Prognoza dla dla kursu euro oraz franka szwajcarskiego na dzień 2013-02-19 – co dalej z kredytami walutowymi?

Poprzedni mój wpis cieszył się dużym zainteresowaniem więc postanowiłem kontynuować i tym razem postarałem się zrobić analizę dla walut którymi zainteresowani są bardzo kredytobiorcy walutowi czyli euro oraz franka szwajcarskiego.

Jest wiele blogów w tym niektóre bardzo dobre zajmujące się rynkiem Forex, jednakże blogi te są przeznaczone głównie dla osób grających codziennie na rynku walutowym. Bazują one  przede wszystkim na analizie technicznej, tym co się dzieje na rynku giełdowym oraz oczywiście fundamentach czyli tym co się dzieje w gospodarce.  Ja w swoim blogu chciałbym umieścić analizę jak najbardziej zawierającą analizę techniczną ale w bardzo długim horyzoncie czasowym obejmującym potencjalne wydarzenia gospodarcze które mogą się mieć miejsce, oczywiście będzie też powiązanie z obecnym kryzysem gospodarczym oraz tym co się dzieje obecnie na giełdach.  Połączenie fundamentów z analizą techniczną jest o tyle ważne, że sytuacja na rynku może się szybko zmienić jak zmienią się fundamenty, więc analizę techniczną może szlag trafić…

Biorąc pod uwagę to że kredyty  walutowe brane są na wiele lat to taka analiza będzie bardziej przydatna dla tych którzy je wzięli i ewentualnie podjęliby decyzję o ich przewalutowaniu wtedy gdy kurs dojdzie to takiego momentu że warto to zrobić choćby dlatego że w niedalekiej przyszłości planuje się sprzedaż mieszkania. Osobiście jestem zdecydowanym przeciwnikiem kredytów walutowych ale swoim wpisem ma nadzieję że pomogę co niektórym którzy już je wzięli. Uważam też że warto przewalutować kredyt jeśli kurs spadłby przykładowo o około 15% niżej od kursu w którym wzięło się kredyt aby  zmniejszyć w ten sposób pozostały kapitał do spłaty (w tym wypadku zakładając spread na poziomie 5% możemy zmniejszyć sobie kapitał do spłaty o 10%). Żeby od razu ostudzić nadzieje na rychły spadek kursów walut napiszę że taka szansa na przewalutowanie pojawi się dopiero za parę ładnych lat, a w najbliższym czasie będziemy mieli raczej do czynienia z sytuacją wręcz odwrotną  czyli osłabieniem się złotego …

Od razu uprzedzę osoby które zaczynają czytać ten post żeby zdały sobie sprawę z tego iż rynek walutowy Forex nie podlega do końca logice i fundamentom gospodarczym, po pierwsze dlatego że nie jest to rynek regulowany, a co za tym idzie ten który ma większe pieniądze które może na nim wyłożyć oraz dostęp do informacji oraz lobbing ma zdecydowanie większe szanse aby przesuwać rynek w stronę która da mu większy zysk (mogą to być zarówno wzrosty jak i spadki walut). Dlatego więc w odróżnieniu od rynku giełdowego na rynku Forex możemy obserwować bardzo skrajne i wręcz absurdalne kursy jak chociażby kurs franka czy dolara amerykańskiego w okolicach 2 złotych latem 2008 roku jak również wzrost kursu euro aż do poziomu prawie pięć złotych w pamiętnej panice zimą 2009 roku.

Wiele osób prognozujących kursy walut a chodzi mi głównie o osoby które wzięły kredyty we franku nie zdaje sobie nawet sprawę z tego że główną parą na której odbywa się handel polską walutą jest EURPLN (czyli kurs euro do złotówki). Wszystkie inne kursy jak CHFPLN, USDPLN, GBPPLN to są pochodne kursu EURPLN i odpowiednio EURCHF, EURUSD, GBPUSD. Jest to o tyle ważne że tak naprawdę to co się dzieje przykładowo z frankiem nie jest związane z tym że ktoś masowo kupuje franka w Polsce (poza tym że udzielanie kredytów w latach 2005-2009 we franku miało jakiś swój wpływ na ten kurs ze względu na skalę zjawiska), ale tam tak naprawdę główny handel odbywa się na tych głównych crossach oraz na EURPLN. Najbardziej komiczne w tym temacie były niestety wypowiedzi osób które wzięły kredyt we franku i wypowiadały się na temat po ile on będzie w najbliższej przyszłości po prostu przysłowiowo wróżąc z fusów.

Oprócz tego że EURPLN jest główną parą na której odbywa się handel w Polsce, to należy również zwrócić uwagę na koszyki walut które są tworzone na tym rynku i tak na przykład wydarzenia na Węgrzech czy Czechach mogą bardzo wpłynąć na kurs złotówki która dostaje tak naprawdę rykoszetem na problemy które nie do końca nas dotyczą.

A największy wpływ na to jaki jest kurs złotego wpływ mają zmiany jakie się odbywają na głównych parach walutowych i w takiej kolejności będę przedstawiał swoje rozważania dochodząc dopiero później do możliwych scenariuszy dla EURPLN i CHFPLN.

Dla złotówki warto zwrócić uwagę na interwencje banku centralnego które się zaczęły pojawiać dopiero od 2009 roku czyli czasu kiedy złotówka zaczęła się osłabiać prawie do 5 złotych za euro. Interwencje banków centralnych nie należą do rzadkości, na przestrzeni ostatnich lat mieliśmy do czynienia z interwencjami EBC, SNB, BoJ, NBP, FED, Banku Turcji i wiele innych.

Index Euro

Większość osób które zajmuje się prognozowaniem kursu euro opiera się na wykresie pary EURUSD  (kurs euro względem dolara amerykańskiego) co ma związek z tym że jest to główna para na której odbywa się największy handel a więc jest na nim duża płynność oraz bardzo mały spread. Ja w swojej analizie jak najbardziej będę się również opierał na kursie EURUSD. Problem jednak z tą parą jest taki że zarówno w stosunku do euro jak i dolara mamy sytuację że władze monetarne majstrują na tych walutach powodując ich spadek wartości.  Ponadto wartość dolara nie jest wartością bezwzględną i jego wartość ulega bardzo dynamicznym zmianom. Mamy tu więc do czynienia z wyścigiem która waluta zeszmaci się wcześniej. Dużo lepszym wskaźnikiem do obserwacji jest według mnie index euro i na nim postaram się opisać co widzimy ciekawego. Ponadto para EURUSD jest ulubiona jeżeli chodzi o odwzorowanie tego co się dzieje na rynku giełdowym. A więc wzrosty na giełdzie zwykle powodują wzrosty kursu euro wobec dolara a spadki odwrotnie. Dochodzi w tym względzie to naprawdę absurdalnych zdarzeń że przykładowo dobre dane w strefie euro powodują wzrost euro względem dolara ale też dobre dane w USA powodują wzrost euro co logicznie jest bez sensu gdyż w takim wypadku powinien rosnąć dolar. Takie reakcje wprost zdarzają się ale na rynku giełdowym i Forex jest to raczej rzadkość niż reguła.

Index euro w ujęciu wieloletnim

W ujęciu wieloletnim patrząc na wykres indeksu euro który obejmuje tak naprawdę kurs marki niemieckiej na jego części nietrudno nie zauważyć ewidentnego wzrostu kursu tej waluty względem koszyka walut na których zbudowany jest ten indeks. Zaznaczona została linia trendu wzrostowego na tym wykresie. Zaznaczyłem na tym wykresie klin który się wyrysował i aż się prosi aby nastąpiło wybicie z tego klina powodujące spadek euro aż do linii wzrostowej. I tu  mógłby zakończyć się ten spadek bo linia wzrostowa jest naprawdę silna. Patrząc z innej teorii możemy założyć że ten wzrost euro liczony już nawet od 1970 roku ma swoją ukształtowaną pięciofalową strukturę Elliota i teraz zrobimy korektę całego wzrostu, wtedy to też euro mogłoby znieść 61.82% Fibonacciego całego wzrostu. Jak się to wszystko nałoży razem to otrzymamy idealnie wręcz wyglądający wykres gdzie spadek do linii wzrostowej zbiegłby się idealnie z poziomem 61.82% Fibo oraz czasowo ten klin jeśli nie zostałby wybity to byłby cały czas kanałem spadkowym w tej fali. Wszystko to obrazuje wykres poniżej.

Index euro w ujęciu wieloletnim z możliwym potencjalnym spadkiem

Aby do tego doszło to musielibyśmy mieć do czynienia z naprawdę jakimiś mocnymi wydarzeniami w przyszłości. A biorąc pod uwagę czynniki fundamentalne czyli potencjalne przyszłe dalsze losy Grecji oraz potrzeba dofinansowania Hiszpanii to może się to zgrać z tym co technika przewiduje już teraz. I tu ponownie przypomnę to co pisałem w poście dotyczącym nieruchomości że analiza techniczna przewiduje wydarzenia które dopiero się wydarzą…

Przyjrzyjmy się też wykresom innych par walutowych czy one też coś mogą sugerować i zaprzeczyć lub potwierdzić powyższą teorię.

Wykres EURUSD

Wymowa tego wykresu jest ewidentnie wzrostowa, zaznaczyłem też klin zniżkujący budowany już od 2008 roku kiedy to kurs EURUSD osiągnął swoje maksimum na poziomie 1.6038. W ramach tej formacji widzimy że istnieje potencjał do wzrostu kursu w okolice 1.40, co oznaczałoby dla złotówki raczej umocnienie się względem euro czyli reakcja na pozytywne sygnały płynące z giełdy. Potem dalej moglibyśmy się poruszać w tym kanale gdzieś w okolice 1.21 gdzie przypada 38.2% zniesienia Fibo całego wzrostu od 1970 roku.  Alternatywnie możemy dojść do linii trendu wzrostowego na poziomie około 1.15, a to oznacza mocne spadki na giełdach i bardzo nerwową sytuację na rynku złotego, czyli pesymizm pełną parą. Jeszcze bardziej pesymistyczny scenariusz dla euro to założenie że znowu mieliśmy skończoną strukturę pięciofalową Elliota i lecimy na 61.8% zniesienia Fibo czyli okolice 0.95 jak na wykresie poniżej. Jak się przyjrzymy wszystkim powyższym scenariuszom to większość z nich zakłada jednak spadek kursu EURUSD niż jego zwyżkę w szerokim horyzoncie czasowym.

Wykres EURUSD – struktura pięciofalowa

EURJPY  czyli kurs euro do jena japońskiego jest ewidentnie spadkowy. Możliwe że obecnie Euro dotarło do momentu w którym odwróci się wzrostowy sentyment na tej parze budowany od lipca 2012 roku.  Wtedy oznacza to mocne spadki euro względem jena. Alternatywnie rośniemy dalej w kanale. Sytuacja względem jena jest o tyle niejasna że tam też BoJ zaczął majstrować przy drukowaniu pieniądza. Na chwilę obecną jednak można założyć że zarówno spadki jak i wzrosty są równie prawdopodobne z małą przewagą na spadek gdyż dotarliśmy do linii która mogłaby powstrzymać wzrosty.

Wykres EURJPY

EURCHF

Rozważając to co się dzieje na franku szwajcarskim trzeba przede wszystkim oglądać wykres EURCHF bo to jest główna para na której handluje się dla franka. Podoba mi się ten wykres gdyż jego zachowanie się od jakiegoś czasu jest  dosłownie książkowe i na jego podstawie już dawno można było określić że para ta pójdzie na parytet i że ma szansę nawet ten parytet przekroczyć w dół.

Kurs EURCHFw szerokiej perspektywie

Przede wszystkim przyjrzyjmy się temu kursowi w bardzo szerokim zakresie gdzie ewidentnie widać że kurs franka w stosunku do marki niemieckiej a potem euro zdecydowanie umacnia się w długim horyzoncie czasowym. W maju 2010 roku kurs ten wypadł poza ten ogólnie w miarę stabilny kanał i całym tym spadkiem od poprzedzającego go szczytu zajmę się dalej.

Rozpoczęcie się fali spadkowej na EURCHF powiązane z rozpoczęciem się spadków na giełdach na przykładzie indeksu amerykańskiego szerokiego rynku sp500 (kontrakty na indeks es.f)

Październik 2007 jest specyficzną datą ze względu na to iż wtedy zaczęły się spadki na giełdach światowych i został zapoczątkowany oficjalnie obecny kryzys w którym się znajdujemy. W październiku właśnie osiągnięty został lokalny szczyt na parze EURCHF i  z tamtego miejsca rozpoczęliśmy bardzo ciekawą falę spadkową. Można od razu patrząc na wykres zadać pytanie, skoro giełdy odbiły, to dlaczego kurs EURCHF nie odbił równie tak samo? Jest to związane głównie z tym iż na masową skalę zaczęto drukować pieniądze w USA poprzez programy QE (quantitive easing) a w Europie dofinansowywać Grecję i inne kraje przez ESM, EFSF, LTRO. Z tego też powodu wątpliwe jest aby kurs ten ponownie wrócił do tych poziomów chyba że Szwajcaria za przykładem Europy bądź USA zacznie drukować pieniądze na masową skalę i w ten sposób na zawsze pogrzebie mit o tym że jest to kraj to bezpiecznego trzymania tam pieniędzy. Osobiście w to wątpię ale nie mówię nie, bo przez najbliższe lata możemy obserwować różne dziwne zachowania krajów i banków centralnych które mogą być bardzo szokujące i na tę chwilę wydawać się po prostu niemożliwe. Jak można byłoby chociażby w 1980 roku przyjąć informację że upadnie ZSRR? A Związku Radzieckiego już nie ma i teraz dla nas się to wydaje normalne, wtedy taka wizja byłaby po prostu szokująca.

Fala spadkowa kursu EURCHF od października 2007 roku

Na wykresie widzimy spadkową falę, którą rozpisałbym jako 5 falową spadkową strukturę Elliota.

1 fala 1.6821-1.4319

2 fala 1.4319-1.5876 61.8% zniesienia Fibonacciego

3 fala 1.5876-1.0080 (zakres fali 3 można już było określić po tym jak nastąpiła fala 1 i 2)

4 fala 1.0080-1.2565 42% (okolice 38.2% fibo które wypadałyby na 1.2294)

5 fala 1.2565-1.0058 (równość fal 1 i 3) lub 0.9792 jako równość fali 1 i 3 liczonej od poziomu 1.2294 który powinien zakończyć falę 4

Od momentu kiedy SNB usztywnił kurs franka wobec Euro trochę popsuł on to co być może faktycznie się miało szansę zdarzyć czyli zobaczenie jeszcze tej fali 5. Można by tu zakładać że fala 5 jest po prostu tą płaską falą i że spadku niżej już nie będzie.  Jednakże osobiste jak najbardziej subiektywne przeczucia i fundamentalne problemy jakie nas czekają w związku z Grecją, Cyprem, Hiszpanią a może nawet Włochami daje pewne podstawy sądzić że jednak ta fala 5 może się jeszcze wydarzyć.

EURGBP

Kurs EURGBP w szerokiej perspektywie

Euro ewidentnie rośnie w stosunku do funta brytyjskiego w długim okresie, jednakże podobnie jak dla innych walut widać że od roku 2008 mamy ukształtowany klin zniżkujący który spycha euro w dół. Zagrożeniem może być wybicie tego klina w górę i skok na górną bandę, więc warto obserwować co również na tej parze będzie się działo.

Podsumowanie dla Euro

Patrząc na wszystkie wykresy dla głównych par walutowych oraz indeksu euro widać że sentyment dla tej waluty od roku 2008 uległ pogorszeniu co jak wiemy związane jest z problemami w Grecji ale też Hiszpanii itp. Przeglądając te wykresy widać że albo euro znalazło się na oporach które mogą być zbyt silne do przejścia bądź też już jest w kanale spadkowym. Przez najbliższe lata spodziewałbym się dalszego pogorszenia sentymentu względem euro z pewnym przyspieszeniem spadku jego wartości.

Index PLN

Podobnie jak dla euro dla złotówki mamy index PLN i na nim też możemy zaobserwować ciekawe rzeczy. Indeks ten należy rozpatrywać od pewnego momentu czyli powiedzmy roku 1997 bo wcześniej mieliśmy w Polsce bardzo dużą inflację. Zaznaczyłem na tym wykresie formację potrójnego dna która oznacza odwrócenie się trendu spadkowego a to oznaczałoby umocnienie się złotego względem innych walut (głównie euro i dolara) w długim terminie. Czyżby w najbliższych latach zielona wyspa jednak dała o sobie znać? Jest na to duże prawdopodobieństwo, może gaz łupkowy czy inne skarby w polskiej ziemi dadzą zarobić? Zobaczymy. Przede wszystkim umocnienie się złotego to będzie efekt spadku wartości euro.

Indeks PLN w szerokiej perspektywie

EURPLN

W tym momencie dochodzimy do rozważań jak wszystko co dotychczas opisałem może się przełożyć na kurs pary EURPLN. Mam nadzieję że każdy kto to czyta a nigdy nie zdawał sobie z tego sprawę teraz zrozumiał że kurs waluty EURPLN zależy od tylu czynników że branie kredytu w tej walucie z nadzieją że spadnie on w przyszłości w czasie w którym akurat tego będziemy chcieli ma się dokładnie jak to że pójdzie się z walizką pieniędzy do kasyna z pewnością że się tam na pewno wygra… J

EURPLN w ujęciu długoterminowym

Nasza rodzima waluta jest bardzo dynamiczna względem euro w ostatnich latach, nakładają się na to wejście Polski do Unii Europejskiej a co za tym idzie napływ różnego rodzaju funduszy unijnych, faza kredytów walutowych, duże zmiany polityczne. Technicznie rzecz ujmując jesteśmy w ciekawej formacji dla której pasowałoby podejście teraz na około 4.40 za euro a potem wybicie poniżej 4.04 oznaczałoby spadek kursu euro nawet w okolice 3.08! Dacie wiarę?  Taki spadek byłby określony czasowo aby zajął jakieś 3-5 lat.

W rozważaniach odnośnie kursu EURPLN trzeba wziąć pod uwagę to w jakim etapie znajduje się obecnie rynek giełdowy który jest skorelowany z zachowaniem się kursu złotego. Na ten temat napiszę oddzielny post z pełną analizą techniczną jednak tutaj wspomnę że na GPW obecnie jest w fali korygującej cały wzrost z maja 2012 – stycznia 2013 roku. Na naszym rodzimym parkiecie niepodzielnie rządzi jeden rozgrywający i tam zasada jest taka że dana seria kontraktów ma swój potencjał wzrostowy lub spadkowy. Nietrudno też zauważyć że owy „dżentelmen” jest ustawiony na tę serię na spadek i że nie zamierza na tym stracić a argumentów i środków do realizacji swoich celów na pewno ma dużo. Oczekiwać więc można że wraz z ze zbliżającym się końcem serii marcowej kontraktów przypadającej na drugą połowę marca 2013 roku złotówka ma szansę bardzo się osłabić. Czy seria czerwcowa będzie wzrostowa to się okaże, poza tym możemy mieć jeszcze sytuację że przez jakiś czas złotówka będzie się osłabiać a giełda już rosnąć lub odwrotnie.

Do tego dochodzi jeszcze wotum nieufności dla rządu zgłoszone przez PiS i głosowanie w sejmie które odbędzie się akurat w marcu tego roku. Czy mamy zatem szansę na to że kurs euro wzrośnie właśnie w okolice 4.40? Są ku temu naprawdę poważne argumenty.

A potem jest szansa na to że zaliczymy mocny spadek na tej parze. Mocny spadek kursu EURPLN to dobra informacja dla osób które wzięły kredyt w tej walucie, osób tych jest dużo mniej niż przysłowiowych frankowiczów , dlatego też „niefortunnie” w odpowiednim momencie KNF zakazała brania kredytów również w tej walucie aby za wiele osób nie mogło skorzystać w przyszłości na tym co się będzie działo. I choć osobiście spodziewam się że ten kurs spadnie bardzo nisko, to moje przeczucia są takie że mimo wszystko niewiele osób skorzysta z opcji przewalutowania kredytu łudząc się podobnie jak osoby posiadające kredyty we franku w 2008 roku że euro będzie spadać w nieskończoność w dół. Zapewne w momencie kiedy osiągnięty zostanie dołek na parze EURPLN to spodziewam się że poziom stóp procentowych w Polsce będzie dużo większy niż obecne 3.75% (oczekuję rozpoczęcia cyklu zwiększenia się stóp procentowych już nawet za rok dwa związanego z inflacją która może być efektem wprowadzenia pustego pieniądza na rynek przez Europę)  a co za tym idzie nie będzie to zachęcało kredytobiorców do płacenia większych odsetek kosztem zmniejszenia kapitału. Możemy mieć jeszcze taki czynnik że Europa wprowadzając do obrotu dużą ilość pieniędzy na ratowanie Hiszpanii , Grecji itp. spowoduje iż wywoła to taką inflację że EBC będzie jednak zmuszony do podnoszenia stóp procentowych. Wtedy kredytobiorcy w EURPLN mieliby korzystny kurs ale już mniej korzystne stopy procentowe w strefie euro.

Umocnienie się złotówki w stosunku do euro nie wiązałbym z jakimś mega umacnianiem się złotówki a raczej z powolnym upadkiem waluty euro, waluta ta ma swój duży udział w koszyku walut dla PLN.  Kto zatem będzie zyskiwał skoro euro będzie taniało, zwykle bywał nim dolar amerykański i tu mam niestety niedobrą wiadomość dla tych którzy mają kredyty we franku szwajcarskim bo według mnie dużym beneficjentem będzie właśnie Franek szwajcarski. SNB będzie musiało porzucić obronę poziomu 1.2 dla kursy EURCHF i ta para ma szansę spaść poniżej parytetu gdzieś w okolice 0.97. Pomimo więc spadku kursu EURPLN Franek może nie naruszyć granicy 3 złotych już nigdy …

Walutami na które warto zwrócić uwagę i będą one miały swój potencjał do wzrostu to korona szwedzka, korona norweska, funt nowozelandzki, dolar kanadyjski i dolar australijski.

Franek szwajcarski CHFPLN

A teraz przyjrzyjmy się temu co może się wydarzyć z parą CHFPLN pokazując wykres właśnie tej pary.

Fala wzrostowa na CHFPLN od sierpnia 2008 roku

Falę tę można rozpisać następująco:

1 fala 1.95-3.33

2. fala 3.33-2.63  - 50% zniesienia Fibonacciego (na byczym rynku zniesienia są mniejsze niż 61.82%)

3 fala 2.63-4.12

4 fala 4.12-3.27 57% (to już nie są okolice 38.2% fibo ale może jest to rekompensata za to że fala numer 2 nie była tak duża )

5 fala 3.27-4.65 (równość fal 1 i 3)

Pytanie czy jest możliwe aby Franek poszedł aż na 4.65 PLN i to czasowo w najbliższe około pół roku? Myślę że podstawy do tego są i to duże. Gdybyśmy mieli do czynienia z eskalacją problemów w USA albo Grecji  to spodziewane osłabienie PLN na parze EURPLN do  4.40 i EURCHF na 0.97 (gdyby do tego doszło) wywindowałoby CHFPLN właśnie na poziom około 4.65 PLN. Byłby to według mnie świetny poziom na wzięcie shorta na tej parze na rynku Forex zwłaszcza ze względu na dodatnie punkty swap. Ponadto tak jak zwracałem uwagę wcześniej główną parą walutową na której odbywa się handel w Polsce jest EURPLN i to ona jest głównym motorem zmian. Dlatego też prognozowane zmiany na CHFPLN niekoniecznie muszą się wydarzyć ale prawdopodobieństwo jest.

Podsumowanie

Tym razem będzie naprawdę krótko, w najbliższym czasie oczekuję wzrostów zarówno na EURPLN jak i CHFPLN a w dalszej perspektywie spadku zwłaszcza tego pierwszego w najbliższych latach.

Dodane 2013-07-31

Spójrzmy na wykres eurusd, bo obrazek lepszy niż tysiące słów. Zetknięcie się z linią trendu wychodzi na około 1.3375, za to na indeksie euro jakby przebiło się przez opadającą linię trendu. Przy czym ostatnie dni ciągnięcie indeksu euro w górę jest sztuczne, bo wystarczy spojrzeć na wykres liry tureckiej która mówi że niedługo spadki na eurusd, tak zwykle bywało. Zobaczymy czy tym razem też.

Rynek nieruchomości w Polsce 2013 - Quo Vadis?

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa w ostatnich latach bardzo dynamiczne zmiany. I choć artykułów na ten temat ukazało się wiele, to postaram się przedstawić zupełnie inny punkt widzenia i podsumować to co się dotychczas wydarzyło i co teoretycznie może się wydarzyć w przyszłości. Moje spojrzenie na rynek nieruchomości jest odmienne od głównego nurtu „medialnego”, może dlatego że naprawdę interesuję się rynkami finansowymi i nie ulegam wpływom teorii i trendów wspieranych przez ogólno dostępne media. Z tego też powodu w 2008 roku nie mogłem się nadziwić ludziom którzy kupowali panicznie mieszkania w cenie około 10tyś za metr w Warszawie poza centrum lub nawet w tej cenie mieszkania z wielkiej płyty i brali kredyty we franku po dwa złote licząc na dalszy wzrost nieruchomości oraz na dalsze umacnianie się złotego. Już od roku 2006 zapowiadałem jak ta bańka się skończy i ostrzegałem ludzi ale wtedy moje teorie były wrogiem publicznym bo jakże mogę podważać przekonania innych zwłaszcza że chcieli aby było po ich myśli. Czas pokazał że większość nie ma racji i to jest główna zasada obowiązująca na rynkach finansowych. 

W swoich rozważaniach obejmę tematykę fundamentalną, analizę techniczną, porównanie do rynku nieruchomości za granicą oraz globalne spojrzenie na to co się dzieje na rynkach finansowych obecnie i to co się jeszcze może wydarzyć.  W swoich rozważaniach skoncentruję się głównie na rynku nieruchomości w Polsce aczkolwiek jak najbardziej będą odwołania do tego co się dzieje na świecie.

Patrząc na rynek nieruchomości nie można pominąć tego co się dzieje na rynkach finansowych od roku 2007 a nawet patrząc dalej od roku 2000. Jest to o tyle ważne że o tak zwanych krajach PIIGS (Portugalia, Irlandia, Włochy, Grecja i Hiszpania) i ich problemach zaczęło się mówić oficjalnie w mediach jakiś rok później niż te wiadomości trafiały na rynki finansowe i różne fora zajmujące się tematyką giełdową. I tu daje o sobie znać że dostęp do informacji w odpowiednim czasie to jest konkretny pieniądz który można zarobić posiadając taką informację jeśli oczywiście potrafi się z niej zrobić odpowiedni użytek i ma się odpowiednie środki.

Od roku 2002 mamy wyraźny  trend wzrostowy w cenach nieruchomości, trend ten przyspieszył bardzo w końcówce 2004 czyli o wejściu Polski do UE oraz zmiany struktury kredytów mieszkaniowych w stronę kredytów walutowych.  Naturalny trend wzrostowy jest o tyle oczywisty że wiąże się on z fundamentalnymi przesłankami

•  Jest inflacja która powoduje że ceny wzrastają

• Polska odnotowuje wzrost gospodarczy, po przemianach w roku 1989 mamy napływający kapitał zagraniczny,  społeczeństwo staje się bogatsze

• Od roku 2004 jesteśmy w Unii Europejskiej, jest swobodniejszy przepływ ludzi oraz kapitału 

• Ceny porównywalnych dóbr (ziemia, mieszkania)  dążą do równowagi aby wyrównać dysproporcje w różnych krajach o podobnej sile nabywczej 

To są czynniki fundamentalne które powodują że poza specyficznymi przypadkami jakimi jest pękniecie bańki na jakimś napompowanym rynku ceny będą rosły. Niestety w przypadku nieruchomości zarówno za granicą oraz w Polsce mieliśmy do czynienia z tworzeniem się bańki czyli niekontrolowanym i nie popartym żadnymi fundamentami bardzo dynamicznym wzroście cen nieruchomości przewyższającym ich naturalny wzrost wynikający z fundamentów.

Wzrost cen nieruchomości w Polsce w latach 2002-2009 – kopia tego co się działo na zachodzie

Pamiętam jak w 2007 roku zanim jeszcze oficjalnie pękła bańka na nieruchomościach w USA opuszczałem pracę w renomowanym dużym amerykańskim banku i ostrzegałem ludzi o tym iż w USA idzie duży kryzys związany z bańką na nieruchomościach przez tzw. subprime oraz ludzi nazywanych NINJA (No Income No Job) którzy nakręcali wzrost cen nieruchomości i stanęli przed problemem niemożności jego spłaty to koledzy patrzyli na mnie naprawdę bardzo zdziwieni. Akcje tego banku w kluczowym momencie spadły o 98% i musiał być dofinansowany przez rząd USA ….

To co jest ciekawe w tym wszystkim to mimo tego że bańka ta pękła w latach 2007-2008 to inne kraje mogły powielić te same błędy i nakręcić rynki bez zwracania uwagi co się stało w innych krajach.  Europa powtarzała te same błędy co zrobiło USA, a potem jeszcze mieliśmy za kilka lat narastanie bańki na nieruchomościach w Chinach w roku 2012 oraz Skandynawii i Australii. Przez kilka lat ludzie nie nauczyli się niczego, jak to możliwe? A może taka bańka to był po prostu jakiś ciekawy eksperyment socjotechniczny?

Kreowanie bańki

a) Nieograniczony dostęp do kredytów oraz niskie bezrobocie

Do wytworzenia się bańki w Polsce niewątpliwie przyczyniła się polityka kredytowa banków które zaczęły udzielać kredytów ludziom kompletnie bez żadnych oszczędności i bez wkładu własnego. Oczywiście banki poszły na dodatkowy krok udzielając kredytu na kwoty większe niż sama wartość nieruchomości, czyli kredytując różne opłaty lub też remont. Trzeba sobie zdać sprawę z tego kto był głównym beneficjentem takiej polityki. Otóż byli nim oczywiście ludzie młodzi którzy kończyli edukację i rozpoczynali swoją pierwszą pracę. Młodzi ludzie mieli do czynienia z dotąd niespotykaną w Polsce sytuacją. Kończyli studia, praca stała dla nich otworem, tylko czekała aż zechcą u nich pracować. Do tego perspektywy szybkich i częstych podwyżek oraz awansów przekonywały ich że taki błogi stan będzie trwał wiecznie i można dyskontować to co się będzie działo w przyszłości oczywiście biorąc pod uwagę wersję optymistyczną z dalszym wzrostem płac. Niedawne wejście do UE otwierało również nowe perspektywy i aż miało się wrażenie że problemy z jakimi rynek pracy zmierzał się w poprzednich latach już nigdy nie wrócą. Ponadto Ci młodzi ludzie nie znali takiego pojęcia jak bezrobocie i że może być taka sytuacja że będą kończyć szkoły a pracy po prostu nie będzie. Pamiętam jak w 2008 roku byłem naprawdę zdziwiony tym jak młodzi ludzie podchodzą do pracy i  że nie szanują tego co ich spotkało. Rok 2013 i wysoki stopień bezrobocia zwłaszcza wśród ludzi młodych pokazuje że takie eldorado niekoniecznie musi trwać wiecznie. Według danych GUS najniższą stopę bezrobocia od czasów przemian osiągnięto właśnie w październiku 2008 roku w szczycie bańki i stopa ta wyniosła 8.8%.

Stopa bezrobocia na podstawie danych z GUS http://www.stat.gov.pl/gus/5840_677_PLK_HTML.htm

Szczególnie ciekawy przypadek był w branży budowlanej gdzie zarobki osiągały wręcz niebotyczne wartości, ludzie z branży byli rozchwytywani w Polsce i emigrowali do Irlandii a koszty budów i remontów znacznie się zwiększyły i trzeba się było liczyć z długim czasem oczekiwania na wolną ekipę budowlaną. Ludzie w branży z bardzo słabym wykształceniem potrafili zarabiać kilka razy więcej niż osoby z wykształceniem wyższym w budżetówce lub też nawet w firmach prywatnych.

b) Wyż demograficzny

Roczniki 1975-1985 to roczniki wyżu demograficznego ze swoim szczytem w okolicach 1982. Rocznik ten w 2008 roku był w wieku 26 lat czyli statystycznym wieku w którym kupuje się swoje pierwsze mieszkanie… Duża liczba potencjalnych kupców to był czynnik który spowodował że mieszkania szły wtedy jak świeże bułeczki. Do tego trzeba dodać niskie bezrobocie dla pokolenia z wyżu demograficznego. Należy sobie spojrzeć na wykres urodzeń z lat 1982-2002 i zadać sobie pytanie kto te mieszkania ma kupować przez najbliższe 20 lat …

Wyże demograficzne na podstawie danych GUS

http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/L_podst_inf_o_rozwoju_dem_pl_do_2012.pdf

c) Kredyty walutowe – czy naprawdę są tańsze?

Od roku 2005 mieliśmy do czynienia z bardzo ciekawym zjawiskiem jakim było to że banki zaczęły udzielać w Polsce kredytów w obcych walutach na masową skalę. Za granicą ludzie dziwili się jak to możliwe że Polacy zapożyczają się w walutach które nie są związane w żaden sposób z gospodarką danego kraju. U nas już takiego powszechnego zdziwienia nie było, zwłaszcza że większość banków w Polsce to banki z kapitałem zagranicznym…. 

Kiedyś taką walutą w której brało się kredyty bywał dolar amerykański i były to naprawdę sporadyczne przypadki, ale u nas banki zaczęły udzielać kredytów we franku szwajcarskim. Do roku 2005 udział takich kredytów był marginalny, ale po roku 2005 udział franka był bardzo duży osiągając swoje niemalże 100% w 3 kwartale 2008 roku. Wtedy też ilość kredytów w PLN zeszła praktycznie do zera. Od 2005 roku zaczęły się też dziać bardzo dynamiczne zmiany na CHF w stosunku do euro który to rynek jest głównym rynek handlu dla Szwajcarii. Wydaje mi się że wybór waluty przez banki jako frank szwajcarski nie był przypadkowy…. 

Z poziomu potencjalnego kredytobiorcy franek szwajcarski był ciekawą alternatywą bo rata w porównaniu z kredytem w złotówkach okazała się być mniejsza. Pamiętam jak już w roku 2006 często z kolegami mieliśmy dyskusje a potem już w różnych dyskusjach na forach grzmiały dyskusje odnośnie tego że kredyt we franku jest lepszy od PLN i zawsze powtarzał się jak mantra ten sam argument że we franku jest mniejsza rata niż w złotówce. 

Mniejsza rata, mniejsza rata, mniejsza rata powtarzali kredytobiorcy jak mantrę nie zważając na jakiekolwiek inne argumenty jak chociażby możliwy do zmiany kurs walut czy też spread który należy zapłacić przy wcześniejszej spłacie kredytu. I z tego poziomu aż muszę napisać że często na forach pisałem o tym że franek ma szansę pójść na 4 a nawet 4.5 złotego bo na to wskazywała analiza techniczna ale tzw. frankowicze nie przyjmowali żadnych argumentów, myśleli że jak będą przekonani o tym że będzie inaczej to będzie tak jak chcą. Czas pokazał że nie mieli racji, a poza tym gdyby swego czasu SNB nie usztywnił kursu wobec euro to mielibyśmy poziom docelowy w tamtej fali na poziomie 4.5-5 PLN, czyli tyle na ile wskazywała analiza techniczna według fal Elliota.

 Ponadto przy wyborze kredytu większość z frankowiczów nie zwracała uwagę na spread i to jaki będzie kurs jak będzie chciał sprzedać nieruchomość, ale przecież nikt o tym nie myślał. Co gorsza to nawet nikt nie chciał słyszeć o takich argumentach. Przekonanie o wiecznie umacniającej się złotówce było naprawdę wielkie. Pamiętam te argumenty w dyskusjach że przecież ktoś wziął kredyt na 30 lat więc mniejszy czy większy kurs waluty nie będzie też problemem. Ale zadajmy sobie pytanie które wtedy wielokrotnie zadawałem, czy naprawdę kupuje się 2 pokojowe mieszkanie bo takowe były najbardziej popularne na 30 lat? Czy nikt nie planuje założenia rodziny i nie będzie miał w przyszłości chęci przeprowadzki? Poza tym w życiu mogą się pojawiać różne sytuacje w których będzie chciało się sprzedać nieruchomość takie jak rozwód, choroba, przeprowadzka do innego miasta lub kraju. Scenariusz związania się z nieruchomością na kilkadziesiąt lat jest według mnie zbyt ryzykowny aby brać kredyt w jakiekolwiek obcej walucie. Jedynym według mnie usprawiedliwieniem dla takiego kredytu jest to że ktoś kupuje nieruchomość typu dom i posiada również taki zapas gotówki lub też inne nieruchomości nieobciążone żadną hipoteką które pozwoliłyby mu na swobodne dysponowanie i zarządzanie kapitałem. Do tego często dochodzą dodatkowe ubezpieczenia od kredytu, niskiego wkładu własnego itp. które to musi ponosić kredytobiorca.

Co gorsza to kredytobiorca dzięki temu że ma kredyt w obcej walucie jest na kilkadziesiąt lat związany z bankiem i nie ma możliwości przeniesienia kredytu do innego banku jeśli wartość nieruchomości jest mniejsza niż kwota kredytu a takich przypadków jest wiele. Bank może sobie zatem dowolnie ustalać wszelkie opłaty związane z posiadaniem konta czy kart ostatnio nawet spreadu bo klient zawsze może odstąpić od umowy jak mu się nie podoba, ale czy naprawdę może? Banki złowiły klientów na najbliższe kilkadziesiąt lat i tu trzeba przyznać im medal że kilkaset tysięcy poniekąd inteligentnych i w miarę dobrze sytuowanych ludzi (bo kredyty w obcej walucie wymagały większej zdolności kredytowej) ludzi dało się im na to złapać. Przy okazji kredytów walutowych wykorzystano lub wytworzył się naturalnie i miał niebagatelne znaczenie fakt że osoby którym „udało się” się wziąć kredyt w CHF czuły się że są lepiej sytuowane w życiu i pewną pogardą wręcz odnosiły się wobec osób które brały kredyty w PLN i miały swoje argumenty w tej kwestii. Przypomina to trochę fakt jak kiedyś zaczęło się wydawać złote karty kredytowe dla osób które zarabiają już od tysiąca złotych.

Jako żart podam że można było spotkać takie sformułowania że kredyt w CHF jest gwarantem jedności małżeńskiej :-)

 

d) Silnie umacniająca się złotówka, różnica stóp procentowych w Polsce i za granicą

Rozpoczęcie się wzrostu cen nieruchomości w roku 2002 było związane niewątpliwie wraz ze zmniejszeniem się stóp procentowych w Polsce, przed rokiem 2001 mieliśmy kredyty oprocentowane na poziomie ponad 20% rocznie …

Stopa referencyjna w latach 1998-2013

W latach 2002-2003 stopy procentowe zeszły do poziomów przy których można było naprawdę pomyśleć o w miarę bezpiecznym zaciągnięciu kredytu. Niemałe znaczenie miało też planowane wejście Polski do UE a co za tym idzie zobowiązania kraju do zmniejszenia inflacji w celu wejścia do strefy euro. 

Stopa referencyjna w latach 2006-2008

Przyjrzyjmy się jeszcze zmianom stóp procentowych w latach 2006-2008.06. Wtedy to właśnie główna stopa referencyjna zwiększyła się z 4% do 6% osiągając swój szczyt w czerwcu 2008 roku. Pamiętam to jak dziś że przy wciąż umacniającej się złotówce podczas tego gdy inne kraje obniżały już stopy procentowe to nasze RPP wciąż je podwyższało ze względu na inflację. Inflacja wtedy była spowodowana takimi czynnikami jak cena ropy w okolicach 150 dolarów za baryłkę i to był czynnik zewnętrzny na który decyzja RPP w żaden sposób nie mogła wpłynąć, ale książkowo podwyższali stopy. 

Stopa LIBOR3M w latach 2005-2013

Wzrost stóp procentowych w Polsce połączony z niskim w miarę stabilnym LIBOREM w latach 2007-2009 oraz umacniającą złotówką dodatkowo zachęcał do tego aby kredyty brać właśnie we franku a nie w PLN. Dodatkowo fakt że inne banki centralne obniżały wtedy swoje stopy procentowe aby pobudzić gospodarkę a u nas dodatkowo je podwyższano spowodował że nadmiernie umocniono złotego. Wiąże się to z tym że na rynku Forex nalicza się punkty swap które są związane z oprocentowaniem dla danej waluty co faworyzuje tę walutę która ma większe stopy procentowe do jej dalszej aprecjacji (umocnienia). To tak w skrócie jeśli chodzi o Forex.

Ja osobiście uważam że w obecnych czasach globalizacji zmiany cen, inflacja kompletnie nie zależy już od polityki pieniężnej i powinno się odejść od tego bo taka polityka służy jedynie spekulacji na rynku giełdowym oraz Forex ale nie ma już nic wspólnego z kontrolowaniem inflacji. Ciekawa pod tym względem jest  polityka FED która ma dbać o wzrost gospodarczy i zmniejszenie bezrobocia a inflacja jest tu na dalszym planie.

Można sobie zadać pytanie, dlaczego w 2008 roku wzmożona akcja kredytowa w obcych walutach dodatkowo umacniała PLN. Otóż w teorii bank udzielając kredytu w CHF pożyczał na rynku franki szwajcarskie ale kredyt przelewał deweloperowi bądź też innemu sprzedającemu jeśli transakcja była na rynku wtórnym w złotówce. W tym celu musiał te pożyczone franki po prostu sprzedać i kupić złotówki. Biorąc pod uwagę że kredytów we frankach udzielono na kilkadziesiąt miliardów franków to takie operacje na rynku Forex miały swój udział powodując dodatkowe umocnienie się złotego. Użyłem sformułowania w teorii ponieważ osobiście mam pewne wątpliwości czy wszystkie banki faktycznie pożyczały te pieniądze czy po prostu dawały kredyty z zasobów złotówkowych a jedynie przeliczały kredyty na franki. Przy franku na poziomie 2 złotych miały dość klarowną sytuację żeby nawet nie zabezpieczać takich operacji lub też zabezpieczyć się ewentualnie opcjami na wypadek dalszego umocnienia się złotówki.

 Nie bez znaczenia w owym czasie miało również zjawisko opcji walutowych w które zostało wmanewrowane wiele krajowych firm.

Kurs EURPLN i jego zmiana po wejściu Polski do UE i podczas narastania bańki w nieruchomościach

 Kurs CHFPLN i jego zmiana podczas narastania bańki w nieruchomościach

e) Brak interwencji władz monetarnych i KNF

Na uwagę zasługuje fakt iż w latach 2006-2008 ani RPP/NBP ani KNF nie interweniowała w celu powstrzymania zarówno umocnieniu się złotego ani też w celu ograniczeniu udzielania kredytów walutowych.  Już od roku 2006 widząc zagrożenie zarówno od strony rynku walutowego jak również faktu nadmiernego udzielania kredytów w obcych walutach i ich potencjalnego ryzyka powinni podjąć odpowiednie środki. Na pewno mogli to przewidzieć skoro ja szary żuczek w 2006 już o tym mówiłem. Panowie i Panie zasiadający w tych instytucjach dysponujący dużo większa ilością danych niż ja na pewno mieli podstawy aby wiedzieć co się może wydarzyć w przyszłości. 

f) Wpływ mediów oraz wszechobecna euforia

Nie bez winy w kreowaniu tej bańki na nieruchomościach odgrywały media publiczne z zwłaszcza telewizja która ma dużo silniejszy przekaz niż prasa czy Internet. Pamiętam jak w 2007-2008 roku jak się włączyło telewizor to codziennie były newsy jak to ostatnio cena mieszkań wzrosła i jak dalej będzie rosła. Ponieważ osobiście sporadycznie oglądałem telewizję to chyba też dlatego nie uległem temu jak mi się wydaje bardzo ciekawemu doświadczeniu socjotechnicznemu jak można manipulować ludźmi. Z perspektywy czasu przyznajcie sami, czy nieruchomości mogą tylko rosnąć i czy warto było zawierzyć wszystkim tym którzy mówili że będzie tylko rosnąć?

g)  Brakujące 2.5 miliona mieszkań na rynku - czy leci z nami pilot?

Ilekroć widzę to sformułowanie to zawsze przyprawia mi ono uśmiech. Jest to tak absurdalne że aż muszę się do tego odnieść bo pamiętam jak to hasło było bardzo popularne swego czasu ale ostatnio też się aktywowało. Nie wiem na jakiej podstawie to opracowanie zostało zrobione, ale wystarczy kalkulator i elementarna wiedza aby zdać sobie sprawę że jest ono absurdalne.

Przy założeniu że typowa rodzina to 2+1, chociaż oczywiście są single, pary bez dzieci, lub też rodziny wielodzietne z drugiej strony to takie uproszczenie mogę przyjąć  to szybkiego obliczenia to otrzymujemy liczbę 3x2.5mln = 7.5mln osób. Według spisu powszechnego z 2011 roku w Polsce jest 38.5 miliona osób. Wynikałoby z tego że średnio w co piątej rodzinie w Polsce dzieci posiadający już swoje małe dziecko mieszkają z rodzicami albo są bezdomni …. Jak rozejrzę się dookoła to naprawdę trudno by mi było dojść do takich wniosków. 

Owszem, oficjalne statystyki mówią że Polacy mieszkają w dużo mniejszych mieszkaniach niż mieszkańcy w UE ale jak przeprowadzą się oni do większych to tym samym zwolnią oni swoje obecne mieszkania w których zamieszkają single, pary bez dzieci itp… takiej migracji ludzi w tym opracowaniu chyba nikt nie wziął pod uwagę.

Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku nieruchomości na którym mamy dużą nadpodaż mieszkań i trudności w sprzedaży zarówno nieruchomości na rynku pierwotnym jak i wtórnym przy dużo niższych cenach niż tych z 2008 roku aż chce się spytać a gdzie się podziały te miliony bezdomnych i czemu oni nie kupują? ….. 

http://wiadomosci.onet.pl/kraj/spis-powszechny-2011-podano-faktyczna-liczbe-ludno,1,5066386,wiadomosc.html

Spread i bieżący kurs walut

Ze względu na to że kilkaset tysięcy osób wzięło kredyty walutowe to stali się oni nieświadomie uczestnikami gry na rynku Forex gdzie głównymi rozgrywającymi jest śmietanka z Wall Street, w tym duże światowe banki, fundusze hedge, banki centralne krajów z dużą wiedzą, doświadczeniem i kasą do kreowania kursów walut a po drugiej stronie ten Kowalski który nie ma żadnej możliwości gry na tym rynku bo on już zawarł jedną transakcję i teraz musi ją odkupywać przez lata przy spreadzie wynoszącym kilkanaście a wręcz czasami kilkadziesiąt groszy podczas gdy nawet dla zwykłego użytkownika rynku Forex spread wynosi dla takiej pary walutowej około ćwierć grosza a duże banki mają możliwość wymiany przy spreadzie mniejszym jeszcze kilkadziesiąt razy niż te ćwierć grosza!

Komu tak naprawdę zależało na wzroście cen, kto na tym zyskał?

Pomyślmy: na pewno deweloperzy i cała branża budowlana która miała solidne marże, banki (poza USA, chociaż tam dostały dotacje od rządu USA) bo złapały klienta na lata zwłaszcza w Polsce gdzie usidlono ludzi w kredytach których nie mogą spłacić wcześniej, rządy krajów poprzez większe podatki, napędzony sztuczny wzrost PKB, zmniejszone bezrobocie, zwiększony popyt wewnętrzny, notariusze i agencje nieruchomości. Na bańce tej skorzystali na pewno Ci którzy w odpowiednim momencie sprzedali nieruchomości i przeczekali przez te kilka lat w gotówce lub inwestując w akcje w roku 2009. Ale ile tych zyskownych osób było w porównaniu z tymi którzy przede wszystkim na tej bańce stracili lub stracą jeszcze w przyszłości….

Co czeka rynek nieruchomości w kolejnych latach?

Dotychczas skupiłem się na opisaniu tego co było a teraz postaram się opisać to co może się wydarzyć jeszcze w najbliższym czasie na podstawie wiedzy którą posiadam oraz jak najbardziej subiektywnych przemyśleń.

Argumenty przeciwko wzrostowi cen mieszkań (czynniki fundamentalne)

•  Planowane zmiany w rekomendacji S

Należy wziąć pod uwagę jakie zmiany dokonano dotychczas i jakie są planowane. Jedną z nich będzie zmiana w rekomendacji S która najprawdopodobniej zacznie obowiązywać już w drugim kwartale tego roku zakazująca udzielania kredytów w obcych walutach osobom które nie zarabiają w tej walucie. Będzie to de facto usankcjonowanie tego co banki same już wprowadziły jakiś czas temu. Szkoda że na taki pomysł KNF wpadła dopiero po około 8 latach od czasu kiedy powszechnie rzucono się na takie kredyty.    Zmiana rekomendacji S oznacza że do końca 2013 będzie można zaciągać kredyt na 100% nieruchomości, potem 90% w 2014 roku i po 2014 roku trzeba będzie mieć 20% wkład własny. Odcięcie kredytowania 100% wywoła najprawdopodobniej kolejną lawinę spadków na rynku nieruchomości. Dotychczas banki mogły sobie swobodnie ustalać wkład własny, teraz minimalny wkład własny będzie określony przez KNF. Ograniczony dostęp do kredytów to chyba jeden z najważniejszych czynników który ograniczy popyt na mieszkania a co z tego wynika spowoduje spadek cen. Deweloperzy mają jeszcze z czego zrzucać, niestety odbije to się też na rynku wtórnym…

• demografia

Kolejnym czynnikiem jest demografia i malejący poziom ludności w wieku produkcyjnym w Polsce, w najbliższych latach czeka nas zmniejszenie liczby osób w wieku produkcyjnym a co za tym idzie zmniejszy się również popyt na mieszkania. Ponadto ze względu na to iż młodzi ludzie będą obciążeni kredytami państwa i zobowiązaniami wobec emerytów to państwo będzie musiało nakładać na nich dodatkowe obciążenia płacowe co jeszcze bardziej zmniejszy ich płace netto.

• Niechęć do kupna mieszkań

Przyglądając się obecnie rynkowi nieruchomości i obserwując co się naprawdę tam dzieje z kupującymi to można zauważyć powszechną niechęć do kupna mieszkań w obecnym okresie nawet przez tych którzy potencjalnie mają takie możliwości. Jest to zapewne znowu wpływ mediów które tym razem ciągle informują o wciąż malejących cenach mieszkań. Wymusza to oczywiście grę na przeczekanie. Zapewne te osoby kupią mieszkania o kilka procent drożej jak rynek odbije się w najbliższym czasie. Będzie to według mnie tylko odbicie w spadku a nie zmiana obowiązującego trendu który jest obecnie spadkowy.

Argumenty za wzrostem cen mieszkań (czynniki fundamentalne)

• Zmniejszenie się stóp procentowych

Obecnie jesteśmy w cyklu zmniejszającym stopy procentowe w Polsce, ostatnia zmiana 6.02.2013 na 3.75%, możemy mieć jeszcze jedną obniżkę w marcu do poziomu 3.5% czyli poziomu minimalnego jaki kiedykolwiek odnotowaliśmy w Polsce. Potem możemy mieć okres obserwacji i stałych stóp procentowych w Polsce na tym poziomie 3.5% co może zachęcać do brania kredytów. Niestety w momencie kiedy FED najprawdopodobniej zacznie podnosić stopy procentowe to około 2015-2016 a w Polsce zapewne wcześniej możemy mieć rozpoczęcie cyklu podwyżek. Zakładam że zgra się to idealnie z rokiem 2014 kiedy to skończy się okres przejściowy rekomendacji T i będzie wymagany wkład własny na poziomie 20% J Wtedy to nie będzie już żadnego argumentu do wzrostu cen mieszkań

• Wejście Polski do strefy Euro gdzie stopy procentowe są dużo niższe

Jest to czynnik który zapewne spowodowałby wzmożoną akcję kredytową, zwłaszcza że byłby bardziej dostępny rynek kredytów w bankach operujących w UE poza granicami Polski. Piszę celowo spowodowałby gdyż uważam że Polska nigdy nie wejdzie do strefy Euro z tego powodu że ta strefa przestanie istnieć wcześniej niż spełnimy wymagania aby do niej zostać wpuszczeni…

• Kreowanie pustego pieniądza

Należy zdać sobie sprawę z tego na jakim etapie kryzysu gospodarczego i finansowego teraz jesteśmy. Jest rok 2013 i od roku 2007 mamy do czynienia z kryzysem rozpoczętym w USA i rozpropagowanym na resztę świata. Minęło 6 lat i końca tego kryzysu nie widać. Jeśli dobrze się przyjrzeć poprzednim kryzysom które trwały tak długo to były te kryzysy które kończyły się niestety wojnami ogólnoświatowymi. Jest pewne niezerowe prawdopodobieństwo że ten kryzys również może nie skończyć się happy endem…

Większość krajów zachodu jest obciążona kredytami dochodzącymi do 100% PKB a duża ich część w tym USA poziom ten już przekracza 100%, kraje te jak dogorywający pacjent nie są w stanie pokryć już swoich deficytów bez kroplówki jakim jest zewnętrzne dofinansowanie, zwiększanie poziomu zadłużenia czyli kreacja pustego pieniądza. I powiedzmy sobie szczerze że te długi nie mają szansy być spłacone kiedykolwiek. Co gorsza, to niektórym krajom brakuje już środków aby płacić odsetki  od dotychczas zaciągniętych kredytów. Bańka ta musi pęknąć bo innej możliwości nie ma. Jedynym sposobem jest wyzerowanie długów czyli ograbienie społeczeństwa z ich emerytur, oszczędności w postaci różnych funduszy i obligacji, dewaluacja pieniądza i hiperinflacja. W historii w większości przypadków udawało się uszanować prawo własności podczas działań wojennych jakim było prawo do nieruchomości, chociaż nie trzeba sięgać daleko pamięcią aby stwierdzić że niekoniecznie zawze tak było …

Poziomy zadłużenia się krajów są takie jakie były zawsze przed wybuchem wojny która to mogła w sposób jednoznaczny "wyzerować liczniki"

Aby ratować dogorywającego pacjenta stworzono mniej lub bardziej wymyślne mechanizmy kreacji pustego pieniądza. Najbardziej przodują w tym Amerykanie którzy bez żadnych ceregieli potrafią zwiększać  kolejne limity zadłużenia i tworząc kolejne programy QE (quantivive easing). Finezja nazewnictwa tych programów w Europie również nie odbiega Amerykanom i mamy ESM, EFSF, LTRO itp. Europa w odróżnieniu od FED nie ma jednak takiej możliwości kreacji pustego pieniądza ze względu na prawne ograniczenia ECB. Również ograniczeniem tu jest fakt że na te wszystkie programy muszą zgodzić się kraje członkowskie a Niemcy nie są już tak chętni to tego aby zeszmacać ich ojro. Ostatnio nawet Japonia w celu osłabienia swojej waluty pozazdrościła USA i również zamierza wzorując się na Amerykanach drukować pieniądze. Rozpoczęła się wojna walutowa (chociaż wszyscy się bronią przed tym sformułowaniem) celem zeszmacenia swojej waluty po to aby gospodarka danego kraju była bardziej konkurencyjna.

Tworzenie pustego pieniądza w gospodarce a trzeba stwierdzić że w erze obecnej globalizacji systemy monetarne, finansowe i gospodarcze  krajów są układem naczyń połączonych mamy do czynienia ze wzrostem cen różnych produktów czyli inflacją. Swoją drogą inflacja jest legalną metodą na okradanie społeczeństwa z pieniędzy poprzez państwo. Im bardziej będziemy obserwowali mechanizmy tworzenia pieniądza, tym bardziej ceny w tym ceny nieruchomości będą rosły. A ile tych pieniędzy jeszcze trzeba? Dotychczas wpompowany miliardy euro na ratowanie Grecji. A czym jest gospodarka Grecji w porównaniu z bankrutującym stanem Kalifornia? Niczym, to jest po prostu kropla w morzu. Gospodarka Kalifornii to Hiszpania i Portugalia razem wzięte. Poza tym jeśli przyjdzie a według mnie na pewno przyjdzie moment kiedy trzeba będzie pompować pieniądze w Hiszpanię a może nawet w Włochy to poziom inflacji może osiągnąć wynik dwucyfrowy w ciągu roku… Gotówka trzymana na lokatach po prostu będzie traciła na wartości. Pieniądze te będą mogły przepływać w nieruchomości lub też dużo bardziej płynniejsze aktywa takie jak akcje czy metale szlachetne.

• Możliwe bankructwa krajów

 Biorąc pod uwagę opisany wcześniej poziom zadłużenia krajów całkiem prawdopodobne może się wydawać iż w najbliższych 10 latach możemy być świadkami bankructwa na przykład Grecji, Cypru, Hiszpanii a co ciekawsze USA. Minęły już czasy że bankructwo jednego kraju jest problemem tylko w danym kraju, globalizacja to system naczyń połączonych. Zawirowania jakie mogą wtedy wystąpić po prostu mogą być tak tragiczne i dynamiczne że gotówka będzie potrzebowała zostać gdzieś ulokowana szybko aby ocalić to co się da. Pamiętajmy że Grecy w odróżnieniu od państwa Grecji wcale nie są biedni… Gotówka z całej strefy Euro będzie musiała być gdzieś ulokowana i wszystko co będzie do kupienia a będzie miało realną wartość zostanie kupione. Oczywiście początkowo będzie lawina spadków na giełdach, ale według mnie początkowy dynamiczny spadek zostanie zakończony mega wzrostami. Nieruchomości na pewno będą beneficjentem potencjalnego bankructwa jakiegokolwiek kraju. Aby jednak ostudzić zapały to osobiście nie spodziewałbym się rychłego bankructwa któregokolwiek w krajów bo zarówno cierpliwość Niemców w Unii jak również innych dłużników USA może jeszcze dużo wytrzymać obserwując kolejne programy QE i inne w UE które to będą tworzone ze swoimi bardzo finezyjnymi nazwami.  Osobiście spodziewałbym się rozpadu UE/bankructwa krajów ze strefy Euro gdzieś w okolicach roku 2020, wtedy to też zakończy się obecnie dyskutowany budżet UE i będzie konieczność na utworzenie nowego na który może już nie być kompromisu.

• Koniec hossy na rynku akcji i zapaść na rynku obligacji

Na rynku akcji mamy hossę mamy od 2009 roku hossę, tak drodzy Państwo tam jest hossa. Więcej o tym postaram się napisać jako oddzielny post. Tu napiszę tylko krótko że szczyty hossy wypadały ostatnio co 7 lat (pełen cykl hossa - bessa),  ostatnie szczyty to 2000, 2007,  teraz wypadałoby na rok 2014 (chociaż osobiście mam takie różne czasówki że może to być nawet do 2016 roku). Pieniądz z giełdy mógłby pójść teoretycznie w inne bardziej atrakcyjne aktywa jak chociażby w nieruchomości. Wtedy też potencjalnie będzie dobry lokalny moment na kupno nieruchomości. Na rynku obligacji amerykańskich mamy 30 letnią hossę, jak tam padnie ta bańka to naprawdę duży pieniądz będzie musiał się gdzieś ulokować.

•   umocnienie się PLN i zwiększenie się roli Polski w gospodarce światowej

Nie będą tu pisał bynajmniej dyrdymałów  o zielonej wyspie, napisze tu o faktach o których wiem. Do niedawna zresztą nic się nie mówiło o gazie łupkowym a informację w tym temacie wymieniałem z innymi na różnych forach już parę lat temu.

Gaz łupkowy to pierwszy konik jaki posiada Polska, oczywiście zobaczymy jak politycznie i finansowo sprawa gazu łupkowego zostanie rozegrana w przyszłości. Gaz łupkowy to duży pieniądz który gdyby trafił do gospodarki to mógłby naprawdę spowodować bardzo znaczący wzrost PKB kraju, zamożności społeczeństwa, wytworzenia się nowych miejsc pracy, być może powrotu młodych emigrantów z powrotem do kraju. Wydobywając gaz łupkowy moglibyśmy stać się również znaczącym producentem ropy, w więc jego cena w Polsce powinna spaść. Gdyby tylko potrafiono rozegrać to tak jak to zrobiła swego czasu Norwegia po odkryciu złóż gazu…

Drugi konik to pierwiastki ziem rzadkich które są niezbędne w produkcji nowoczesnych technologii. Dotychczas niewiele się o tym mówi tak jak swego czasu o gazie łupkowym. Polska podobno jest nimi nafaszerowana. Poczekamy, zobaczymy…

Są jeszcze dyskutowalne złoża Uranu które były swego czasu wydobywane przez Rosjan oraz złoża złota których wydobycie swego czasu było nieopłacalne (ale jaka była wtedy cena złota…)

Zwiększenie eksportu w sposób oczywisty spowodowałaby umocnienie się złotówki, napływ ludzi do pracy z innych krajów, część z nich kupowałaby lub wynajmowała mieszkania co spowodowałoby popyt na nie. Mogłoby to zrekompensować tykającą bombę demograficzną.

• Uwolnienie rynku ziemi dla obcokrajowców od 2016 roku

Od 2016 roku mieszkańcy Unii Europejskiej będą mogli bez żadnych ograniczeń kupować ziemię w Polsce, dotychczas obowiązuje okres ochronny. Ten okres jest w pewien sposób obecnie przez niektórych obchodzony, ale na pewno nie wszyscy za granicą chcą „kombinować” i w momencie kiedy oficjalnie będzie można u nas kupić ziemię to dopiero wtedy się nią zainteresują. Ceny ziemi rolnej są w UE wyższe niż u nas, poza tym w Polsce będą jeszcze zwiększane kwoty na płatności obszarowe w ramach dopłat dla rolników. Cena rolna ma szansę wzrosnąć, ale czy to przełoży się na wzrost cen ziemii budowlanej która jest obecnie dosyć mocno przeszacowana? Osobiście trochę w to powątpiewam, chociaż uważam że inwestycja w grunty rolne jest akurat cały czas świetną inwestycją jeśli kupi się ziemię po cenach zbliżonych do tych które publikuje ANR (Agencja Nieruchomości Rolnej).

• Pojawienie się ponownie na rynku ludzi z wyżu demograficznego

Jeśli dzieci tego wyżu demograficznego z lat 1975-1984 się pojawią za te 20 lat to kto wie … Ale warunek jest taki że tych młodych ludzi obarczonych kredytami walutowymi musi być stać na dzieci i muszą mieć czas aby je sobie zrobić … Poza tym na pytanie czy inwestycja polegająca na tym że będzie się czekać 20 lat na to aby nieruchomość sprzedać ponownie w dobrej cenie jest dobrą inwestycją niech każdy odpowie sobie sam.

Analiza techniczna dla poziomu cen oraz czasu w nieruchomościach

Analizę techniczną stosuje się na wszelkiego rodzaju rynkach finansowych takich jak waluty, giełda, obligacje, giełda towarowa. W odróżnieniu od analizy fundamentalnej zajmuje się ona zachowaniem cen na podstawie wykresów cen i ich zależności. Jest ona w pewien sposób oderwana od rzeczywistości ale właśnie analiza techniczna często wyprzedza fakty i postaram się dosyć autorsko podejść do tematu cen nieruchomości właśnie od strony technicznej.

Do analizy technicznej użyję cen transakcyjnych nieruchomości a nie cen wytworzenia metra kwadratowego publikowanego przez GUS z tego powodu iż z pewnością można założyć że ceny transakcyjne w ostatnich latach oprócz czynników fundamentalnych  były poddane wahaniom czysto  spekulacyjnym które są charakterystyczne dla rynków giełdowych czy też walutowych.

Muszę napisać że o ile znalezienie cen transakcyjnych mieszkań z lat 2005-2013 jest bardzo łatwe to znalezienie dokładnych danych z lat 2000-2005 nie jest już takie proste. W swoich rozważaniach będę musiał przyjąć pewne przybliżenia a nie dokładne dane, a szkoda bo tak być może mógłbym bardziej dokładnie starać się zrobić analizę. Będę posługiwał się raportem NBP z poniższego linku:

http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/raport_2002_2009.pdf

Do określenia ram fali wzrostowej przyjąłem punkt startowy jako rok 2002 gdyż tak można określić że zaczęły się wzrosty cen przewyższające wzrosty podyktowane inflacją a jako jest koniec rok 2009, same wzrosty skończyły się już w 2008 roku, ale można było zobaczyć jeszcze pewną stabilizację cen właśnie w roku 2009. Poziom wzrostu cen wynosił w tym czasie w zakresie 2000-8000 PLN/m2 dla największych polskich miast.

Od ceny 8000 za metr oraz punktu czasowego 2009 roku nastąpił odwrót w cenach, czyli można założyć że fala ta już się zakończyła.  Wysunę hipotezę iż ceny mieszkań będą podlegały teorii fal Elliota i wzrost zapoczątkowany w 2002 roku będzie się odbywał według pięciofalowej struktury ze wzrostową 1,3 i 5 falą oraz 2 i 4 falą korygującą.

Obecnie od roku 2009 jesteśmy w fali 2 która powinna znieść około 61.8% Fibonnacciego całego wzrostu. Można więc zatem oczekiwać iż ceny spadną z 8000 do 4290PLN za metr! Oczywiście należy wziąć też pod uwagę czynnik inflacyjny i skorygować ceny o właśnie ten czynnik. Otrzymamy wtedy kwotę około 5000PLN/m2.

Gdyby teorię Elliotta zastosować też do czasu to wzrost wynosił 7 lat, spadek zaś powinien wynieść  4.33 lat, czyli dołek powinniśmy osiągnąć w pierwszym kwartale 2013 roku.

Może zgra się to ze zmianami w rekomendacji S i rynek wtedy mocno odbije? Zobaczymy. Podkreślę że same rozważania analizy technicznej różnią się od moich założeń odnośnie samych fundamentów i tam oczekiwałby spadku nawet dłużej, więc zobaczymy jak to będzie w praktyce. Pamiętajmy że analiza techniczna wyprzedza fakty które dopiero się wydarzą…

Czy wrócą ceny nieruchomości z 2008 roku?

To będzie takie podsumowanie specjalnie dla tych którzy chcą dostać informację szybko i w pigułce, powtórzę to co dotychczas napisałem. Zauważyłem pewną tendencję że ludzie oczekują że obecny spadek cen jest tylko chwilowy i że powrócą tłuste lata jakie były na tym rynku w 2008. Według mnie nie wrócą one przez wiele lat jeśli w ogóle wrócą.

A teraz przyjrzyjmy się argumentom dlaczego takie ceny nie mają szansę powrócić

- nie ma obecnie wyżu demograficznego który byłby w wieku w którym kupuje się zwykle mieszkania

- nie ma już dostępnych kredytów walutowych i nie będzie, KNF praktycznie zakazała takich kredytów, obecnie trzeba się zadłużać w PLN przy dużo większych stopach, może kiedyś wejdziemy do strefy euro to wtedy można by liczyć na mniejsze oprocentowanie. Ponadto gdyby nawet były to przy takim umocnieniu złotego jaki obserwowaliśmy w 2008 tym razem wiele osób posiadający kredyty walutowe próbowałaby je przewalutować biorąc  pod uwagę to jak się zmieniał kurs złotego przez ostatnie lata a do tego mamy jeszcze niskie stopy procentowe

- po 2014 będzie trzeba posiadać wkład własny 20%, ten wkład trzeba będzie zgromadzić przez kilka lat a więc lata 2014-2016 mogą być bardzo ale to bardzo chude. Będzie się to idealnie komponować z tym że zagranica będzie mogła już bez przeszkód kupować ziemię rolną a Polacy po prostu będą mieli ograniczenia w ich kupowaniu.

- nie wiem czy udałoby się ponownie spowodować taką euforię jaka miała miejsce w 2008-2009 roku

- stopy procentowe w Polsce są obecnie na bardzo niskim poziomie i można oczekiwać że cykl obniżek został już zakończony lub zostanie zakończony w marcu 2013 roku i potem niestety można oczekiwać powrotu do wzrostów zwłaszcza że FED może skończyć swoją politykę niskich stów procentowych już w roku 2015-2016. Wtedy też zaczęła by się bessa na giełdzie znosząca wzrosty z 2009-2014 (zakładam że tam się zakończy mega hossa).

Na sam koniec w ramach ciekawostki proponuję zobaczyć sobie statystyki GUS pokazujące cenę metra kwadratowego jaką ponosił inwestor (w tym jest cena działki) od roku 1998 i ile wynosiła marża deweloperów w roku 2008 J

http://www.stat.gov.pl/gus/5840_4671_PLK_HTML.htm

Polecam również bardzo ciekawy raport NBP o nieruchomościach

http://www.nbp.gov.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2012.pdf

Jeśli będzie zainteresowanie moim blogiem oraz tematami które tu poruszam to napiszę dokładnie jakie są perspektywy dla walut EUR  oraz CHF czyli tych którymi najbardziej są zainteresowani posiadacze kredytów walutowych oraz co czeka rynek giełdowy w najbliższych latach.

Czy warto kupić teraz nieruchomość?

Ceny nieruchomości wróciły do poziomu cen z 2005 czyli momentu od kiedy rozpoczęły się bardzo dynamiczne zwyżki po wejściu Polskie do UE oraz związane z kredytami walutowymi. Poprzednie tempo zwyżek z lat 2001-2005 było umiarkowane i było związane przede wszystkim z inflacją. 

Jeżeli ma się gotówkę na zakup to jest to dosyć dobry moment, może nie idealny ale na pewno dobry. Po prostu biorąc pod uwagę to co się dzieje na świecie to bałbym się trzymać takiej ilości pieniędzy w banku poza tym te pieniądze tracą na wartości. Ceny są również w miarę atrakcyjne zwłaszcza w niektórych lokalizacjach. Kupno mieszkania w centrum Warszawy w cenie 10-15k za metr w bloku który ma kilkadziesiąt lat nie uważam za ofertę atrakcyjną, ale mieszkanie na nowych osiedlach z dala od centrum ze świetną infrastrukturą i nowoczesną zabudową z miejscami postojowymi w cenie 6-6.5k za metr mieszkania a takie ceny obowiązują chociażby na Tarchominie czy  Białołęce są już ofertą wartą rozważenia.

Jeżeli chce się wziąć kredyt na mieszkanie a nie ma się wkładu własnego to trzeba to zrobić do 2014 roku bo potem może nie być już takiej okazji przez parę dobrych lat… Nawet jak się ma jakiś wkład własny to obecny poziom stóp procentowych zachęca do brania kredytu, ale trzeba wziąć pod uwagę to że te stopy mogą pójść w przyszłości w górę.