycie na 30 lat mieszkanie w cenie 320k jest już bardzo dobrą promocją. Oczywiście biorąc pod uwagę to co pisałem wcześniej odnośnie demografi i spadków które mogą się wydarzyć nie znaczy ze nie będzie w przyszłości tak zwanych wyprzedaży i że będzie można kupować jeszcze bardziej okazyjnie.

    OdpowiedzUsuń
  4. Dodam jeszcze dwa mocne powody dla których akcja kredytowa się rozwinęła i bańka na nieruchomościach wzrosła.

    Pierwszy to fakt że banki zrezygnowały z poręczycieli (tzw. żyrantów do kredytów) i zadowoliły się ustanowieniem hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczeniem prawnym kredytu. Tak, kiedyś trzeba było poprosić znajomych czy rodzinę aby poręczyli i wcale nie było to takie łatwe dla wszystkich aby takie osoby znaleźć.

    Drugim jest według mnie bardzo ważny zniesiony powszechny obowiązek do służby wojskowej. Przed jego zniesieniem mężczyzna z kategorią A zanim wziął kredyt to musiał sobie odpowiedzieć na pytanie kto go będzie spłacał jak on nie będzie miał dochodu na 2 lata, potem na 1 rok. Oczywiście nad tym też zastanawiał się bank który to po prostu takiego kredytu mógł nie udzielić. Po zniesieniu powszechnej służby wojskowej osoba kończąca studia mogła już bez żadnych ograniczeń zaciągać zobowiązania finansowe na kilkadziesiąt lat.

    OdpowiedzUsuń
  5. bardzo ciekawy artykul licze na wiecej:)

    OdpowiedzUsuń
  6. Niekompletna analiza. Uwzględnia brak zastępowalności pokoleń (1,3 dziecka na kobietę) ale nie uwzględnia migracji (około 2 miliony młodych osób), a to około 5% populacji. A pamiętajmy, że kupuje się nieruchomości tam, gdzie prowadzi się swoje sprawy życiowe.

    Dodatkowo będzie wzrastać ilość nieruchomości spadkowych i wyprzedaż nieruchomości posiadanych przez dosyć liczne pokolenie seniorów jako zabezpieczenie na starość.

    Skoro mocno rośnie bezrobocie, będzie rósł odsetek niespłacanych kredytów hipotecznych a więc na rynku wzrośnie ilość nieruchomości stanowiących ich zabezpieczenie. Jednak skalę tego zjawiska trudno dziś oszacować.

    Ziemia rolna - kompletny brak opisania fundamentów wartości ziemi rolnej. Gdyby ziemia rolna zaczęła w ciągu kliku minionych lat wydawać dwa, trzy razy większe plony, taki wzrost jej wartości, jaki obserwujemy byłby zrozumiały i uzasadniony. Podobnie jak kilka lat temu na mieszkaniach dziś sytuacja powtarza się na ziemi rolnej. Dziś jesteśmy u szczytu bańki nadmuchanej kredytami i dopłatami unijnymi, które już dawno oderwały ceny ziemi od rzeczywistej wartości. Przy dzisiejszych cenach płodów rolnych granica opłacalności zakupu ziemi rolnej to maks. ok. 10 tys/ha.

    To tylko przykłady.

    Wystawia Pan błędne rekomendacje co do nieruchomości na podstawie niekompletnej analizy.

    Pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wcale nie napisałem że trzeba teraz kupować , napisałem że Ci co mają gotówkę mogą to rozważyć chociaż może być taniej. I napisałem dlaczego, bo kasa na koncie w banku jest wirtualna. A nieruchomość jest przynajmniej czymś co naprawdę istnieje. Dla tych którzy nie maja lub nie uzbieraja gotówki na wpłatę własna napisałem ze teraz może być moment na kupno bo potem nie beda mogli kupić. Co z tego ze będzie taniej, nikt nie da im kredytu. Pamietam mniej wiecej rok 2000, kiedy to oprocentowanie kredytów około 15 procent, mieszkanie od dewelopera można było kupić za jakieś 150k lub taniej za trzypokojowe mieszkanie w Warszawie, polowe tej kwoty odzyskać w postaci dużej ulgi budowlanej a kupców nie było ....

      Zreszta powodów do spadków podałem naprawdę dużo. Przykład Cypru pokazał ze nie ma i nie będzie poszanowania własności dla pieniędzy trzymanych w bankach. U nas rząd przymierza sie do ograbienia Ofe, niedługo poznamy szczegóły. To wszystko to kropla w morzu potrzeb państw zapozyczonych ponad swoje możliwości. Jedynym sposobem wyjścia z tego problemu jest kradzież na obywatelach lub wojna.

      Sam osobiście uważam tak jak pisałem że nadal będzie spadać cena, ale w związku z tym będzie tez spadać liczba osób które beda mogły w ogóle kupić. Nie naganiam nikogo i wydaje mi sie ze podałem duża liczbę faktów ale jak ktoś liczy że musi jeszcze spaść cena o polowe to może sie przeliczyć. Poza tym w okazyjnych cenach beda kupować wyłącznie wybrańcy posiadający gotówkę na całość. Banki jak widać przestawiają sie z kredytów hipotecznych na gotówkowe.

      Usuń
  7. Odnośnie ziemii rolnej to planuję oddzielny wątek uwzędniający to co sie może wydarzyć w latach 2020-2025 bo jeśli się wydarzy to zmieni się kompletnie postrzeganie Polski. Pod te wydarzenia juz według mnie rozgrywa sie gra na rynku giełdowym, walutowym i złocie.

    OdpowiedzUsuń
  8. Odnośnie ziemii rolnej to planuję oddzielny wątek uwzędniający to co sie może wydarzyć w latach 2020-2025 bo jeśli się wydarzy to zmieni się kompletnie postrzeganie Polski. Pod te wydarzenia juz według mnie rozgrywa sie gra na rynku giełdowym, walutowym i złocie.

    OdpowiedzUsuń
  9. W 2014 roku nie kupisz mieszkania bez wkładu własnego
    Home Broker - Biznes
    19 Cze 2013, 13:35
    http://stooq.pl/n/?f=754572

    OdpowiedzUsuń
  10. Zestawiajac Twoje opracowanie z ksiazka z 1970 roku... HISTORIA GOSPODARCZAS SWIATA XIX i XX w ... w odniesieniu do sytuacji wielkiego kryzysu i lat 30-stych to jestesmy na etapie wojny walutowej... nastepne beda: damping narodowy, nacjonalizm gospodarczy oraz podniesienie cen na rynku wewnetrznym i obnizenie cen dla eksportu tych samych produktow ... po drodze ceny produkcji rolnej spadna do poziomow nieoplacalnosci produkcji ... i analizujac Twoje opracowanie sadze ze bedzie to gdzies kolo 2015... A swoja droga naturalny wzrost cen niruchomosci na swiecie to okolo 6-8 % rocznie.... mowie o czasach przed banka...

    OdpowiedzUsuń
  11. Największy potencjał widać w nieruchomościach magazynowych, wystarczy popatrzeć na to, co aktualnie dzieje się w JARTOMie. Kiedy po raz ostatni mieliśmy do czynienia z taką sytuacją na rynku?

    OdpowiedzUsuń