Nieruchomości 2014 – co dalej? Co się będzie działo w latach 2014-2017

Minął rok w którym można było kupić nieruchomość na 100% kredytu. Tak jak pisałem w poście ze stycznia 2013 roku, to była okazja do kupna mieszkania dla tych którzy nie mieli wkładu własnego a chcieli nieruchomość posiadać na własność. 

Najbliższe lata będą według mnie cechowały się dalszym bardzo dynamicznym spadkiem cen nieruchomości w związku z wprowadzeniem rekomendacji zakazującej zakupu nieruchomości w 100% na kredyt, ale zakupy takich nieruchomości przez te lata będą bowiem dostępne tylko dla wybrańców posiadających odpowiednią gotówkę.

Od przyszłego roku będzie trzeba posiadać wkład własny 5% i ta kwota będzie zwiększana co roku o 5% aby w roku 2017 osiągnąć poziom 20% wkładu własnego.  To są fakty, rekomendacja o której pisałem w poście ze stycznia zmaterializowała się i została wprowadzona, trochę w łagodniejszej formie niż pierwotnie zakładano ale jednak się zmaterializowała.  Wprowadzenie jest w takiej postaci w jakiej będziemy ją mogli oglądać przez najbliższe lata spowoduje stopniowe wykruszanie się potencjalnych kupujących. To może oznaczać tylko jedno, dalszy spadek cen nieruchomości …

Zobrazuję to na przykładzie aby naprawdę zrozumieć istotę tego problemu. Mieszkanie w Warszawie 50m2 które ktoś na Kabatach wycenia sobie na około 500tyś, kupujący który będzie chciał je kupić będzie musiał posiadać 20% od ceny nieruchomości + opłaty związane z zakupem a przypuśćmy że to rynek wtórny to koszt około 20tyś. W sumie w gotówce (a nie może to być kwota pochodząca z kredytu – banki mogą weryfikować to poprzez BIK) taki klient będzie musiał posiadać około 120tyś. To było mieszkanie dwupokojowe którego docelowym klientem jest młoda osoba/para która chce kupić swoje pierwsze mieszkanie w wieku około 27-28 lat (średnia wieku zakupu pierwszego mieszkania) a więc w ciągu około 4 lat po studiach będzie musiała zgromadzić kwotę 120tyś złotych. Nie mówię że się nie da, ale jaki będzie to odsetek osób?

Jeszcze zabawniej będzie na rynku domów (tam cenę bardzo zawyża cena działki zwłaszcza w miejskich lokalizacjach), weźmy pod uwagę dom jednorodzinny około 200-300 metrów które wyceniane są  na około 1.5 miliona. I wcale to nie są rezydencje w centrum miasta na przykład w okolicy Pól Mokotowskich bo takie nieruchomości rządzą się swoimi prawami. Te domy za 1.5 miliona to domy dla zwykłych śmiertelników, niektóre trochę nowsze  wykonane w dobrym standardzie ale duża ich część to domy niekoniecznie w dobrej lokalizacji lub nawet dość leciwe. Tam kupujący będzie musiał posiadać około 350 tysięcy wkładu własnego.  Już widzę te tłumy ludzi z taką kwotą w gotówce….

Jednym słowem, jeśli KNF nie złagodzi tej rekomendacji a póki co nie ma takich przesłanek to rok 2017 może być tym rokiem w którym będzie można zanotować totalną zapaść na rynku nieruchomości a ci którzy będą posiadali gotówkę to będą mogli udać się na bardzo promocyjne zakupy. Ten rok może być też rokiem bessy na giełdzie zgodnie z moim innym postem gdzie w roku 2015 byśmy rozpoczęli bessę na giełdzie która zwykle trwa 2 lata a więc może ten rok 2017 zgrać się idealnie z pesymizmem na rynkach.

Co zrobią w takiej sytuacji banki?

Przecież można oczekiwać że stracą pewien segment rynku który w latach 2005-2012 cieszył się bardzo dużą popularnością. Otóż banki sobie poradzą, już od pewnego czasu widać że banki przestawiają się na zupełnie inny rodzaj działalności związany z kredytami gotówkowymi, może przestawią się też na finansowanie działalności gospodarczej co wpłynie pozytywnie na wzrost gospodarczy. Przed nami lata w których możliwe że trzeba będzie finansować wydobycie gazu łupkowego w jego początkowej fazie, energetyka potrzebuje też dużych pieniędzy na naprawę przestarzałej infrastruktury. Więc możliwe że kredyty mieszkaniowe choć w swojej istocie bardzo bezpieczne z punktu widzenia banku, to jednak nie będą już miały takiego znaczenia. Zresztą przed rokiem 2000 nie było takiego powszechnego ruszenia na kredyty mieszkaniowe jak to miało miejsce w latach 2006-2008.

Do tego dochodzi kwestia demografii o której pisałem w poprzednim poście, tam przez najbliższe 15 lat cały czas będzie ona negatywnie oddziaływać .

Powody do wzrostów jednak jakieś są….

Dla przeciwwagi napiszę że jednak są powody dla których tempo zniżek może być wyhamowane bo chyba jednak nie jest w stanie powstrzymać tendencji spadkowej. Polska wychodzimy z kryzysu, najgorsze lata już za nami, w USA bezrobocie jest jak sprzed kryzysu a giełdy na swoich historycznych szczytach zarówno w USA jak i Europie Zachodniej.

W 2016 roku ziemię w Polsce będą mogli bez ograniczeń kupować osoby z zagranicy, to może wywołać zwiększony popyt na nieruchomości, ale głównie gospodarstwa rolne…. Może rykoszetem dostaną w jakiś sposób nieruchomości w postaci mieszkań czy domów ale przyjdzie czas i sami zobaczymy.

Czy złoto i srebro straciło swój blask?

Powiązanie z kursem dolara amerykańskiego

Cena złota i srebra ma swoje powiązanie z ceną dolara amerykańskiego a więc spójrzmy i przypomnijmy wcześniej już opisywaną przeze mnie teorię w której eurusd skończył pięciofalową strukturę i teraz robi korektę całych tych wzrostów. A więc podczas tej korekty możemy dojść do linii trendu wzrostowego na poziomie około 1.15 za EURUSD lub jeszcze bardziej pesymistyczny scenariusz dla euro to że lecimy na 61.8% zniesienia Fibo czyli okolice 0.95. Nie do pomyślenia na tę chwilę ale kto wie…

Wynika z tego że dolar jeszcze będzie rósł więc złoto i srebro będzie nadal spadało. Oczywiście przy robieniu szczytów na indeksach amerykańskich i europejskich możemy mieć jeszcze jakieś podbicie na euro ale naprawdę już nie na długo. Zresztą dzisiejsza sesja i sprowadzenie eurusd do poziomu 1.35 naprawdę już o czymś świadczy.

Po spadku eur indeks oraz eurusd  i końcem bessy która dopiero się zacznie i skończy gdzieś w roku 2016 możemy mieć do czynienia z kolejną falą wzrostową wyższego rzędu na pary eurusd, tym razem bardziej dynamicznie i do niespotykanych dotąd poziomów. To oznacza TOTALNY UPADEK dolara amerykańskiego w przyszłości. To będzie się nawet zgadzać z tym co przewidywało wielu proroków.

Czym to może być spowodowane? Niczego się przecież nie spodziewamy, ale:

- dług USA zbliżył się do niespotykanych poziomów, kiedyś to może pęknąć. Bańka na obligacjach amerykańskich naprawdę ma się ku końcowi. Świat kiedyś się zorientuje ze nie ma sensu sponsorować więcej czyjegoś dobrobytu swoim kosztem i ze dług USA nie jest nic warty.

- Amerykanie przez ostatnie lata przyzwyczaili się do zerowych stóp procentowych, zwiększenie stóp procentowych może mieć katastrofalne skutki dla ludności, banków oraz dla rządu…

- kolejne wojny które prowadzi USA tylko zwiększają dług którego już nie jest tak łatwo podnosić, załóżmy że tym razem USA przesadziło i że się to dla nich źle skończy. Biorąc pod uwagę że niektóre stany już bankrutowały to możemy mieć do czynienia z sytuacją o której nikt obecnie nie myśli, czyli rozpad USA. Wszyscy powiedzą że to niemożliwe, kiedyś tak też mówiło się o Związku Radzieckim i co? …

- Ostatnie przykłady na uzgodnienie budżetu oraz podniesienie długu USA pokazują że już nie jest tak łatwo porozumieć się między dwoma (tylko!) partiami. I wszystko wskazuje na to że kiedyś takiego porozumienia już się nie osiągnie. Oczywiście prezydent będzie mógł to zrobić w formie dekretu ale to oznacza że to państwo z demokracją już niedługo nie będzie miało nic wspólnego.

Co przed nami i jak to wygląda czasowo?

Przede wszystkim czeka nas dokończenie tej mega hossy na indeksach amerykańskich i europejskich  a potem mocna korekta w latach 2014-16 (najprawdopodobniej może to być od połowy 2014 roku do końca 2015 lub początku 2016 roku). Podczas tej bessy indeksy amerykańskie powinny być sprowadzone do poziomu około 1350 puntów na sp500. Wtedy to też zakładam że euro bardzo by potaniało do dolara amerykańskiego, do poziomów które wcześniej określiłem.

Jak to ma się do złota i srebra?

Specjalnie opisałem sytuację na dolarze i indeksach, bo one rzutują na to co się teraz dzieje na surowcach i co się jeszcze może dziać.

Złoto i srebro miały swoje pięć minut co oczywiście było związane ze spekulacyjnymi wzrostami ale też bezprecedensowym drukowaniem zarówno dolarów, euro czy jenów. W takiej sytuacji coś co ma prawdziwą wartość musi rosnąć…

Jeszcze gdy dolar będzie się umacniał to możemy mieć mocny i dalszy spadek zarówno złota jak i srebra a potem wzrosty do nowych niewyobrażalnych dotąd poziomów związanych upadkiem dolara.

Wykres miesięczny. 61.8% zniesienia Fibo wypada na poziomie około 750 dolarów na uncję i jest to też poziom wsparcia na linii trendu wzrostowego.

Czy dojdzie do spadku złota aż do poziomu 750 dolarów za uncję? Zobaczymy, trzeba obserwować zachowanie się złota na poziomie około 1100 dolarów który wynika z wykresu tygodniowego. W mojej opinii szanse na te 750 są naprawdę duże….

Wykres tygodniowy złota

Dla srebra na wykresie tygodniowym być albo nie być dla srebra to około 16 dolarów za uncję

Dla srebra na wykresie miesięcznym silne wsparcie jest na poziomie 7-8 dolarów za uncję

W związku z powyższym chyba nikogo nie dziwi zachowanie się ostatnio kursu KGHM w stosunku do tego jakie wzrosty są na giełdzie na GPW. ..

Kupowanie obecnie złota czy srebra nie ma sensu, chyba że celem zdywersyfikowania ryzyka aby nie posiadać wszystkiego w gotówce itp.

Czasy na kolejne wzrosty kruszców jeszcze przyjdą a momentem wejścia w nie będzie czas jak już wszystkie media okrzykną że kruszce są nic nie warte bo można je zastąpić jakimiś nowymi sztucznymi kompozytami itp.